La décote sur la nue-propriété représente un élément majeur d’un démembrement immobilier. Elle ne prend pas la même forme selon le montage patrimonial considéré.
La décote sur la nue-propriété d’un investissement immobilier
Avec le démembrement temporaire, vous pouvez investir dans l’immobilier d’une manière différente. En quelques mots, le démembrement vous permet d’acquérir la seule nue-propriété d’un bien. L’usufruit revient quant à lui à une personne morale, habituellement un bailleur professionnel.
Durant le démembrement, le nu-propriétaire ne peut pas profiter du bien, pour le mettre en location par exemple. Ce droit revient exclusivement à l’usufruitier. La décote sur la nue-propriété vient donc compenser cette perte de revenus potentiels.
Dans le cadre d’un programme immobilier, la décote de la nue-propriété et la durée du démembrement sont connues à l’avance. De manière générale, plus la durée de démembrement est longue, plus la décote de la nue-propriété est élevée. Le plus souvent, les programmes affichent des durées de démembrement de 15 ans et une décote de 35 %.
Autrement dit, vous payez 65 % du prix du bien, en contrepartie d’une absence de jouissance durant 15 ans. Pendant cette période, vous ne percevez pas de revenus fonciers. Ce qui signifie également que vous n’êtes pas imposé à ce titre. De plus, vous évitez la taxe foncière et la nue-propriété n’est pas comptabilisée dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Une fois le démembrement temporaire achevé, la pleine propriété du bien vous revient. Vous pouvez alors en disposer comme vous le souhaitez (résidence principale, location, etc.). En cas de mise en vente, la décote sur la nue-propriété n’est pas soumise à l’imposition des plus-values immobilières.
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La décote sur la nue-propriété des SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent également être démembrées. Il est ainsi possible d’investir dans la nue-propriété de parts de SCPI, en profitant d’une décote.
Contrairement à un programme de démembrement immobilier, la décote sur la nue-propriété des parts de SCPI s’adapte à vos besoins. Les SCPI accessibles proposent des durées de démembrement variées, allant de 3 à 20 ans. Plus le démembrement se prolonge, plus la décote est conséquente.
Par exemple, pour une SCPI comme CORUM Origin, la décote sur la nue-propriété se situe à 22 % pour un démembrement sur 5 ans. Pour une nue-propriété de 15 ans, elle atteint 39 %. Enfin, la décote de la nue-propriété atteint 44 % pour un démembrement SCPI de 20 ans.
Durant le démembrement, les règles de fonctionnement de la nue-propriété SCPI sont comparables à celle d’un bien immobilier. Vous ne percevez pas de dividendes, ne supportez aucune fiscalité et les parts échappent à l’IFI. Une fois le démembrement amené à terme, vous récupérez la pleine propriété des parts et commencez à percevoir des loyers.
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Donation, succession : quelle décote ?
Vous pouvez vous trouver en situation de transmettre ou de récupérer la nue-propriété d’un bien immobilier dans le cadre de la transmission de patrimoine. Les héritiers du défunt peuvent obtenir tout ou partie de la nue-propriété d’un ou plusieurs logements, en fonction de la situation patrimoniale considérée. Et plus précisément, selon la présence d’un conjoint survivant, les droits récupérés par celui-ci et le nombre d’enfants héritiers.
Pour anticiper cette étape, il est possible de procéder à une donation de nue-propriété aux héritiers. Dans ce cas, vous gardez l’usufruit du bien et pouvez continuer à l’occuper. Après le décès, les héritiers récupèrent la pleine propriété du bien, sans payer de droits de succession. Il s’agit là d’un démembrement viager, plutôt que d’un démembrement temporaire. À la différence de ce dernier, la durée du démembrement viager n’est pas connue à l’avance.
Notez que les droits de donation, après abattement fiscal éventuel (100 000 € maximum par enfant et par parent), restent applicables au moment de transmettre la nue-propriété de son vivant. Pour calculer l’impôt sur la donation, la décote est prise en compte au préalable. Celle-ci dépend du barème fiscal de l’usufruit viager, qui évolue selon l’âge du donateur usufruitier :
- Entre 51 et 60 ans : 50 % de décote
- Entre 61 et 70 ans : 40 %
- De 71 à 80 ans : 30 %
- Après 81 ans : 20 %
- Au-delà de 90 ans : 10 %
Le même barème s’applique en cas de transmission de la nue-propriété aux héritiers après le décès du défunt. On prend alors en compte l’âge du conjoint survivant pour calculer la décote sur la nue-propriété.