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L’usufruit et la nue-propriété : définition et obligations pour la conservation du bien

Le démembrement dans le domaine immobilier consiste au partage d’un bien avant sa transmission. Ce montage patrimonial se fait grâce à la division de la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit. Le mécanisme est principalement utile au sein d’une famille, et facilite la donation ou encore la succession.

On peut par exemple donner de son vivant la nue-propriété à ses descendants en vue d’en conserver l’usufruit. Évidemment, on parle d’une solution permettant aux bénéficiaires de profiter du bien immobilier tout en préparant la transmission du patrimoine. Aussi, le principal atout de cette démarche réside dans la réduction des coûts fiscaux. Comment fonctionne-t-elle ?

Définition de la nue-propriété et de l’usufruit

En tant que mécanisme juridique, le démembrement immobilier a un impact sur les droits de propriété. À ce sujet, il existe trois composants bien distincts, à savoir l’abusus (droit d’aliéner le bien), l’usus (droit d’usage sur le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les revenus). En dissociant ces trois attributs des mains d’une seule et même personne, le démembrement de propriété aura lieu. Parce que l’usufruit et la nue-propriété sont des droits réels, ils sont exprimables soit par la donation, soit par la cession. Dans ce dernier cas, ils seront cédés ou commercialisés en tant que tels.

En démembrement immobilier, l’usufruitier aura donc droit à l’utilisation du bien pour son propre usage et son habitation. Il aura éventuellement la possibilité de louer le bien destiné à l’usufruit. Aussi, il pourra en percevoir les fruits, notamment les loyers en cas de location. Enfin, il pourra vendre ou céder à titre gratuit le droit qui lui revient (usufruit). Quant au nu-propriétaire, il conservera le droit de disposer du bien tout en respectant les droits de l’autre partie.

Les obligations des deux parties quant à la conservation du bien

Le régime juridique de l’usufruit est défini par la loi selon l’article 578 suivant le Code civil.

Avant de pouvoir jouir de l’usufruit, l’usufruitier devra établir, en présence du nu-propriétaire, un état des biens immobiliers en usufruit. Son droit lui permettra par la suite de profiter du bien et de tous ses accessoires. Autrement dit, « tout ce qui s’unit ou s’incorpore naturellement au bien par voie d’accession » lui reviendra. Quoi qu’il en soit, une réglementation implique la répartition égalitaire des charges liées au logement entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Parce que ce dernier dispose du devoir de conserver le bien, il devra en jouir « en bon père de famille ». Aussi, il sera tenu de réaliser toutes les réparations d’entretien tout en veillant à la conservation du bien. Effectivement, c’est lui qui règlera les dépenses liées à l’entretien courant du bien, la taxe d’habitation ainsi que les charges de copropriété. Si le bien vient alors à s’améliorer, il ne sera pas compensé par le nu-propriétaire à la fin du contrat.

Quant au nu-propriétaire, il sera le responsable des gros travaux de réparation ne résultant pas du fait de l’usufruitier. On parle par exemple de réfection de toiture ou de ravalement. Aussi, il assumera la taxe foncière. S’il venait à manquer ces obligations, il sera tenu d’accomplir tous les actes matériels ou juridiques afin de pallier cette lacune.