Le démembrement de propriété peut servir différents objectifs patrimoniaux. Zoom sur l’intérêt du démembrement d’un bien immobilier.
L’intérêt du démembrement d’un bien immobilier pour investir dans la pierre
Le démembrement d’un bien immobilier consiste à séparer le droit de propriété en deux parties :
- La nue-propriété, qui permet de détenir les murs sans jouir du bien ;
- L’usufruit, c’est-à-dire le droit de jouir du bien, pour l’occuper ou le mettre en location.
Pour investir dans la pierre, vous pouvez acquérir la nue-propriété d’un logement. L’intérêt du démembrement d’un bien immobilier repose alors sur les points clés suivants :
- Vous achetez la seule nue-propriété et payez donc un prix moins élevé. La décote de la nue-propriété s’élève en général à 35 %, pour un démembrement temporaire de 15 ans.
- Durant le démembrement, vous ne supportez aucune fiscalité ou charge de gestion. L’usufruitier est redevable des impôts et doit assumer la gestion locative et les travaux (hors exceptions particulières sur ce dernier point).
- À l’échéance du démembrement, le nu-propriétaire reprend l’usufruit et devient plein propriétaire. À cette occasion, il n’a aucune fiscalité à payer et ne supporte aucuns frais.
De par son fonctionnement, l’investissement en démembrement immobilier se prête bien à l’objectif de la préparation de la retraite. Vous pouvez récupérer la pleine propriété une fois à la retraite, dès lors que vous investissez avec le bon timing, et :
- Mettre le bien en location (vide ou meublée) afin de percevoir des revenus complémentaires ;
- Vendre le bien et encaisser une plus-value (non garantie), en sachant que le calcul de la plus-value immobilière taxable d’un bien démembré est avantageux pour l’investisseur (exonération de la reconstitution de la décote).
Accédez aux meilleures opportunités d'investissement en démembrement immobilier
Par téléphone du lundi au vendredi
Par email à tout moment
Démembrement d’un bien immobilier et vente en viager occupé pour la retraite
Dans un autre registre, l’intérêt du démembrement d’un bien immobilier pour la retraite peut également se matérialiser au travers d’une vente en viager. Concrètement, il s’agit de céder la nue-propriété du bien à un tiers, tout en conservant l’usufruit dans le cadre d’une vente en viager occupé.
À l’occasion de la vente en viager, le propriétaire est rémunéré de deux façons :
- Le versement d’un capital immédiat, le bouquet viager. En général, il est égal à 30 % de la valeur du bien. Ce capital est exonéré d’impôt.
- Le versement d’une rente viagère jusqu’au décès. Son montant est calculé auprès d’un notaire, à l’aide de différents barèmes et tables de mortalité. Notez que cette rente peut être réversible (versement au conjoint survivant après le décès du premier époux) et peut intégrer une clause d’indexation (sur l’inflation le plus souvent).
Les travaux courants et les impôts locaux restent à la charge du vendeur occupant. En revanche, les grosses réparations doivent être réglées par l’acheteur de la nue-propriété.
Pour le retraité qui vend en viager occupé, l’intérêt du démembrement de son bien immobilier repose sur :
- Le versement du bouquet viager immédiat ;
- La rente viagère versée jusqu’au décès ;
- La capacité de conserver l’usage de bien pour continuer à y vivre ;
- La protection du conjoint survivant, qui pourra percevoir une rente et conserver le droit à vivre dans le logement.
Quel est l’intérêt du démembrement d’un bien immobilier pour la succession ?
Le démembrement d’un bien immobilier s’avère également intéressant si vous souhaitez préparer votre succession. En substance, vous pouvez effectuer un démembrement viager, afin de conserver l’usufruit du logement et faire une donation de la nue-propriété à vos enfants.
L’intérêt du démembrement immobilier se trouve ici dans la possibilité de transmettre son patrimoine en limitant les droits de succession. À l’occasion de la donation de la nue-propriété, les droits de donation sont calculés sur la valeur de celle-ci. Elle correspond à un pourcentage de la valeur de la pleine propriété, en fonction de l’âge du donateur usufruitier :
| Age de l'usufruitier au moment de l'opération | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Après la donation, vous gardez la jouissance du bien et pouvez rester dans les lieux à votre convenance. Au moment de votre succession, vos enfants nu-propriétaires récupèrent l’usufruit du bien et deviennent plein propriétaires. Ils n’ont pas à payer de droits de succession à cette occasion.
Le démembrement d’un bien immobilier et la donation de la nue-propriété constituent donc un outil intéressant pour anticiper la succession. Notez qu’en présence de plusieurs héritiers réservataires, il convient de bien prendre toutes les dispositions nécessaires pour préserver les intérêts de chacun et éviter les contestations ultérieures. De plus, en cas de partage de la nue-propriété entre plusieurs enfants, ces derniers se trouveront en indivision.