Le démembrement est un processus qui commence à avoir de l’émergence sur le marché immobilier français. Il est toutefois primordial d’en connaitre les pièges à éviter avant de se focaliser sur les cas auxquels il serait mieux de le privilégier. Malgré les avantages proposés par cette démarche en effet, il est important de ne pas leurrer et savoir quand il faut procéder au démembrement. Focus sur les précautions à prendre et les circonstances dans lesquelles ce procédé pourrait être utile.

Les précautions à prendre lors d’un démembrement de propriété

Avant la mise en place de cette opération, il est nécessaire de prendre les bonnes décisions. Une fois l’usufruit du bien légué à un tiers, il sera impossible de revenir sur son choix. Premièrement, il faut donc éviter que l’article 751 du Code général des impôts s’applique. Celui-ci prévoit que la propriété d’un bien immobilier démembré puisse, dans son ensemble, intégrer fiscalement la succession de l’usufruitier au moment de son décès. Transmettre la nue-propriété par acte notarié plus de trois mois avant le décès permet d’y échapper. Au contraire, le bien sera soumis au droit de succession sur la valeur totale du bien.

L’administration fiscale peut remettre en cause la donation temporaire au cas où elle juge l’usufruit non avantageux. Cela est fréquent quand on le transmet à un de ses enfants bénéficiant de revenus confortables. Il ne faut pas que l’ISF considère l’opération comme une occasion de se soustraire au paiement. Aussi, il faut éviter que le démembrement immobilier ne soit dérangé par des décisions à prendre. Enfin, il est nécessaire d’être vigilant à ne pas outrepasser ses droits quand la propriété se démembre. Dans ce cas, il est possible d’être engagé à une action en justice. Le Code civil est le seul à pouvoir déterminer les droits octroyés à l’usufruitier.

Les cas fréquents de démembrement en immobilier

Une propriété peut être démembrée pour réduire les droits de succession à payer par les héritiers. Ces derniers sont fixés sur la valeur de la nue-propriété. Lorsque l’usufruitier décède, l’autre partie reçoit l’usufruit pour ensuite devenir le propriétaire sans droits de succession à acquitter. Par ailleurs, on peut également engager cette opération quand on veut protéger temporairement un héritier. Dans ce cas, le donateur pourra notamment avantager son conjoint d’héritier en lui octroyant l’usufruit auquel les enfants recueilleront plus tard la nue-propriété.

Comme il a été précisé précédemment, les personnes soumises à l’ISF peuvent établir une vente ou une donation de l’usufruit afin de permettre d’imposer le bien pour sa valeur en pleine propriété uniquement dans le patrimoine de l’usufruitier. En cas de donation temporaire, cette démarche est utile pour que les enfants ou autres tiers puissent toucher les revenus complémentaires et les parents, réduire leur assiette imposable. Enfin, il est fréquent de voir cette opération réalisée dans une vente en viager. Dans ce cas, la personne retraitée pourra commercialiser la nue-propriété afin de recevoir une somme d’argent tout en conservant l’usufruit pour vivre dans le logement ou le louer jusqu’à son décès, et où le nu-propriétaire aura la pleine propriété.