Investir en démembrement peut vous permettre de construire le patrimoine immobilier de votre enfant, en optimisant la fiscalité des donations.
Investir dans un logement en nue-propriété…
Préparer la succession d’un patrimoine immobilier ne s’improvise pas. Heureusement, il est possible d’anticiper cette échéance et la transmission de ce patrimoine de son vivant. Il existe même un moyen de tirer parti d’un montage patrimonial pour optimiser cette opération.
Pour ce faire, il faut commencer par acquérir la nue-propriété d’un bien. De la sorte, vous investissez dans un programme immobilier en démembrement de propriété temporaire. Ce démembrement consiste à séparer la propriété en deux droits distincts : la nue-propriété, qui vous revient, et l’usufruit, qui revient à un tiers, comme un gestionnaire professionnel. En tant que nu-propriétaire, vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat et détenez les murs du logement, sans disposer de la capacité d’y vivre ou de le mettre en location dans l’immédiat. Ce droit de jouissance appartient à l’usufruitier.
A l’échéance du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Le plus souvent, il s’agit de la finalité “naturelle” de ce type d’investissement immobilier. Néanmoins, vous avez également la possibilité de procéder à une donation de votre droit de nue-propriété avant cette échéance.
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… pour effectuer une donation de nue-propriété avant la fin du démembrement
Au moment de transmettre le bien, vous bénéficiez d’un cadre particulièrement attractif pour optimiser cette donation immobilière. En effet, la valeur du bien transmis est calculée selon un régime particulier, à savoir le barème de l’usufruit temporaire. Celui-ci prévoit un abattement forfaitaire sur la valeur du bien en pleine propriété, de 23 % par tranche de 10 ans.
Autrement dit, seule une fraction de la valeur du bien est prise en considération pour le calcul des droits de donation applicables. Ainsi, vous pouvez limiter drastiquement le poids de la fiscalité des droits de donation.
Pour illustrer l’intérêt de ce montage, prenons un exemple :
- Un investisseur achète la nue-propriété d’un logement dans le cadre d’un programme ;
- La pleine propriété du bien est évaluée à 250 000 € et la nue-propriété à 150 000 € (soit une décote de 40 %) ;
- L’investisseur procède à la donation de la nue-propriété à son enfant, 11 ans avant l’échéance du démembrement ;
- La valeur prise en compte pour le calcul des droits de donation correspond au prix de la pleine propriété (250 000 €) diminuée d’un abattement de 46 % (23 % par tranche de 10 ans), soit 135 000 € ;
- Après déduction de l’abattement de droit commun sur les donations en ligne directe (100 000 € par parent et par enfant), seuls 35 000 € sont soumis aux droits de donation ;
- L’enfant récupère donc la nue-propriété du bien, en contrepartie de droits de donation d’un montant de 5 194 €. Il deviendra plein propriétaire à l’échéance du démembrement dans 11 ans, sans frais ni fiscalité supplémentaires.
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A qui s’adresse ce type de montage immobilier ?
Investir en nue-propriété immobilière afin d’effectuer une donation de celle-ci en cours de démembrement répond à un objectif patrimonial spécifique : transmettre un patrimoine immobilier à sa progéniture. En effet, l’investisseur ne pourra pas bénéficier des fruits de son investissement initial, puisqu’il ne récupère pas la pleine propriété du bien à l’échéance du démembrement.
En revanche, il optimise grandement la transmission d’un patrimoine immobilier. Sur la base de notre exemple précédent, l’investisseur :
- Acquiert la nue-propriété au prix de 150 000 € ;
- Transmet ce droit à son enfant, qui récupérera à l’échéance un bien en pleine propriété d’une valeur de 250 000 € ;
- Le tout avec une fiscalité de seulement 5 194 €.
Autrement dit, l’investisseur initial place 150 000 € afin que son enfant puisse constituer un patrimoine immobilier d’une valeur de 250 000 € au prix de 5 194 €. A titre de comparaison, la donation de la pleine propriété d’un bien immobilier d’une valeur de 250 000 € aurait engendré 28 194 € à payer en droits de donation. Soit une fiscalité multipliée par 5,4 environ.
Autre point important à considérer, le démembrement temporaire requiert une certaine patience, le temps d’arriver à l’échéance. D’où l’intérêt de s’y prendre à l’avance et d’anticiper le sujet de la transmission de patrimoine.
Enfin, il convient de souligner que ce type d’opération s’avère d’autant plus intéressante si la donation intervient plus de 10 ans avant la fin programmée du démembrement. En effet, le calcul de l’usufruit temporaire avantage grandement les donations à plus de 10 ans (abattement de 46 %) par rapport à celles à moins de 10 ans (abattement de 23 %).
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