Flex’Nue-Pro, investissement immobilier en nue-propriété à la carte

Zoom sur Flex’Nue-Pro, une solution d’investissement immobilier en nue-propriété du Groupe Altarea proposant de choisir la durée de démembrement.

Présentation et avantages de Flex’Nue-Pro

Investir en démembrement immobilier temporaire, mais en choisissant la durée de celui-ci. Voici la proposition phare du Groupe Altarea, spécialiste de la promotion et de la gestion immobilières, avec son programme Flex’Nue-Pro.

Durée de démembrement à la main du nu-propriétaire

Là où les programmes immobiliers en démembrement comprennent une durée fixe d’investissement en nue-propriété (15 ans habituellement), Flex’Nue-Pro laisse le choix à l’investisseur. Celui-ci peut échelonner la durée du démembrement sur 6 à 11 ans, selon ses préférences.

En contrepartie de son achat en nue-propriété, qui ne lui permet pas d’occuper le bien ou de le mettre en location durant le démembrement, l’investisseur bénéficie d’une décote sur le prix d’acquisition. À titre d’illustration, voici les décotes théoriques communiquées par le Groupe Altarea :

• 14 % de décote par rapport au prix de la pleine propriété pour un démembrement de 6 ans ;
• 15,5 % pour 7 ans ;
• 17 % pour 8 ans ;
• 18,5 % pour 9 ans ;
• 20 % pour 10 ans ;
• 22 % pour 11 ans.

Notez qu’en comparaison, les démembrements proposés dans le cadre d’autres programmes sur une durée de 15 ans affichent souvent une décote de 35 %.

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Large choix de biens

L’offre Flex’Nue-Pro présente un autre avantage de taille, en ce qui concerne le choix des opportunités d’investissement.

En effet, elle permet de piocher les acquisitions en nue-propriété dans une sélection de programmes immobiliers neufs pilotés par le Groupe Altarea. De la sorte, l’investisseur peut choisir les emplacements les plus pertinents à son goût pour investir dans la nue-propriété immobilière.

D’après les documents commerciaux d’Altarea, plus de 400 lots sont disponibles dans le cadre du dispositif Flex’Nue-Pro.

Durant la période de démembrement, l’usufruit est géré en interne par Altarea. Le bien est placé en location libre, au prix du marché.

Le cas échéant, l’investisseur nu-propriétaire peut proposer un proche comme candidat à la location. Sous réserve de remplir les conditions d’attribution et de solvabilité exigées par Altarea, il est donc possible de réserver l’usufruit du bien pour un proche, comme un enfant étudiant par exemple. L’occupant reste responsable du paiement du loyer de marché fixé par Altarea.

Autres conditions à connaître du programme Flex’Nue-Pro

Pour cerner le fonctionnement de l’offre Flex’Nue-Pro, il faut également prendre en considération les éléments suivants.

• Offre Flex’Nue-Pro limitée aux programmes Altarea

Comme évoqué plus haut, Flex’Nue-Pro est une offre d’investissement en nue-propriété spécifique au Groupe Alterea. Elle est donc disponible uniquement dans les programmes des marques du groupe, à savoir Cogedim et Woodeum x Pitch Immo. En outre, elle est proposée dans une sélection de programmes d’appartements neufs, et non dans l’ensemble des programmes commercialisés par Altarea.

• Usufruit locatif libre

Durant le démembrement, le bien est mis en location au prix du marché. De ce fait, il s’agit d’un usufruit locatif libre (ULL), par opposition à un usufruit locatif social (ULS). Il s’agit d’un point important pour l’investisseur nu-propriétaire : en présence d’un ULL, il n’a pas la possibilité de procéder à la déduction des intérêts d’emprunt d’autres revenus fonciers.

Ce désavantage, valable uniquement pour les nus-propriétaires qui détiendraient par ailleurs des investissements locatifs, est potentiellement contrebalancé par la possibilité de loger un proche dans l’appartement, sans contraintes relatives aux revenus de celui-ci.

• Baux de 6 ans durant le démembrement

Altarea indique que, durant sa gestion de l’usufruit, les baux signés avec les occupants s’étalent sur une durée de 6 ans. Cela peut avoir un impact à la fin du démembrement, lorsque l’investisseur nu-propriétaire récupère la pleine propriété. Le logement peut être occupé et sous bail à ce moment-là.

Dans ce cas, l’investisseur peut commencer à percevoir des revenus locatifs immédiatement après la fin du démembrement. En revanche, il pourrait être amené à attendre avant de pouvoir s’installer lui-même dans les lieux. Les conditions de revente du bien peuvent également être impactées par la présence d’un occupant.