Comment bien utiliser le démembrement de parts de SCPI avec une SCI ?

Associer le démembrement de parts de SCPI à une société civile immobilière (SCI) permet de capitaliser à moindre coût, de doper le rendement d’une trésorerie ou d’organiser une transmission familiale. Encore faut-il choisir la bonne configuration et le bon régime fiscal pour la SCI, en fonction de vos objectifs.

Cet article explique le fonctionnement du montage, les situations dans lesquelles loger la nue-propriété ou l’usufruit de parts de SCPI dans une SCI, ses avantages et ses limites, et enfin l’arbitrage entre démembrer les parts de SCPI ou démembrer les parts de la SCI elle-même.

Démembrement de parts de SCPI dans une SCPI : de quoi parle-t-on ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit, qui donne droit aux revenus, de la nue-propriété, qui porte le capital et donne vocation à récupérer la pleine propriété.

Le démembrement de parts de SCPI est le plus souvent temporaire, c’est-à-dire conclu pour une durée fixe (fréquemment 5, 7 ou 10 ans). La répartition du prix entre usufruit et nue-propriété au moment de la souscription suit une clé de répartition propre à chaque SCPI, qui varie selon la durée de démembrement choisie. Cette clé est distincte du barème fiscal de l’article 669 du CGI, réservé à l’évaluation des mutations à titre gratuit.

La société civile immobilière, de son côté, est une structure qui détient et gère un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle a donc vocation à loger des actifs immobiliers, dont des parts de SCPI, détenues en pleine propriété ou en démembrement.

Son régime d’imposition dicte une large partie de son fonctionnement et de son utilité. Une SCI peut relever :

• De l’impôt sur le revenu, où les résultats sont imposés directement entre les mains des associés ;
• Ou de l’impôt sur les sociétés, où la société est imposée à son niveau en premier lieu, avant imposition des associés lorsque les résultats sont distribués.

Le choix du régime fiscal de la SCI modifie profondément l’intérêt d’y loger des parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit.

Comment fonctionne le démembrement de parts de SCPI logées dans une SCI ?

Selon ce que vous cherchez à accomplir avec le montage, la SCI peut détenir la nue-propriété ou l’usufruit des parts de SCPI.

Quand la SCI détient la nue-propriété des parts de SCPI

La SCI peut détenir la seule nue-propriété des parts de SCPI. Un tiers, souvent un investisseur institutionnel lorsqu’il s’agit d’un démembrement temporaire, en détient l’usufruit.

Pendant toute la durée du démembrement, la SCI ne perçoit aucun revenu. En contrepartie, elle acquiert la nue-propriété à un prix réduit, ne subit aucune fiscalité pendant le démembrement et récupère automatiquement la pleine propriété au terme, sans frais ni formalité.

Cette dernière étape lui permet de commencer à percevoir les revenus locatifs distribués par la SCPI ou de demander la revente des parts dans le but d’encaisser une plus-value.

Quand la SCI détient l’usufruit SCPI

À l’opposé, la SCI peut acquérir l’usufruit temporaire des parts de SCPI. Elle perçoit alors l’intégralité des distributions versées par la SCPI pendant la durée convenue.

À l’extinction de l’usufruit, son droit disparaît et ne vaut plus rien : le capital investi a été consommé au fil des revenus perçus. Il s’agit donc d’une stratégie de rendement, et non de capitalisation. Elle s’avère beaucoup plus pertinente lorsque la SCI relève de l’impôt sur les sociétés, grâce au mécanisme de l’amortissement.

Le rôle déterminant du régime fiscal de la SCI

Selon que la SCI relève de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, le même montage produit des effets très différents.

Avec une SCI à l’IR

À l’impôt sur le revenu, la SCI est fiscalement transparente. Quand elle détient la nue-propriété, elle ne perçoit aucun revenu pendant le démembrement, si bien que ses associés n’ont rien à déclarer sur cette période. Cette configuration permet de capitaliser sans frottement fiscal.

En revanche, une SCI à l’IR qui détient l’usufruit voit ses revenus fonciers imposés chez les associés au barème progressif, augmenté des prélèvements sociaux de 17,2 %, sans possibilité d’amortir l’usufruit. L’intérêt est donc très limité.

Avec une SCI à l’IS

À l’impôt sur les sociétés, la donne change grâce à l’amortissement fiscal de l’usufruit temporaire. Cet usufruit à durée limitée constitue un droit dont la valeur décroît mécaniquement jusqu’à s’éteindre. Il correspond à ce titre une immobilisation incorporelle amortissable de façon linéaire sur sa durée, ce que la jurisprudence administrative a confirmé (Conseil d’État, 24 avril 2019, n° 419912). Les parts détenues en nue-propriété ou en pleine propriété, elles, ne sont pas amortissables

Concrètement, une SCI à l’IS usufruitière encaisse les loyers de la SCPI, imposés au taux de l’impôt sur les sociétés (25 %, ou 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice annuel), mais la dotation aux amortissements vient réduire, voire neutraliser, le résultat imposable pendant la durée du démembrement.

En revanche, ce montage prévoit une imposition au moment de la distribution aux associés des loyers générés par la SCPI et “stockés” dans la SCI. Les associés relèvent alors du prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 31,4 %.

Quand loger la nue-propriété de parts de SCPI dans une SCI ?

