Intervenant la plupart du temps dans le cadre familial, le démembrement immobilier permet de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Idéal pour limiter la fiscalité sur la transmission de son patrimoine ou réduire l’impôt sur la fortune immobilière. Explications.

Dans le cadre d’un usufruit viager

Les Français peuvent préparer leur succession en optant pour un usufruit viager, ou usufruit à vie. Ils choisissent alors d’effectuer une donation de la nue-propriété de la résidence principale (par exemple) aux héritiers et conservent l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’occuper les lieux ou d’en tirer des revenus locatifs.

La valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété seront établies selon un barème administratif dont le pourcentage sera compris entre 10 et 90 %. C’est l’âge du donateur au moment du démembrement de propriété, et donc de la donation de la nue-propriété, qui va fixer le barème applicable. Plus le donateur sera âgé, plus la valeur de la nue-propriété sera importante.

Autrement dit, la valeur prise en compte pour le calcul des droits de donation correspondra à une fraction de la valeur réelle du bien, celle relative à la seule nue-propriété. Cela implique une réduction des droits de donation par rapport à une donation en pleine propriété.

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Exemple de démembrement viager et de donation de nue-propriété

  • Les parents font donation à leur enfant de la nue-propriété de leur résidence principale à l’âge de 69 ans. En vertu du barème légal, la valeur de la nue-propriété est égale à 60 % de la pleine propriété. Soit 180 000 € pour un bien d’une valeur de 300 000 €.
  • La donation bénéficie d’un abattement de 100 000 €, le maximum légal, ce qui signifie que seuls 80 000 € sont soumis aux droits de donation.
  • Au décès des parents, l’enfant récupère la pleine propriété du bien sans devoir payer de droits de succession.

Ce type de donation présente donc deux avantages majeurs. D’abord, les droits de donation sont réduits puisqu’ils ne sont pas calculés à partir de la valeur totale du bien. En effet, ils sont déterminés sur la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit selon l’âge du donateur au jour de la donation.

Ensuite, le nu-propriétaire récupère le bien en pleine propriété sans acquitter de droits lorsque l’usufruitier décède. Cependant, ce dernier paiera seul l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière, ex-ISF) sur la valeur totale du bien, s’il est assujetti à cet impôt immobilier.

En cas de donation temporaire d’usufruit

Les personnes souhaitant réduire leur IFI justement pourront se focaliser sur la donation temporaire. Elle permet de transmettre, selon une durée fixe et limitée, la jouissance ou les revenus procurés par un bien immobilier, en conservant la nue-propriété. On peut prendre le cas d’un enfant qui a du mal à se loger, auquel on pourra permettre d’occuper un logement en lui octroyant l’usufruit.

On parle alors d’une vente ou d’une transmission gratuite. La valeur de la nue-propriété du bien est fixée à 23 % de celle de la pleine propriété par période de dix ans de démembrement. Après la donation, le bien ne fera pas partie du patrimoine du nu-propriétaire pendant la durée du démembrement.

Attention, ce montage ne permet pas de préparer la succession. En cas de décès du nu-propriétaire donateur, l’usufruitier ne récupère pas la pleine propriété s’il n’est pas désigné comme héritier et les héritiers auront des droits de succession à honorer.

Une fois la période de démembrement arrivée à son terme, le donateur reprend la pleine propriété. L’usufruitier, lui, n’a plus aucun droit sur le bien.