Zoom sur la déclaration de revenus et la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les investisseurs en démembrement immobilier.
Zoom sur la déductibilité des intérêts d’emprunt du nu-propriétaire
Pour les investisseurs en démembrement immobilier, la déclaration de revenus 2024 peut paraître simple en apparence. En effet, en tant que nu-propriétaire, votre investissement ne vous rapporte pas de revenus fonciers : vous n’avez donc rien à déclarer à cet égard.
En revanche, la question de la déductibilité des intérêts d’emprunt se pose, en cas de financement à crédit de votre achat. Cette déduction peut jouer uniquement sur les revenus fonciers, et non le revenu imposable global : dès lors, vous devez percevoir des revenus locatifs issus d’autres investissements pour en tirer parti.
De plus, la déduction des intérêts d’emprunt par un nu-propriétaire n’est possible que lorsque l’usufruit temporaire appartient à un bailleur institutionnel à vocation sociale. Soit :
- Un organisme HLM ;
- Une société d’économie mixte réalisant des opérations au titre du service d’intérêt général ;
- Un organisme agréé mentionné à l’article L.365-2 du Code de la construction et de l’habitation.
A noter que pour une grande partie des programmes d’investissement immobilier en démembrement sélectionnés par Demembrement.fr, l’usufruit temporaire revient à un bailleur institutionnel à vocation sociale.
Pour notifier la déduction des intérêts d’emprunt d’un investissement en nue-propriété, vous devez vous reporter à la déclaration 2044 spéciale, pour remplir la ligne 460 et la rubrique 610. De plus, l’information doit également être indiquée dans la déclaration 2042, en case 4BA.
En présence d’un déficit foncier, les chiffres obtenus dans les rubriques 760 à 763 de la déclaration 2044 spéciale doivent être reportés sur la déclaration 2042 (cases 4BA, 4BB, 4BC).
La déclaration d’IFI pour l’investisseur en nue-propriété
En ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la valeur de la nue-propriété n’intègre pas en principe l’assiette taxable de l’impôt. Le capital restant dû de l’emprunt souscrit pour financer l’investissement ne peut pas être inscrit au passif de l’IFI : il ne permet donc pas de réduire la valeur du patrimoine taxable. Notons en complément que la détention du bien en nue-propriété doit obligatoirement être indiquée dans la déclaration.
Il existe toutefois une exception concernant les cas où le nu-propriétaire se réserve l’usufruit : dans ce cas, la valeur de la nue-propriété intègre l’assiette taxable à l’IFI. Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont évaluées selon le barème fiscal de l’usufruit temporaire. L’usufruit est ainsi égal à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de dix ans. Dans cette configuration, le capital restant dû au titre de l’emprunt contracté par le nu-propriétaire pour financer l’achat peut être inscrit au passif de l’IFI.
Pour rappel, l’IFI est dû pour les contribuables qui détiennent un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année en cours. Le seuil d’imposition s’enclenche à partir de 800 000 € et l’impôt est calculé selon un barème progressif.
Rappel des dates limites 2024 de la déclaration de revenus et déclaration d’IFI
En 2024, les dates limites de la déclaration de revenus et de la déclaration d’IFI sont identiques. Elles sont fixées comme suit :
- Jeudi 23 mai 2024 à minuit : date-limite pour la déclaration en ligne dans les départements 01 à 19 et les contribuables non-résidents ;
- Jeudi 30 mai 2024 à minuit : dernier délai pour la déclaration en ligne dans les départements 20 à 54 ;
- Jeudi 6 juin à minuit : date-limite pour les autres départements.
Pour les contribuables amenés à remplir une déclaration de revenus “papier” à renvoyer par courrier, la date limite est fixée au mardi 21 mai 2024.
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