Exemple de défiscalisation avec le démembrement

défiscalisation avec le démembrement

Le démembrement de propriété est un mécanisme qui permet d’investir en immobilier en bénéficiant de plusieurs avantages sur le plan fiscal. Lorsqu’on démembre un bien immobilier, cela signifie qu’on scinde la propriété du bien qui est en fait la « pleine propriété » sur le plan légal, en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété, qui sont remises entre les mains de 2 personnes différentes.

Ainsi, le nu-propriétaire et l’usufruitier détiennent chacun une partie de la propriété, ce qui leur octroie des avantages mais aussi des devoirs et des responsabilités spécifiques à leur droit de propriété respectif.

Nous allons dans cet article vous présenter concrètement un exemple de défiscalisation avec le démembrement à savoir les avantages sur le plan fiscal dont peut bénéficier un investisseur en démembrement, plus précisément dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété temporaire.

Quels sont les avantages fiscaux de l’investissement en démembrement ?

Tout d’abord, il est utile de faire un récapitulatif des « gains fiscaux » dont peut bénéficier l’investisseur nu-propriétaire. Il est important de préciser que l’investissement en démembrement temporaire n’est pas considéré comme un investissement de défiscalisation comme le sont les dispositifs Pinel, Denormandie ou encore Malraux.

En effet, il n’y a pas de décret fixant des pourcentages de réduction d’impôt calculés sur la valeur du bien ou des travaux qui y sont liés le cas échéant, lorsqu’on achète la nue-propriété temporaire d’un bien. En revanche, il y a deux types de gains fiscaux qui peuvent être réalisés lorsqu’on réalise l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier.

1- La nue-propriété est exonérée d’IFI

Tout d’abord, il faut préciser que la nue-propriété immobilière n’est pas comptabilisée dans l’assiette de patrimoine taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. En effet, l’IFI qui a remplacé l’ISF en 2018 vise désormais à taxer la détention de biens immobiliers ou de parts dans des sociétés immobilières telles que SCI et SCPI lorsque la valeur de la totalité du patrimoine immobilier du foyer dépasse 1,3 Millions d’Euros.

On parle ici de la valeur nette de l’ensemble des actifs immobiliers détenus après déduction des éventuels emprunts en cours sur les biens et l’abattement de 30% qui s’applique sur la valeur vénale de la résidence principale. L’IFI a notamment pour effet de comptabiliser au sein de l’assiette taxable les parts de SCPI détenues via un contrat d’assurance-vie.

La nue-propriété est aujourd’hui le seul type de détention immobilière qui demeure exonérée d’IFI.

2- Déductibilité des intérêts d’emprunt liés à un investissement en nue-propriété

Si l’achat de la nue-propriété temporaire du bien se fait à crédit, les intérêts liés au financement de l’acquisition sont déductibles fiscalement des revenus fonciers que peut avoir par ailleurs l’investisseur. Attention néanmoins : cela ne s’applique pas dans tous les cas d’investissement en nue-propriété temporaire.

Par exemple, dans le cas d’un achat de nue-propriété temporaire de parts de SCPI, les intérêts d’emprunt ne peuvent être pas être déduits au niveau fiscal.

La condition à remplir pour imputer les intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers du foyer de l’investisseur est la suivante : l’usufruit doit être détenu temporairement par un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM), une société d’économie mixte ou un organisme agréé mentionné à l’article L.365-2 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).

Exemples d’économies fiscales réalisées dans le cadre d’un investissement en démembrement

1- Exemple de gain fiscal dans le cadre d’un achat à crédit

Monsieur Martin a 48 ans et il envisage un investissement immobilier pour préparer sa retraite. Après avoir étudier différentes possibilités, il décide d’investir dans le programme Calypso à Menton et se porte acquéreur d’un appartement de 3 pièces de 77m2 avec terrasse de 35m2 pour un prix total de 243.800€.

Il choisit d’emprunter la totalité de la somme sur une durée de 16 ans correspondant à la période de démembrement. Puis, il met en apport la somme correspondant aux frais de garantie du prêt ainsi que les frais de notaires. Il obtient un crédit sur 16 ans au taux de 1,5% ainsi qu’une assurance de prêt de 0,30%. Sa mensualité de remboursement globale est donc de 1.490€. Sur l’ensemble des 16 années, le coût total du crédit sera de 42.280€, soit 2.642,5€ en moyenne chaque année.

Monsieur Martin est détenteur de plusieurs biens immobiliers par ailleurs, lui procurant des revenus fonciers à hauteur de 20.000€ chaque année et sa TMI (tranche marginale d’imposition) est de 30%.  En déduisant les 2.642,5€ d’intérêts générés par son investissement en nue-propriété à Menton de ses revenus fonciers, il va donc économiser en impôts 2.642,5 x (30+17,2)% = 1.255,20€ chaque année, pour un total proche de 20.000€ sur les 16 années de démembrement.

2- Exemple de gain fiscal dans le cas d’un assujettissement à l’IFI

Monsieur Dupuy est assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière dans la tranche à 1%. En effet, son patrimoine immobilier net est valorisé à 3 millions d’euros. Il présente une appétence forte pour la pierre et souhaite poursuivre le développement de son patrimoine immobilier en utilisant un héritage de 400.000€ qu’il vient de recevoir. Toutefois, il est fortement pénalisé par le barème de l’IFI actuel car depuis 3 ans, il est aussi taxé sur ses assurances-vie qui sont en partie investies en parts de sociétés civiles immobilières.

Il opte alors pour l’acquisition de nue-propriété temporaire plutôt que de l’immobilier en pleine propriété tel qu’envisagé initialement. Il achète un appartement de 3 pièces de 60m2 pour 171.500€ à Toulouse au sein du programme Panorama. Par ailleurs, pour diversifier son portefeuille et mutualiser le risque locatif, il acquiert la nue-propriété temporaire de parts de SCPI PF Grand Paris de Périal et Corum Eurion pour 200.000€.  Sur le plan fiscal, il fait coup double : il évite d’augmenter son assiette de patrimoine taxable à l’IFI et en plus, il diminue son impôt sur la fortune immobilière de 3.715€ chaque année que durera le démembrement.

L’investissement en nue-propriété temporaire est donc un formidable outil patrimonial qui propose une rentabilité nette très attractive grâce à la décote sur le prix d’achat, qui permet aussi de préparer l’avenir avec les perspectives de perception de loyers à long terme et qui peut enfin s’avérer être un formidable levier de défiscalisation que ce soit sur l’IR ou l’IFI.