Un investissement immobilier en nue propriété présente de nombreux avantages. Il confère également un certain nombre de droits mais aussi de devoirs au nu propriétaire.
La nue propriété, un investissement immobilier avantageux
Au moment d’investir dans l’immobilier, les particuliers peuvent se tourner vers le démembrement de propriété. En retenant cette option, ils deviennent alors détenteurs de la nue propriété d’un bien. Cela signifie qu’ils détiennent les murs de la propriété mais ne disposent pas de droits concernant la jouissance du bien : celle-ci revient à l’usufruitier. En contrepartie de cette répartition, le nu propriétaire bénéficie d’une décote attractive sur le prix d’achat du bien.
A l’issue de l’extinction du démembrement, le nu propriétaire récupère la pleine propriété du bien, sans contrepartie pour l’usufruitier. La fin du démembrement intervient à l’échéance de la période fixée dans le cadre du programme immobilier dans lequel vous investissez. En cas de démembrement viager, c’est le décès de l’usufruitier qui marque la fin du démembrement.
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Nue propriété et vente du bien
Durant la période de démembrement, l’investisseur nu propriétaire a la possibilité de revendre son droit sur le bien. En revanche, il n’a pas la possibilité de céder l’usufruit, puisqu’il ne le détient pas.
La même logique s’applique dans un cas de donation. Un investisseur peut effectuer la transmission à titre gratuit de la nue propriété à son enfant (par exemple) afin d’utiliser les abattements sur les droits de donation. A titre d’illustration, l’abattement sur les droits de donation s’élève à 100 000 € tous les 15 ans si le bénéficiaire est l’enfant du donateur.
Dans les deux cas, l’opération ne doit pas porter préjudice aux droits de l’usufruitier. Le respect de la convention de démembrement doit ainsi perdurer après la vente ou la transmission de la nue propriété.
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La répartition de la prise en charge des travaux
La question des travaux et réparations doit être prise en compte dans le cadre du démembrement immobilier. En substance, c’est l’usufruitier qui a la charge des réparations d’entretien et d’usage. Cela concerne un vaste champ de travaux, comme le remplacement des installations de chauffage et climatisation, la rénovation des salles d’eau, le remplacement de fenêtres, la réparation de la toiture et des ascenseurs ou encore le ravalement de façade.
Pour autant, le nu propriétaire n’est pas entièrement déchargé de responsabilité. En effet, il doit assumer la charge financière des gros travaux. Par exemple, si le toit doit être entièrement refait à neuf, c’est le nu propriétaire qui doit régler les frais. Même chose pour les travaux visant les murs pignons ou les poutres du logement. De plus, il sera responsable du financement des travaux imposés par les autorités (la mairie par exemple), comme la réfection de façade ou la mise aux normes des ascenseurs.
A noter que les investisseurs en nue propriété qui optent pour un programme immobilier neuf sont moins concernés par ce sujet. L’immeuble et les logements étant neufs, les besoins en gros travaux seront en toute logique moins importants, voire inexistants.
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Une fiscalité immobilière avantageuse pour le nu propriétaire
En matière d’impôts, l’investisseur en nue propriété se trouve dans une situation attractive. En effet, l’usufruitier est redevable de la taxe foncière durant le démembrement. De même, la valeur du bien intègre le patrimoine taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF) de l’usufruitier, et non celui du nu propriétaire.
Enfin, puisqu’il ne perçoit pas de loyers, le nu propriétaire n’alourdit pas son impôt sur le revenu. De plus, il a la possibilité de déduire les charges financières dont il est tenu légalement de s’acquitter (les gros travaux cités plus haut par exemple) de ses revenus fonciers issus d’autres investissements immobiliers. Il doit opter pour le régime réel d’imposition pour profiter de cette possibilité. Le cas échéant, il peut même générer un déficit foncier, dès lors que ses charges excèdent ses revenus locatifs.
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