Intervenant dans la plupart du temps en famille, le démembrement immobilier permet de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants par exemple, et d’en conserver l’usufruit. Idéal pour continuer à profiter d’un bien immobilier tout en préparant en douceur la transmission de son patrimoine, il propose également un autre avantage, notamment dans le domaine fiscal. Point de mire sur cet atout particulier présenté par cette démarche.

Dans le cadre d’un usufruit viager

Les Français ont désormais le droit de choisir cette démarche en cas de succession. Ils peuvent ainsi profiter d’un avantage fiscal en ce qui concerne un cas d’usufruit à vie. Sur ce point, la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété sera établie selon un barème administratif dont le pourcentage sera compris entre 10 % et 90 %. Autrement dit, ce ne sera pas sur la valeur totale du bien, mais sur la seule nue-propriété. Cela implique une réduction des droits de donation.

Quant à la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété, elle se fixe par ailleurs en fonction de l’âge du donateur au moment du démembrement. Plus le nu-propriétaire aura de l’âge, plus la valeur de la nue-propriété sera importante. Par exemple, un père décède à 69 ans. Son fils héritera ensuite de la nue-propriété de la maison valant 300 000 euros. L’usufruit sera alors attribué à sa mère, autrement dit au conjoint survivant. Les droits de succession de l’enfant seront donc calculés sur 60 % de la pleine propriété, à savoir 180 000 euros. Lorsque l’usufruitier, notamment sa mère, décèdera à son tour, ce dernier récupèrera le bien en pleine propriété sans devoir payer des droits.

On compte deux avantages principaux en ce qui concerne ce type de donation. D’abord, les droits de donation sont réduits puisqu’ils ne sont pas déduits à partir de la valeur totale du bien. En effet, ils sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété et de l’usufruit selon l’âge du donateur au jour de la donation. Ensuite, il faut préciser que le nu-propriétaire dispose du bien en pleine propriété sans acquitter de droits lorsque l’usufruitier décède. Cependant, ce dernier paiera seul l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) sur la valeur totale du bien.

En cas de donation temporaire d’usufruit

Les personnes souhaitant réduire leur facture ISF pourront se focaliser sur la donation temporaire. Elle permet de transmettre, selon une durée fixe et limitée (8 ans au minimum), la jouissance ou les revenus procurés par un bien immobilier, en conservant la nue-propriété. On peut prendre le cas d’un enfant qui a du mal à se loger (cas unique permettant de ne pas se reprocher la volonté de soustraction au paiement de l’ISF), auquel on pourra permettre d’occuper un des logements en lui octroyant l’usufruit.

On parle alors d’une vente ou d’une transmission gratuite. On profite ainsi d’une valeur fiscale des droits de mutation à 23 % de celle de la pleine propriété par période de dix ans tout en évitant de se faire facturer par l’ISF. En effet, le bien ne fera pas partie du patrimoine du nu-propriétaire pendant une durée définie. Quoi qu’il en soit, ce cas ne permet pas de se préparer à la succession. Une fois la période prévue à son terme, l’usufruit s’éteint et le donateur reprend la pleine propriété. En cas de décès, les héritiers auront donc des droits de succession à honorer.