Nous vivons actuellement une situation inédite avec la pandémie du Covid-19 qui paralyse des pans entiers de l’économie mondiale. En France comme dans de nombreux autres pays, le confinement est de mise et pourrait durer plusieurs semaines. Au-delà de l’aspect anxiogène que cette crise sanitaire induit auprès de nombreux investisseurs, on peut aussi s’interroger sur sa durabilité et les impacts que cela peut avoir sur le marché immobilier : est-il favorable d’investir en démembrement en période de crise ?
Faut-il craindre une crise de l’immobilier ?
Ces dernières années, le marché immobilier a connu une croissance importante que certains observateurs avisés considèrent comme un mouvement euphorique, là où d’autres estiment qu’il s’agit simplement d’une évolution normale et logique, compte tenu de l’évolution démographique et du déficit structurel de l’offre par rapport à la demande.
L’environnement de taux bas et l’appétence des Français pour la pierre a alimenté cette envolée des prix. Le prix au mètre carré a dépassé depuis quelques temps les 10.000€ à Paris, et est bien supérieur à 4.000 € dans plusieurs villes de Province comme Lyon, Bordeaux, Nice, Aix-en-Provence…
Mais la crise sanitaire du Covid-19 est venue brusquement stopper cette dynamique. Les chantiers sont à l’arrêt, les agences sont fermées. Même les banques sont contraintes de lever le pied sur les nouvelles demandes de crédit.
Il est acquis que le secteur immobilier risque d’être durement affecté par cette crise. Les nombreux retards pris dans les travaux de construction vont entraîner des décalages de livraison et possiblement des reports de nouvelles mises en chantier. Il s’agit donc ici de considérations économiques pouvant impacter principalement les promoteurs dans leur fonctionnement. Néanmoins, de nombreux spécialistes s’accordent pour dire qu’une baisse forte et durable des prix n’est pas à l’ordre du jour.
Contrairement à la crise financière de 2008, on est ici sur une crise sanitaire, donc par essence ponctuelle, contre laquelle les Etats et les Banques Centrales ont rapidement sortis les grands moyens pour en minimiser les effets sur l’économie réelle.
Finalement, si on parvient à laisser derrière nous cette crise sanitaire liée au Covid-19 dans des délais raisonnables, l’impact ne devrait être que conjoncturel, sans atteindre profondément les fondamentaux de l’immobilier.
Les atouts de l’immobilier en démembrement pour investir en période de crise
De fait, pour toute personne souhaitant investir en nue-propriété en immobilier, il est important de noter que les fondamentaux sont toujours bons. La situation n’a pas changé en quelques jours : il y a toujours une offre structurellement déficitaire et les banques proposent toujours des crédits avec conditions de taux bas.
Au-delà de considérations factuelles, il faut noter que l’immobilier en général et à plus forte raison l’immobilier résidentiel, est toujours perçu comme une valeur refuge par les Français.
Et en temps de crise, on se replie généralement, à tort ou à raison, sur les actifs « refuge ».
En effet, si la crise actuelle met en exergue la volatilité (pour ne pas dire la fragilité) des investissements financiers et des placements boursiers, elle ne fait que renforcer par opposition la solidité de l’immobilier et de la pierre.
Globalement, une baisse des transactions immobilières est à prévoir sur 2020 (et 2021 ?). Mais le marché du démembrement est un marché de niche. En effet, les acteurs sont encore peu nombreux sur ce créneau et l’offre est limitée.
Concrètement, dans chaque programme immobilier concerné, seul un nombre restreint de biens sont éligibles au démembrement quand les autres demeurent dédiés aux acquéreurs en régime commun et résidence principale.
Par ailleurs, concernant l’investissement en démembrement et l’achat de nue-propriété temporaire, rappelons qu’il s’agit d’un processus de long terme. Les durées de démembrement sont généralement comprises entre 12 et 20 ans.
Cet horizon d’investissement permet aussi de se projeter au-delà d’un contexte à l’instant T et dont la durée sera forcément limitée.
Le démembrement, un rempart contre la crise
Investir en démembrement permet de se positionner sur des actifs neufs ou totalement rénovés, en immobilier de qualité, voire de grand standing. L’offre proposée sur le marché du démembrement est d’autant plus intéressante que les emplacements sont généralement de premier ordre, dans des zones à forte demande : région parisienne, grandes métropoles régionales telles que Strasbourg, Nantes, Toulouse ainsi que la Côte d’Azur.
Dans le neuf, la qualité des biens proposés à l’investissement en nue-propriété, résolument modernes, dotés généralement d’ouverture vers l’extérieur (balcon, terrasse) et le soin apporté à leur environnement (jardins, parcs arborés) sont autant de gages d’attractivité puisque des périodes de confinement comme nous en vivons actuellement peuvent amener certains occupants à revoir leurs critères idéaux de logement et privilégier ainsi ce type de configuration plus actuelle et ouverte vers l’extérieur.
En acquérant la nue-propriété immobilière pour une durée fixée à l’avance, on s’assure d’avoir un bien correctement géré et entretenu. Pendant toute la durée de démembrement, il n’y a aucun frais à réaliser par le nu-propriétaire. En effet, l’usufruit est confié à un bailleur professionnel. Le statut et la dimension sociale des bailleurs sollicités est aussi un gage de sécurité pour l’investisseur.
De fait, nous connaîtrons certainement d’autres crises dans les années futures qu’elles soient financières, économiques, immobilières, sanitaires… Mais la dimension sociale des logements durant le démembrement fait qu’ils seront toujours attractifs pour les locataires et que les organismes de gestion, qu’on peut qualifier de parapublics, auront toujours un rôle-clé à jouer sur le marché du logement.
Sur le long terme, le nu-propriétaire récupérera donc un bien en excellent état qu’il aura acquis à l’origine avec une forte décote, proportionnelle à la durée de démembrement.
De plus, investir en démembrement temporaire sort totalement de l’assiette du patrimoine soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Autre avantage fiscal : dans le cas d’un investissement à crédit, les intérêts d’emprunt seront déductibles des revenus fonciers que pourrait avoir l’investisseur par ailleurs. On est donc sur un investissement immobilier de qualité, qui par essence protège de l’inflation et qui présente des avantages fiscaux uniques, en plus de constituer un patrimoine solide et durable.
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