La fiscalité du démembrement de propriété, en nue-propriété et usufruit

La fiscalité du démembrement de propriété doit s’envisager selon le droit détenu (nue-propriété ou usufruit) et la situation patrimoniale considérée.

Démembrement de propriété, la séparation de la nue-propriété et de l’usufruit

Avant de détailler la fiscalité du démembrement de propriété, il convient de rappeler quelques bases concernant ce montage immobilier. Le démembrement consiste à séparer un bien immobilier en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit.

Le nu-propriétaire détient les murs mais sans avoir l’usage du bien, qui revient à l’usufruitier. Compte tenu de cette distinction, le prix de chaque droit correspond à une fraction de la valeur du bien en pleine propriété.

Il existe deux variantes différentes. Le démembrement viager permet d’anticiper la succession, puisque la pleine propriété reviendra au nu-propriétaire (enfant par exemple) après le décès de l’usufruitier.

En démembrement temporaire, la durée de séparation est déterminée initialement. A l’issue de la période de démembrement, la pleine propriété revient au nu-propriétaire et l’usufruitier perd ses droits. Le plus souvent, ce montage immobilier correspond à un investissement en nue-propriété, avec une durée de démembrement de 15 ans en moyenne.

Vous pouvez consulter les différents programmes d’investissement immobilier en nue-propriété sur notre site et contacter un spécialiste pour être accompagné(e) dans vos démarches.

La fiscalité du démembrement de propriété pour le nu-propriétaire

Détaillons à présent le fonctionnement du démembrement de propriété en ce qui concerne la fiscalité du nu-propriétaire.

Pas d’impôt sur la nue-propriété pendant le démembrement

Investir dans la nue-propriété ne permet pas de générer de revenus immédiats. Les loyers reviennent en effet à l’usufruitier durant le démembrement de propriété.

En toute logique, la fiscalité du démembrement de propriété s’avère ainsi intéressante pour le nu-propriétaire. Il ne subit aucune imposition sur les revenus fonciers. Mieux encore, il est exonéré de taxe foncière.

Enfin, la valeur de la nue-propriété n’est pas prise en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en règle générale. C’est notamment le cas dans le cadre d’un investissement immobilier en nue-propriété.

Fiscalité en cas de donation de nue-propriété et de succession

La fiscalité du démembrement de propriété prévoit également des conditions intéressantes en cas de donation de la nue-propriété. Il faut ici distinguer les cas de démembrement viager et temporaire :

• Démembrement viager : la valeur de la nue-propriété retenue pour le calcul des droits de donation dépend de l’âge du donateur. Plus il est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est conséquente, selon le barème de l’usufruit viager.
• Démembrement temporaire : ici, on applique le barème de l’usufruit temporaire pour déterminer la valeur de la nue-propriété au regard de la fiscalité de la donation. On applique ainsi un abattement de 23 % par décennie de démembrement (46 % pour 11 ans, par exemple).

La donation de nue-propriété constitue ainsi un outil très intéressant pour anticiper la succession du patrimoine immobilier, puisque la fiscalité de la donation ne porte que sur une fraction de la valeur de la pleine propriété. De plus, les donataires peuvent bénéficier d’abattements fiscaux (100 000 € par enfant et par parent). Cela peut leur permettre d’être complètement exonérés de droits de donation.

Lorsque le démembrement prend fin, il n’y aucune fiscalité supplémentaire. Dans le cas du démembrement viager, cela signifie qu’il n’y a pas de droits de succession à payer.

Découvrez tous les avantages de l’investissement immobilier en nue-propriété et les meilleurs programmes du moment.

Imposition de la plus-value immobilière

Une fois devenu plein propriétaire, le nu-propriétaire peut profiter du bien comme bon lui semble. Il peut par exemple le mettre en location, pour percevoir des loyers. Il est également possible de mettre le bien en vente, pour encaisser une plus-value.

Dans ce dernier cas, l’imposition de la plus-value immobilière est avantageuse. La plus-value taxable est calculée en comparant la valeur du bien en pleine propriété au moment de l’acquisition de la nue-propriété avec le prix de vente du bien. De la sorte, la décote consentie à l’acquisition de la nue-propriété n’est pas imposée. Ce qui représente donc un gain net d’impôt pour le nu-propriétaire.

La différence entre le prix initial de la pleine propriété et la valeur du bien à la revente reste imposable selon la fiscalité des plus-values immobilières.

La fiscalité du démembrement de propriété pour l’usufruitier

Détenir l’usufruit d’un bien immobilier dans le cadre d’un démembrement de propriété implique différentes conséquences fiscales.

Fiscalité en cours de démembrement de propriété

L’usufruitier ayant la jouissance du bien, il supporte la fiscalité afférente à celui-ci. Typiquement, si le bien est mis en location, il doit régler l’imposition des revenus fonciers (ou BIC en cas de location meublée) sur les loyers qu’il perçoit.

De plus, c’est l’usufruitier qui est redevable de la taxe foncière levée sur le logement. Il en va de même pour d’autres impôts locaux, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) par exemple.

En ce qui concerne l’IFI, la valeur de la pleine propriété intègre le patrimoine taxable de l’usufruitier la plupart du temps. Il existe cependant des exceptions visant l’attribution de l’usufruit au conjoint survivant à la succession ou la vente avec réserve d’usufruit (vente en viager occupé), dans lesquels l’imposition est partagée avec le nu-propriétaire.

Fiscalité de la donation temporaire d’usufruit

Un propriétaire peut choisir de procéder à une donation temporaire d’usufruit. Il se défait alors de son droit de jouissance du bien au profit du donataire, pour une durée limitée. Dans ce cadre, des droits de donation peuvent s’appliquer. Ils doivent être payés, en principe, par le nouvel usufruitier.

Pour calculer l’imposition de la donation temporaire d’usufruit, on applique un abattement de 23 % par tranche de dix années de démembrement. Puis, la valeur obtenue peut bénéficier des abattements sur les droits de donation, jusqu’à 100 000 € par enfant.

Une fois ce démembrement temporaire terminé, aucune fiscalité supplémentaire n’est à prévoir.