Faut-il donner l’usufruit à ses enfants ?

Lorsqu’un propriétaire procède au démembrement d’un bien immobilier, c’est généralement pour donner la nue-propriété et conserver l’usufruit. Typiquement, des parents qui souhaitent anticiper leur succession seront enclins à céder la nue-propriété d’une résidence secondaire, voire de leur résidence principale à leurs enfants, en conservant l’usufruit et donc le plein usage du bien. Mais l’inverse est-il possible : peut-on donner l’usufruit et le cas échéant, quels sont les avantages d’une telle opération ?

Peut-on céder l’usufruit d’un bien ?

L’action de démembrement implique plusieurs acteurs puisqu’on sépare alors la pleine propriété en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit.
Au premier abord, l’usufruit semble rassembler tous les avantages habituellement dévolus au propriétaire puisque c’est à l’usufruitier que revient l’usage du bien ainsi que la possibilité d’en tirer des revenus. Donc en cas de mise en location du bien démembré, c’est à l’usufruitier que bénéficiera toutes les retombées financières des loyers. En contrepartie, l’usufruitier est tenu d’entretenir le bien et d’en assurer la bonne gestion.
Le nu-propriétaire, quant à lui, demeure propriétaire des murs et il a donc théoriquement pouvoir de décision sur la destinée du bien : le vendre, le modifier, le détruire…

Lorsqu’un plein propriétaire décide de démembrer son actif, il peut donc tout à fait céder l’une ou l’autre des parties : la nue-propriété comme l’usufruit. Les 2 cas de figure sont possibles mais avant de procéder au démembrement il faut bien évaluer ses objectifs et les impacts fiscaux que cela va engendrer.

Pourquoi donner l’usufruit à ses enfants ?

Donner l’usufruit d’un bien à ses enfants est un moyen de les soutenir financièrement puisqu’en tant qu’usufruitiers, ils pourront ainsi mettre le bien en location et percevoir des revenus complémentaires. Bien entendu, le ou les usufruitiers peuvent aussi utiliser le bien pour se loger. C’est une option très pertinente lorsque les enfants sont en pleines études ou débutent leur vie professionnelle. De façon générale, cela permettra aux usufruitiers de mieux faire face à d’éventuelles difficultés financières.

Généralement, lorsqu’on procède ainsi à une donation d’usufruit, cela vise souvent à remplir des objectifs temporaires et la durée du démembrement est donc prévue sur une période définie à l’avance. L’acte de démembrement est à réaliser chez un notaire et toutes les conditions doivent être clairement définies dans la convention de démembrement établie pour l’occasion.

Cette visée temporaire se justifie d’autant plus dans un cadre familial que lorsque les parents nus propriétaires décèdent, le ou les usufruitiers ne récupèrent pas automatiquement la pleine propriété et des droits de succession sont ainsi à prévoir.

Alors que dans la situation inverse, à l’extinction de l’usufruitier, la pleine propriété revient systématiquement entre les mains du nu-propriétaire d’où la pertinence de l’opération de démembrement dans ce sens sur le plan de la transmission patrimoniale.

Quelle fiscalité lorsqu’on donne l’usufruit à ses enfants ?

Qu’il s’agisse d’un investissement avec démembrement ensuite ou du démembrement d’un bien déjà en patrimoine, la donation d’usufruit a forcément des répercussions fiscales.
Dans le cas d’un bien loué, le nu-propriétaire après s’être défait de l’usufruit, ne percevra plus les loyers donc sa fiscalité va s’en trouver d’autant diminuée puisqu’il n’aura plus d’impôt à payer sur les revenus fonciers ni de taxe foncière à acquitter.
De même qu’en faisant sortir l’usufruit du patrimoine, c’est l’intégralité de la valeur du bien nue-propriété incluse, qui sort alors de l’assiette du patrimoine taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière qui a remplacé l’ISF).

Il convient néanmoins d’être vigilant lors de la donation d’usufruit car en cas de contrôle, l’administration fiscale vérifiera certainement que cette opération de démembrement est justifiée et que la principale motivation de ce démembrement avec donation d’usufruit n’est pas d‘ordre fiscal.
En effet, le bénéficiaire de l’usufruit doit avoir un besoin réel des revenus générés par la location du bien immobilier visé, ou en avoir un usage personnel. Dans le cas contraire, l’administration fiscale peut estimer qu’il s’agit d’un abus de droit et exiger alors le règlement de pénalités de la part du nu-propriétaire.

Par ailleurs, comme tout acte de donation, le don d’usufruit est soumis à des droits dont le montant, calculé par le notaire, est proportionnel à la durée du démembrement. Dans le cas d’un don d’usufruit aux enfants, les parents bénéficient des abattements légaux en franchise de droits : 100.000€ donné par parent à chaque enfant sur une période de 15 ans.

Rappelons enfin que toute personne ayant une surface d’investissement disponible et souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à long terme sans avoir pour autant un besoin immédiat de l’usufruit peut investir directement en nue-propriété temporaire dans l’un des nombreux programmes immobiliers disponibles à cet effet.