Le démembrement immobilier, temporaire ou viager, présente des avantages indéniables. Mais il convient de bien différencier ces deux variantes, car elles permettent d’accomplir des objectifs patrimoniaux différents.
Le principe du démembrement immobilier
Par définition, le démembrement immobilier consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux parties. D’un côté, l’usufruit permet de jouir du bien, c’est-à-dire de l’occuper ou de le mettre en location. De l’autre, la nue-propriété se définit comme le droit de disposer du bien. Autrement dit, le nu-propriétaire détient les murs mais ne peut pas en profiter. Du moins, pendant la période de démembrement.
En effet, à l’expiration du démembrement, la pleine propriété est reconstituée dans les mains du nu-propriétaire. L’usufruitier perd quant à lui tous les droits qu’il détenait sur le bien.
Le démembrement immobilier peut s’envisager de deux façons : le démembrement temporaire et le démembrement viager. Ces deux variantes s’appuient sur la définition commune évoquée ci-dessus mais diffèrent largement par ailleurs. Elles ne répondent pas aux mêmes objectifs patrimoniaux et fonctionnent de manière différente à de nombreux égards.
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Le démembrement temporaire, un investissement immobilier de long terme
Un démembrement immobilier temporaire peut se présenter comme une technique d’investissement dans la pierre particulièrement pertinente. En tant qu’investisseur dans un programme de démembrement, vous procédez à l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier, le plus souvent un appartement. Comme vous n’achetez que la nue-propriété pendant une période donnée, votre prix d’acquisition est décoté par rapport à une acquisition immobilière classique. Pour donner un ordre d’idée, cette décote peut atteindre 35 % pour des biens en démembrement sur une durée de 15 ans.
Durant cette période, l’usufruitier, habituellement un investisseur institutionnel, va percevoir les loyers et assurer la bonne gestion du bien. En tant que nu-propriétaire, vous ne touchez donc pas de revenus complémentaires mais échappez en contrepartie à toute fiscalité (impôt sur le revenu, taxe foncière et impôt sur la fortune immobilière).
A l’issue de la période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien (hors revente anticipée de votre droit de nue-propriété). Vous en disposez alors librement, pour en faire votre résidence principale, le mettre en location ou le revendre. Dans ce dernier cas, l’imposition de la plus-value immobilière s’avère avantageuse, car la reconstitution de la décote obtenue sur le prix d’achat n’est pas fiscalisée.
Compte tenu de ses caractéristiques, l’investissement immobilier en démembrement temporaire se montre très utile dans le cadre de la construction de patrimoine. Il s’avère également pertinent pour répondre à l’objectif de la préparation de la retraite. Nos conseillers peuvent vous accompagner afin d’identifier les meilleures opportunités d’investissement du moment.
Les spécificités du démembrement viager
En ce qui concerne le démembrement viager, il s’agit davantage d’un outil de transmission patrimoniale. Le plus souvent, cela va correspondre à la séparation de la pleine propriété dans le cadre familial. Les parents propriétaires du bien vont ainsi conserver l’usufruit de celui-ci, afin de continuer de vivre dans leur résidence principale ou de percevoir les loyers de leur investissement locatif.
Ils vont en parallèle transmettre la nue-propriété du bien à un ou plusieurs héritiers. La valeur de cette dernière est établie selon le barème légal, en fonction de l’âge de l’usufruitier : 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans, etc. Les héritiers bénéficieront de l’abattement sur les donations, de 100 000 € par parent tous les 15 ans en ligne directe, s’il n’a pas été utilisé auparavant. Idéalement, il est alors envisageable de réaliser une transmission de son vivant en échappant, au moins en grande partie, aux droits de donation.
De la sorte, les parents conservent la possibilité de profiter de leur patrimoine immobilier de leur vivant, tout en préparant leur succession. En effet, le démembrement viager prend fin habituellement au décès des usufruitiers. A ce moment-là, les héritiers nus propriétaires récupèrent la pleine propriété du bien. Et ce, sans devoir s’acquitter des droits de succession qui s’appliqueraient si le bien n’avait pas été démembré.
Le démembrement viager permet ainsi d’anticiper sa succession et de réduire l’impôt sur celle-ci au profit des héritiers. Attention toutefois, une fois le démembrement acté, les parents usufruitiers ne peuvent pas revenir en arrière pour reprendre la pleine propriété. En ce qui concerne les héritiers, il faut noter que la durée d’un démembrement viager ne peut pas être connue à l’avance.
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