L’immobilier en nue-propriété peut représenter un excellent placement pour l’avenir… S’il répond bien à votre profil investisseur et à vos objectifs patrimoniaux. Découvrez les caractéristiques d’un investissement immobilier en nue-propriété et les points clés à connaître pour savoir s’il s’avère adapté à votre profil investisseur.
Rappel du fonctionnement de l’investissement immobilier en nue-propriété
L’immobilier en nue-propriété correspond à certains profils d’investisseurs, mais pas à d’autres. Cela s’explique par son fonctionnement particulier, en comparaison d’un investissement locatif classique.
Pour détailler davantage ce fonctionnement, voici les caractéristiques principales à retenir sur l’immobilier en nue-propriété :
- Vous achetez un bien, disponible dans un programme immobilier d’investissement en nue-propriété, en bénéficiant d’une décote par rapport au prix normal (-35 % par exemple).
- Durant la période de démembrement temporaire, vous ne pouvez pas occuper les lieux ou mettre le logement en location pour en tirer un rendement. Ces prérogatives reviennent au détenteur de l’usufruit.
- Investir en nue-propriété exige un horizon de placement de long terme, de l’ordre de 15 ans habituellement.
- Durant le démembrement, vous ne pouvez pas revendre le bien en pleine propriété. Vous pouvez seulement céder votre droit de nue-propriété pour la durée de démembrement restant à courir, sous réserve de trouver preneur.
- À la fin du démembrement, le droit d’usufruit vous revient et vous pouvez disposer du bien comme bon vous semble : occupation des lieux, mise en location ou revente pour percevoir une plus-value.
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Les 4 points clés du bon profil investisseur pour investir en nue-propriété
Un profil investisseur cohérent avec un achat immobilier en nue-propriété regroupe quatre caractéristiques clés.
L’épargnant n’a pas besoin de revenus locatifs immédiats
Contrairement à un investissement locatif classique, un achat immobilier en nue-propriété ne vous procure aucun revenu immédiat. Les loyers tirés de la mise en location du bien reviennent exclusivement à l’usufruitier pendant le démembrement. Aucune dérogation à ce principe n’est envisageable.
Ainsi, votre profil investisseur se doit d’être cohérent avec un projet immobilier qui ne va pas générer un rendement immédiat. En ce sens, l’investissement immobilier en nue-propriété s’adapte mieux aux personnes qui bénéficient déjà de revenus professionnels et/ou patrimoniaux suffisants et qui n’ont pas besoin d’un complément mensuel.
L’investisseur peut immobiliser un capital sur longue durée
Investir en nue-propriété exige de pouvoir immobiliser un capital financier sur une longue période. La durée moyenne d’un démembrement temporaire se situe à environ 15 ans pour l’achat d’appartement disponible dans un programme immobilier de nue-propriété.
Durant cette période, ce capital ne vous procure aucun revenu, comme évoqué précédemment. De plus, la revente du bien avant la fin du démembrement s’avère difficilement envisageable :
- Vous ne pouvez pas revendre le bien sans l’accord de l’usufruitier. Dans un programme de nue-propriété, il s’agit d’un bailleur institutionnel qui met le bien en location durant toute le période de démembrement et n’acceptera pas de céder son droit d’usufruit.
- Vous pouvez vendre votre droit de nue-propriété mais il est difficile de trouver preneur. Il s’agit d’un marché de niche, au sein duquel vous devez identifier un acheteur intéressé par le bien, son prix et la durée de démembrement restant à courir.
Pour mener à bien un investissement immobilier en nue-propriété, votre profil investisseur doit donc permettre le blocage du capital initial sur une longue durée.
Alternativement, investir dans la nue-propriété de parts de SCPI vous offre une plus grande flexibilité :
- Vous pouvez acheter simultanément des parts de différentes sociétés civiles de placement immobilier, en choisissant la durée de démembrement qui vous convient.
- Votre budget d’investissement peut se limiter à quelques milliers d’euros, selon vos besoins et vos moyens. Vous pouvez également mettre en place des versements programmés pour investir dans la nue-propriété de SCPI.