Cette configuration s’adresse avant tout aux investisseurs qui cherchent à constituer un patrimoine immobilier pour l’avenir. L’acquisition de la seule nue-propriété se fait à prix réduit, sans revenus imposables pendant le démembrement, et débouche sur une pleine propriété productive de revenus au terme.

Les profils concernés sont le plus souvent des parents constituant un capital destiné à leurs enfants, ou des familles souhaitant organiser dans la durée la détention d’un patrimoine immobilier.

Le recours à la SCI apporte trois atouts propres:

• Elle peut faciliter le recours à l’emprunt pour financer la nue-propriété et jouer sur un effet de levier ;
• Elle offre un cadre de gestion à plusieurs (SCI familiale), structuré par des statuts ;
• Elle facilite la transmission progressive du patrimoine, la donation de parts sociales étant plus souple que celle d’un bien.

Un point mérite toutefois d’être connu pour les contribuables redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Lorsqu’un particulier détient directement la nue-propriété d’un bien immobilier, il ne déclare rien à l’IFI, l’usufruitier étant seul redevable sur la valeur en pleine propriété (article 968 du CGI).

Cette exonération disparaît dès lors que la nue-propriété est logée dans une société : sa valeur est alors prise en compte dans l’évaluation des parts de la SCI détenues par les associés personnes physiques. Loger la nue-propriété dans une SCI ne doit donc pas être motivé par la recherche d’une exonération d’IFI.

Quand investir dans l’usufruit de parts de SCPI au sein d’une SCI ?

L’acquisition de l’usufruit vise un objectif de rendement immédiat sur un horizon défini. Cette logique prend tout son sens dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés qui dispose d’une trésorerie à faire travailler.

Pendant la durée du démembrement, la SCI perçoit l’intégralité des distributions, tandis que l’amortissement de l’usufruit vient alléger ou neutraliser l’impôt sur les sociétés. Le rendement net s’en trouve sensiblement amélioré par rapport :

• À une détention en pleine propriété, non amortissable ;
• Ou à un investissement en usufruit SCPI en direct ou via une SCI à l’IR, non amortissable également.

Ce montage s’ adresse à différents publics, et notamment les dirigeants qui souhaitent optimiser un placement de trésorerie excédentaire sur cinq à dix ans.

En contrepartie, l’usufruit ne vaut plus rien à la fin du démembrement temporaire. Les revenus perçus doivent donc couvrir la consommation du capital investi, puis dégager un surplus. Il s’agit donc d’un placement de pur rendement, adapté à une structure qui a un emploi pour ces flux, et non d’un outil de constitution de patrimoine.

Les avantages du démembrement de parts de SCPI via une SCI

Le premier atout est fiscal, mais il dépend de la configuration :

• En nue-propriété au sein d’une SCI à l’IR, l’absence de revenus se traduit par une absence d’imposition pendant la durée ;
• En usufruit au sein d’une SCI à l’IS, l’amortissement réduit sensiblement le poids de l’impôt sur les revenus perçus.

Le deuxième atout tient à la transmission. La SCI permet de donner des parts sociales de façon échelonnée, en profitant de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, reconstitué tous les quinze ans (article 779 du CGI). La gouvernance reste par ailleurs entre les mains du gérant, ce qui rassure les parents qui transmettent tôt.

Risques, limites et points de vigilance

Le montage n’est pas sans contraintes. Concernant le sous-jacent, il faut souligner que les parts de SCPI démembrées présentent une liquidité très limitée, ce qui signifie que le capital reste immobilisé pendant la durée du démembrement. Le rendement du placement, tout comme le capital investi, ne sont pas garantis : les distributions peuvent baisser et la valeur des parts diminuer. En outre, les frais de souscription des parts de SCPI pèsent sur la rentabilité globale et doivent être intégrés à toute projection.

En ce qui concerne la structure elle-même, la complexité de la constitution de la SCI, puis de la tenue d’une comptabilité, particulièrement exigeante à l’IS, doivent être bien appréhendés. Un accompagnement professionnel est fortement recommandé, pour le conseil d’une part et la gestion comptable d’autre part, ce qui inclut des frais supplémentaires. En outre, notez que la sortie d’une SCI à l’IS supporte sa propre fiscalité, sur les plus-values comme sur les distributions.

Faut-il démembrer les parts de SCPI ou les parts de la SCI ?

Les deux approches ne servent pas le même objectif. Démembrer les parts de SCPI fait porter le démembrement sur l’actif immobilier lui-même. La SCI acquiert la nue-propriété ou l’usufruit des parts, selon l’objectif recherché. C’est une stratégie d’investissement sur plusieurs années, orientée vers la capitalisation ou vers le rendement.

Démembrer les parts de la SCI revient à répartir le capital de la SCI entre un usufruitier et des nus-propriétaires, indépendamment de ce que la société détient en portefeuille. Les parents conservent le plus souvent l’usufruit des parts sociales, et donc les revenus, tout en donnant la nue-propriété à leurs enfants. La donation est évaluée selon le barème par âge de l’article 669 du CGI, et au décès la pleine propriété se reconstitue en franchise de droits (article 1133 du CGI). C’est un outil de transmission par excellence.

Le choix se fait à partir de l’objectif prioritaire, du régime fiscal de la SCI, de l’horizon d’investissement et de la situation des associés au regard de l’IFI. Rien n’interdit d’ailleurs de combiner les deux, en démembrant des parts de SCPI au sein d’une SCI dont les parts sont elles-mêmes démembrées.