Sommaire
Voici les règles à connaître sur la mise en location d’un bien démembré, sous forme de questions/réponses (FAQ).
En démembrement immobilier, qui peut mettre le bien en location ?
Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un démembrement de propriété, il peut être loué à un tiers. Seul l’usufruitier peut alors procéder à la mise en location.
En effet, l’usufruit donne droit à la jouissance du bien, pour l’occuper ou en tirer des revenus locatifs. La nue-propriété permet de détenir les murs du bien, mais sans pouvoir en tirer profit durant le démembrement.
Concrètement, le nu-propriétaire ne peut donc pas percevoir de revenus locatifs pendant la période de démembrement. En revanche, cela sera possible après l’extinction de l’usufruit, lorsqu’il deviendra seul propriétaire.
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L’usufruitier peut-il signer tout type de bail ?
En théorie, l’usufruitier peut signer tout type de bail de location. Néanmoins, il doit respecter la destination du bien (logement, commerce, etc.).
Bail d’habitation
L’usufruitier peut signer un bail d’habitation avec un locataire, sans avoir besoin de l’accord du nu-propriétaire. Ce cas de figure se retrouve aussi bien dans le cadre d’un démembrement viager ou d’un démembrement temporaire.
Le plus souvent, le démembrement temporaire prend forme dans le cadre d’un investissement en nue-propriété. Les programmes immobiliers de démembrement attribuent l’usufruit à un bailleur professionnel, qui met le bien en location jusqu’à l’extinction de l’usufruit.
On distingue trois possibilités à ce titre :
- Usufruit locatif social (ULS) ;
- Usufruit locatif intermédiaire (ULI) ;
- Et usufruit locatif libre (ULL).
Dans l’idéal, l’extinction de l’usufruit et la fin du bail en cours coïncident, de façon à permettre au nu-propriétaire de récupérer le logement vide. Néanmoins, une location en cours peut se prolonger au-delà (voir question suivante).
Autres types de baux
Selon le type de bien immobilier et son usage, d’autres baux peuvent être mis en place :
- Bail commercial, industriel ou artisanal ;
- Bail professionnel ;
- Ou encore bail rural.
Notez que le nu-propriétaire doit obligatoirement donner son accord à la conclusion d’un bail commercial ou rural. Dans le cas contraire, il peut en demander l’annulation, pendant le démembrement ou à l’extinction de l’usufruit.
L’accord du nu-propriétaire doit être demandé par l’usufruitier. En cas d’annulation du bail, le locataire peut se retourner contre ce dernier pour réclamer des dommages et intérêts.
À l’extinction de l’usufruit, le bail de location reste-t-il valable ?
La fin du démembrement n’entraîne pas automatiquement la conclusion du bail de location. Ainsi, un logement mis en location peut le rester après l’extinction de l’usufruit.
Dans ce cas de figure, le nu-propriétaire commence à percevoir les loyers, puisque l’usufruitier perd tous ses droits sur le bien immobilier.
Pour autant, l’ancien nu-propriétaire n’a pas la possibilité de dénoncer librement le bail d’habitation signé par l’usufruitier pendant le démembrement. Il ne pourra donner congé au locataire que dans le cadre légal prévu à cet effet (voir question suivante).
Notez qu’un bail signé ou renouvelé par l’usufruitier avant la fin du démembrement mais dont la prise d’effet serait postérieure à l’extinction de l’usufruit s’avère sans effet légalement (article 595 du Code civil). Cette disposition vise spécifiquement les nouveaux contrats de location, par opposition à la reconduction de bail.
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Comment mettre fin au bail de location après l’extinction de l’usufruit ?
La délivrance d’un congé au locataire doit respecter une procédure stricte :
- Remise du préavis de congé par courrier recommandé avec accusé de réception, remise en mains propres ou par commissaire de justice ;
- Au moins 6 mois avant la fin du bail de location vide (3 mois pour une location meublée), sous peine de reconduction tacite du bail pour une durée de 3 ans en location vide (1 an en location meublée) ;
- En précisant le motif du congé : pour vente, pour reprise ou pour motif légitime et sérieux.
Certains locataires bénéficient d’une protection renforcée. Le propriétaire ne peut ainsi pas mettre fin au bail sans proposer de solution de relogement adéquate lorsque l’occupant est âgé de plus de 65 ans et perçoit des revenus modestes.
Une exception à ce principe existe pour les propriétaires également âgés de plus de 65 ans ou disposant de ressources modestes.