Un profil investisseur ne souhaitant pas alourdir sa fiscalité
La nue-propriété immobilière présente un atout fiscal important. Concrètement, en l’absence de revenus locatifs, l’investissement ne génère ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux supplémentaires. Si vous êtes déjà lourdement imposé, dans la tranche marginale d’imposition à 41 ou 45 %, vous tirez pleinement parti de cet avantage durant le démembrement.
De même, cet investissement n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). La nue-propriété vous permet donc d’enrichir votre patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une optimisation fiscale de l’IFI.
Un projet d’investissement tourné vers la préparation de la retraite
Compte tenu de son fonctionnement, l’investissement en nue-propriété immobilière se prête bien à un profil priorisant la préparation de la retraite :
- Vous achetez le bien à un prix décoté durant votre carrière professionnelle, de façon à ce que le démembrement prenne fin à votre passage à la retraite idéalement ;
- Durant le démembrement, vos revenus professionnels vous permettent d’absorber les mensualités de remboursement (le cas échéant) et de supporter l’absence de revenus locatifs ;
- Vous ne supportez aucune contrainte de gestion locative après votre investissement et jusqu’à la fin du démembrement ;
- Vous n’alourdissez pas votre fiscalité immédiatement, à une période durant laquelle vos revenus peuvent être plus élevés compte tenu de l’avancement de votre carrière professionnelle ;
- Vous pouvez mettre le bien en location à la fin du démembrement, de façon à encaisser des revenus complémentaires à vos pensions de retraite, qui seront inférieures à vos revenus professionnels ;
- Alternativement, vous pouvez aussi procéder à la vente de la pleine propriété pour percevoir un capital important en une seule fois, avec la plus-value immobilière du démembrement (non garantie).
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Les profils investisseur qui doivent éviter d’acheter en nue-propriété
Pour certains profils, investir dans l’immobilier en nue-propriété ne s’avère pas recommandé.
Les épargnants qui cherchent une source de revenus complémentaires
Comme nous l’avons vu, investir dans la nue-propriété immobilière ne génère aucun revenu locatif à court terme. Il s’agit donc d’un montage fortement déconseillé aux profils investisseurs qui priorisent cet objectif.
Cela est d’autant plus vrai que l’argent mobilisé pour l’achat de la nue-propriété ne pourra pas être facilement débloqué et réalloué à un autre placement. Une fois mis sur pied, ce montage patrimonial se prête mal à un changement d’avis avant la fin du démembrement.
Les profils investisseurs avec un horizon de placement court terme
Acheter un logement en nue-propriété implique un horizon de placement de long terme. Concrètement, les programmes immobiliers ne proposent pas d’investissement avec une durée de démembrement de moins de 10 ans. Le plus souvent, la période de démembrement s’étale sur environ 15 ans.
Or, pour optimiser un tel investissement, il est fortement recommandé de pouvoir rester engagé jusqu’à la fin du démembrement. Sans quoi, la rentabilité de l’opération se trouve négativement affectée.
En résumé, l’immobilier en nue-propriété ne s’accorde pas avec un profil investisseur recherchant un placement de court ou moyen terme. Une exception peut exister, au travers des SCPI en nue-propriété. Ces placements immobiliers peuvent faire l’objet d’un démembrement sur des périodes de moins de 10 ans (3 ans minimum).
Les investisseurs qui ont un fort besoin de liquidité
Durant la période de démembrement, vendre un droit de nue-propriété immobilière reste techniquement possible. Pour autant, finaliser une telle transaction s’avère plus compliqué que signer la vente d’un bien immobilier détenu en pleine propriété.
La nue-propriété de seconde main constitue en effet un marché de niche, avec très peu d’activité et de participants. Dès lors, trouver un acheteur rapidement, prêt à accepter toutes les conditions demandées, n’a rien d’une évidence.
Pour rappel, l’acheteur doit non seulement chercher à acheter en nue-propriété mais doit également se satisfaire :
- Du prix de la nue-propriété (négociable) ;
- De la durée de démembrement restante (non négociable) ;
- De la localisation du bien et de ses caractéristiques.