Exemple de défiscalisation avec le démembrement et ses avantages fiscaux

Le démembrement immobilier est un mécanisme qui permet d’investir en immobilier en bénéficiant de plusieurs avantages sur le plan fiscal. Lorsqu’on démembre un bien immobilier, cela signifie qu’on scinde la propriété du bien en deux parties distinctes, l’usufruit et la nue-propriété, qui sont remises entre les mains de 2 personnes différentes.

Ainsi, le nu-propriétaire et l’usufruitier détiennent chacun une partie de la propriété, ce qui leur octroie des avantages mais aussi des devoirs et des responsabilités spécifiques à leur droit de propriété respectif.

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Nous allons dans cet article vous présenter concrètement un exemple de défiscalisation avec le démembrement. Nous allons ainsi illustrer les avantages fiscaux dont peut bénéficier un investisseur en démembrement, dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété temporaire.

L’investissement en démembrement comporte ces avantages fiscaux

Tout d’abord, il est utile de faire un récapitulatif des « gains fiscaux » dont peut bénéficier l’investisseur nu-propriétaire. Il est important de préciser que l’investissement en démembrement temporaire n’est pas considéré comme un investissement de défiscalisation comme le sont les dispositifs Pinel, Denormandie ou encore Malraux.

En effet, il n’y a pas de décret fixant des réductions d’impôt calculées sur la valeur du bien, ou des travaux qui y sont liés le cas échéant, lorsqu’on achète la nue-propriété temporaire d’un bien. En revanche, il y a deux types d’avantages fiscaux qui peuvent être obtenus lorsqu’on réalise l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier.

La nue-propriété est exonérée d’IFI

Tout d’abord, la nue-propriété immobilière n’est pas comptabilisée dans l’assiette du patrimoine taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). L’IFI, qui a remplacé l’ISF en 2018, vise à taxer la détention de biens immobiliers ou de parts dans des sociétés immobilières telles que SCI et SCPI lorsque la valeur de la totalité du patrimoine immobilier du foyer dépasse 1,3 million d’euros.

On parle ici de la valeur nette de l’ensemble des actifs immobiliers détenus après déduction des éventuels emprunts et l’abattement de 30% qui s’applique sur la valeur vénale de la résidence principale. L’IFI a notamment pour effet de comptabiliser au sein de l’assiette taxable les parts de SCPI détenues en direct ou via un contrat d’assurance-vie.

Déductibilité des intérêts d’emprunt liés à un investissement en nue-propriété

Si l’achat de la nue-propriété temporaire du bien se fait à crédit, les intérêts liés au financement de l’acquisition sont déductibles fiscalement des revenus fonciers que peut percevoir par ailleurs l’investisseur. Attention néanmoins : cela ne s’applique pas à tous les cas d’investissement en nue-propriété temporaire.

Par exemple, dans le cas d’un achat de nue-propriété temporaire de parts de SCPI, les intérêts d’emprunt ne sont pas être déductibles au niveau fiscal.

Exemples d’économies fiscales réalisées dans le cadre d’un investissement en démembrement

Exemple de gain fiscal dans le cadre d’un achat à crédit

Monsieur Martin, 48 ans, envisageait un investissement immobilier pour préparer sa retraite. Après avoir étudié différentes possibilités, il a décidé d’investir début 2022 en nue-propriété et se porte acquéreur d’un appartement de 3 pièces de 77m2 avec terrasse de 35m2 pour un prix total de 243.800 €.

Il a choisi d’emprunter la totalité de la somme sur une durée de 16 ans correspondant à la période de démembrement. Puis, il a mis en apport la somme correspondant aux frais de garantie du prêt ainsi que les frais de notaire. Il a obtenu un crédit sur 16 ans au taux de 1,5% ainsi qu’une assurance de prêt de 0,30%. Sa mensualité de remboursement globale est donc de 1.490€. Sur l’ensemble des 16 années, le coût total du crédit sera de 42.280€, soit 2.642,50 € en moyenne chaque année.

Monsieur Martin est détenteur de plusieurs biens immobiliers par ailleurs, lui procurant des revenus fonciers à hauteur de 20.000€ chaque année et sa TMI (tranche marginale d’imposition) est de 30%.  En déduisant les 2.642,50 € d’intérêts générés par son investissement en nue-propriété de ses revenus fonciers, il va donc économiser en impôts 2.642,50 x (30+17,2)% = 1.255,20€ chaque année, pour un total proche de 20.000€ sur les 16 années de démembrement.

Exemple de gain fiscal dans le cas d’un assujettissement à l’IFI

Monsieur Dupuy est assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière dans la tranche à 1%. En effet, son patrimoine immobilier net est valorisé à 3 millions d’euros. Il présente une appétence forte pour la pierre et souhaite poursuivre le développement de son patrimoine immobilier en utilisant un héritage de 400.000€ qu’il vient de recevoir. Toutefois, il est fortement pénalisé par le barème de l’IFI actuel car depuis 3 ans, il est aussi taxé sur ses assurances-vie qui sont en partie investies en parts de sociétés civiles immobilières.

Il opte alors pour l’acquisition d’une nue-propriété temporaire plutôt que de l’immobilier en pleine propriété tel qu’envisagé initialement. Il achète un appartement de 3 pièces de 60m2 pour 171.500 €. Par ailleurs, pour diversifier son portefeuille et mutualiser le risque locatif, il acquiert la nue-propriété temporaire de parts de SCPI PF Grand Paris et Corum Eurion pour 200.000 €.  Sur le plan fiscal, il fait coup double : il évite d’augmenter son assiette de patrimoine taxable à l’IFI et en plus, il diminue son impôt sur la fortune immobilière de 3.715 € chaque année que durera le démembrement.

L’investissement en nue-propriété temporaire est donc un formidable outil patrimonial qui propose une rentabilité nette très attractive grâce à la décote sur le prix d’achat. Ce placement immobilier permet aussi de préparer l’avenir, avec les perspectives de perception de loyers à long terme. Enfin, il constitue un levier de défiscalisation, que ce soit sur l’IR ou l’IFI.