Le démembrement immobilier présente de nombreux avantages pour l’acquéreur de la nue propriété. Mais comme pour tout investissement immobilier, il faut faire les bons choix pour en tirer pleinement parti.
La nue propriété est-elle le bon projet d’investissement immobilier pour vous ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux parties : la nue propriété et l’usufruit. Dans le cadre d’un démembrement immobilier, le nu propriétaire détient les murs mais ne peut pas jouir du bien.
Cela signifie qu’il ne peut pas l’occuper ou le mettre en location pour en tirer des revenus locatifs. Ce droit appartient à l’usufruitier, jusqu’à la fin de la période de démembrement. A l’issue de celle-ci, le nu propriétaire récupère la pleine propriété du bien, tandis que l’usufruitier n’a plus aucun droit sur celui-ci.
Comme il ne peut pas profiter du bien avant un certain nombre d’années, l’acquéreur de la nue propriété bénéficie d’une décote sur le prix d’achat. Ainsi, investir en nue propriété permet de devenir (nu) propriétaire d’un bien à moindre coût… À condition de pouvoir patienter jusqu’à la reconstitution de la pleine propriété, la durée du démembrement choisie initialement ne pouvant pas être remise en cause.
Compte tenu de ses particularités, l’investissement en nue propriété ne conviendra donc pas à tout le monde. Il sera davantage adapté aux investisseurs à la recherche d’un placement immobilier de long terme, qui ne cherchent pas à augmenter leurs revenus complémentaires dans l’immédiat. Cela peut par exemple correspondre à des personnes qui désirent utiliser leur capital ou leur capacité d’emprunt en vue de la préparation de leur retraite.
Ce type d’investissement convient également aux épargnants qui cherchent à développer leur patrimoine immobilier, mais sans alourdir leur imposition. En l’absence de loyers, ils ne subissent pas de hausse de leur impôt sur le revenu. De plus, en cas d’achat à crédit, ils peuvent bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers tirés d’autres biens. Enfin, la nue propriété immobilière est exclue de l’assiette de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF).
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Choisir un programme de démembrement immobilier optimal
Si l’investissement en nue propriété est un projet patrimonial qui correspond à vos attentes et vos objectifs, il convient alors de trouver la réponse à une question essentielle : dans quoi investir ?
Les programmes de démembrement immobilier sont nombreux et variés. Ils proposent l’acquisition d’un appartement parmi une sélection de logements dédiés à l’investissement en nue propriété au sein d’un même ensemble ou immeuble. Pour déterminer la qualité d’un tel programme, il faut retenir des critères similaires à ceux d’un investissement locatif classique :
- Qualité de l’emplacement : ville, quartier, proximité des transports, des commodités et services, etc. ;
- Qualités du logement à proprement parler : finitions, accessibilité, exposition, etc.
- Prix d’acquisition ;
- Niveau de loyer applicable ;
- Perspectives de valorisation dans le temps.
En complément, il convient de s’attarder sur des éléments spécifiques au démembrement immobilier, à savoir la durée de celui-ci ainsi que la décote accordée à l’acquéreur de la nue propriété et l’identité de l’usufruitier. Ce dernier est en effet chargé de rendre le bien au nu propriétaire dans un bon état à l’issue du démembrement. Dans le cadre d’un programme, il s’agit la plupart du temps d’un bailleur professionnel.
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Acquérir la nue propriété de parts de SCPI
Les avantages du démembrement de propriété peuvent également profiter aux investisseurs dans une société civile de placement immobilier (SCPI). La SCPI en nue propriété présente de nombreux points communs avec l’investissement dans un programme de démembrement. Elle a cependant l’avantage de donner plus d’options à l’épargnant en termes de durée de démembrement. En effet, celle-ci peut s’étaler sur 3 à 20 ans.
La valeur de la nue propriété varie selon la durée du démembrement mais aussi selon les clés de répartition déterminées par la société de gestion de la SCPI. Les clés de répartition fixent durablement le partage de la valeur de la pleine propriété entre les deux parties prenantes du démembrement. Cette méthode d’investissement présente un avantage majeur, puisque l’investisseur connaît à l’avance la clé de répartition, et donc la valeur retenue pour la nue propriété.
En toute logique, plus la période de démembrement est longue, plus la décote est conséquente. A noter par ailleurs que l’investisseur nu propriétaire n’est pas tenu de trouver lui-même un acquéreur pour l’usufruit : ce dernier peut être identifié par la société de gestion de la SCPI ou par un conseiller en gestion de patrimoine.
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Se faire accompagner par un spécialiste pour réussir son investissement en démembrement immobilier
Que votre choix se porte sur un programme de démembrement immobilier ou sur un investissement SCPI en nue propriété, il convient d’être bien accompagné pour mener à bien votre projet. Nos conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous éclairer sur de nombreux points :
- Quels sont les meilleurs programmes du moment ?
- Quelles SCPI privilégier pour un tel investissement ?
- Quelles sont les opportunités en adéquation avec mes objectifs ?
De plus, ils sauront répondre à toutes vos questions concernant votre projet. Ils vous accompagnent également durant vos démarches jusqu’à la finalisation de votre investissement et restent à votre disposition ultérieurement pour assurer son suivi dans le temps.
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