Une donation de nue-propriété peut vous aider à faciliter la transmission du patrimoine à la succession. Fonctionnement, fiscalité, réserve d’usufruit, voici l’essentiel à retenir.
Qu’est-ce qu’une donation de nue-propriété ?
Zoom sur la définition et le fonctionnement d’une donation de nue-propriété.
Définition
La propriété d’un bien immobilier peut être divisée en deux droits distincts. Le démembrement de propriété consiste ainsi à séparer :
- La nue-propriété, qui permet de détenir les murs sans pouvoir en profiter immédiatement ;
- Et l’usufruit, qui confère un droit de jouissance du bien, pour y habiter ou le mettre en location et percevoir les loyers.
La donation de nue-propriété consiste donc à procéder à la transmission de son vivant de ce droit, à un enfant par exemple. Ce montage est habituellement utilisé pour anticiper la succession, en transmettant un patrimoine immobilier dans des conditions plus avantageuses.
Le démembrement de propriété permettant la donation peut s’envisager de deux façons :
- Un démembrement temporaire, qui prend fin après une durée convenue à l’avance par les deux parties ;
- Un démembrement viager, qui s’éteint au décès de l’usufruitier.
En général, la donation de nue-propriété s’envisage plutôt dans le cadre d’un démembrement viager.
Dans les deux cas, le nu-propriétaire récupère le droit d’usufruit à la fin du démembrement. Il devient ainsi seul propriétaire et peut disposer du bien comme bon lui semble. L’usufruitier, lui, n’a plus aucun droit sur le logement.
L’investissement immobilier en démembrement temporaire peut vous aider à optimiser votre patrimoine et réduire la fiscalité sur la succession. Demandez plus d’informations à un conseiller spécialisé.
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Fonctionnement
Dans le schéma le plus classique d’un démembrement viager, la donation de nue-propriété fonctionne comme suit :
- Les parents, propriétaires d’un bien immobilier, souhaitent transmettre ce patrimoine à un enfant ;
- Pour conserver la jouissance du bien, en particulier s’il s’agit de la résidence principale, ils optent pour une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit ;
- L’enfant devient alors nu-propriétaire, ce qui lui permettra de devenir pleinement propriétaire à la fin du démembrement viager (décès des parents), sans payer de droits de succession ;
- En l’absence d’opération ultérieure (vente du bien par exemple), les parents restent usufruitiers jusqu’à leur décès.
La donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit constitue ainsi une bonne option pour optimiser la succession tout en préservant les intérêts des parents de leur vivant.
Cette opération engendre habituellement le paiement de droits de donation. Leur calcul est alors avantageux, dans la mesure où la valeur de la nue-propriété ne correspond qu’à une fraction de celle de la pleine propriété. De plus, l’enfant bénéficie d’un abattement fiscal de 100 000 € maximum.
Calcul des droits de donation de nue-propriété
Explications détaillées sur le calcul des droits de donation de nue-propriété.
Barème fiscal de la nue-propriété
Dans le cadre d’un démembrement viager, la valorisation de la nue-propriété au moment de la donation dépend de deux critères :
- La valeur du bien en pleine propriété ;
- L’âge du donateur (parents).
Plus les donateurs sont âgés, plus la valeur de la nue-propriété est élevée. Le barème fiscal de la nue-propriété pour un démembrement viager est détaillé à l’article 669 du Code général des impôts :
| Age de l'usufruitier au moment de l'opération | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Dans le cas, plus rare, d’une donation de nue-propriété avec démembrement temporaire, on retient le barème de l’usufruit temporaire pour déterminer la valeur de la nue-propriété :
| Durée de l’usufruit temporaire | Valeur de l’usufruit |
|---|---|
| De 0 à 10 ans | 23 % |
| De 11 à 20 ans | 46 % |
| De 21 à 30 ans | 69 % |
Abattement fiscal sur la donation
Une fois la valeur de la nue-propriété déterminée, il faut appliquer l’abattement fiscal sur le calcul des droits de donation. Pour un enfant en ligne directe, il s’élève à 100 000 € maximum. Dans d’autres situations, l’abattement applicable est moins élevé, voire inexistant.
En cas de donation antérieure, l’abattement peut être moins élevé. Si une partie a déjà été utilisée (20 000 € par exemple), seul le reliquat est applicable (80 000 € ici). Il ne s’agit donc pas d’un abattement de 100 000 € par donation.
Le délai de reconstitution de l’abattement fiscal sur la donation est de 15 ans. Autrement dit, on ne prend pas en considération les donations effectuées il y a plus de 15 ans pour calculer l’abattement disponible.
Barème fiscal des droits de donation
Une fois l’abattement déduit, on peut calculer le montant des droits de donation.
Pour une donation à un enfant, on retient le barème ci-dessous. Attention, le barème change en cas de transmission hors ligne directe.
| Montant | Taux |
|---|---|
| En dessous de 8 072 € | 5 % |
| Entre 8 072 et 12 109 € | 10 % |
| Entre 12 109 € et 15 932 € | 15 % |
| Entre 15 932 et 552 324 € | 20 % |
| Entre 552 324 et 902 838 € | 30 % |
| Entre 902 838 et 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Pourquoi faire une donation de nue-propriété ?
Ce montage patrimonial peut se montrer très utile pour préparer la succession sans se déposséder ou s’appauvrir de son vivant.
Transmission de patrimoine avantageuse
Comme nous l’avons vu avec notre exemple, recourir à une donation de nue-propriété permet de réduire l’impôt sur la succession. En transmettant la nue-propriété de son vivant, plutôt que la pleine propriété au décès, un enfant paiera moins de droits de donation.
Ce type de montage peut être utilisé pour faciliter la transmission d’une résidence principale, mais pas seulement. Il est également possible de donner la nue-propriété d’un autre bien (résidence secondaire, investissement locatif) de cette manière.
Autre possibilité envisageable : investir soi-même en nue-propriété en démembrement temporaire, à un prix décoté, et procéder ensuite à la donation de cette même nue-propriété. Dans ce cadre, l’enfant deviendra plein propriétaire à la fin du démembrement temporaire prévu dans le programme immobilier de nue-propriété.
Notez qu’on applique alors le barème fiscal de l’usufruit temporaire pour calculer la valeur de la nue-propriété taxable :
- Si le démembrement temporaire court sur moins de 10 ans, l’abattement s’élève à 23 % de la valeur de la pleine propriété ;
- Entre 11 et 20 ans, il atteint 46 %.
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Conserver la résidence principale grâce à une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit
Habituellement, une donation consiste à se séparer définitivement d’un bien au profit d’autrui. Dans le cadre d’une donation de nue-propriété, ce n’est pas le cas, puisque le donateur conserve la jouissance du bien (usufruit).
Le démembrement viager permet donc de procéder à une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit. Cela permet de bonifier la transmission du patrimoine à la succession, via les mécanismes décrits dans cet article. Pour rappel, il n’y aura pas de droits de succession supplémentaires à payer au décès des parents usufruitiers.
De plus, les parents conservent la jouissance du bien : l’acte de donation n’aboutit pas à un appauvrissement de leur part au profit de leur enfant. Notez que cette logique ne s’applique pas en cas d’investissement de nue-propriété en démembrement temporaire suivi d’une donation de ce même droit.
Durant la phase de démembrement viager, les parents conservent la possibilité de se mettre d’accord avec leur enfant pour vendre le bien définitivement. Le produit de la vente est alors réparti entre chacun.