Nue-propriété ou investissement locatif : quel est le meilleur choix ?

Nue-propriété ou investissement locatif ? Découvrez les différences entre ces 2 options pour investir dans l’immobilier.

Nue-propriété ou investissement locatif : comprendre le fonctionnement et l’intérêt

La nue-propriété et l’investissement locatif fonctionnent de manière distincte et ne répondent pas aux mêmes besoins.

Investissement locatif, le standard dans l’immobilier

L’investissement locatif constitue le modèle de base pour un investissement immobilier. Il suit une logique simple :

• Achat d’un bien en pleine propriété, le plus souvent à crédit ;
• Mise en location afin de percevoir des loyers ;
• Gestion locative active ou déléguée à un professionnel, moyennant frais.

Au-delà de ces étapes principales, l’investissement locatif recouvre un bon nombre de tâches et responsabilités :

• Entrées et sorties des locataires, avec un risque de vacance locative temporaire ou plus durable ;
• Travaux éventuels ;
• Fiscalité sur les revenus fonciers et taxe foncière à payer chaque année ;
• Réglementation à suivre (performance énergétique, encadrement des loyers et des revalorisations de loyers, etc.) sous peine de sanctions.

En termes d’intérêt, l’investissement locatif peut vous servir afin de percevoir des revenus complémentaires et placer votre argent dans un patrimoine immobilier tangible pouvant se valoriser dans le temps.

Néanmoins, les rendements locatifs ne sont jamais garantis et peuvent évoluer dans le temps. De même, la valorisation du bien peut fluctuer à la hausse ou à la baisse, avec un risque de perte en capital à l’échéance.

La nue-propriété, un fonctionnement à part

Dans l’univers de l’investissement immobilier, la nue-propriété fait figure de cas particulier. L’acquisition porte sur un logement traditionnel, mais vous n’achetez que le droit de nue-propriété. Autrement dit, le droit de détenir les murs, mais sans pouvoir en tirer profit. Le droit de jouissance revient au détenteur de l’usufruit.

Dans le cadre d’un investissement, cette situation de démembrement immobilier perdure pendant une période convenue à l’avance (15 ans en moyenne). Durant celle-ci, l’usufruitier (bailleur institutionnel) met le bien en location et perçoit les loyers. Aucun profit ne revient au nu-propriétaire jusqu’à la fin du démembrement.

L’intérêt de l’investissement en nue-propriété se trouve donc ailleurs :

• L’achat de la nue-propriété coûte 30 à 40 % moins cher que le prix du bien ;
• La période de démembrement s’avère neutre sur le plan fiscal (exonération d’IFI et de taxe foncière, pas d’impôt sur les revenus locatifs) ;
• La récupération de l’usufruit se fait automatiquement à la fin du démembrement, sans coût supplémentaire ;
• Le bien peut alors être occupé, mis en location ou vendu par l’investisseur.

Comparatif nue-propriété / investissement locatif : 7 critères à retenir

Prix d’acquisition, financement, rendement, gestion locative, fiscalité… De nombreux points clés doivent être étudiés au moment de comparer la nue-propriété et l’investissement locatif.

Prix et budget d’investissement

Au moment de comparer investissement locatif et nue-propriété, la question du coût de l’investissement entre forcément en jeu :

• Pour un investissement locatif, les prix du marché immobilier s’appliquent, selon la localisation, le type de bien (appartement ou maison, logement neuf ou ancien, etc.), les tensions entre offre et demande.
• Pour acheter en nue-propriété, le prix du bien fait l’objet d’une forte décote, ce qui contribue à réduire le budget d’investissement.

L’avantage accordé a priori à l’investissement en nue-propriété sur la question du prix doit être nuancé :

• La décote sur la nue-propriété reflète l’absence d’usufruit pendant la période de démembrement temporaire (de l’ordre de 15 ans) ;
• Le marché de l’investissement en nue-propriété s’avère plus limité, avec moins de biens à choisir. La plupart du temps, il s’agit d’appartements neufs dans le cadre d’un programme immobilier.

Pour les programmes de nue-propriété les plus abordables, il faut compter autour de 130 000 € pour un appartement traditionnel. Il reste possible d’investir à moins de 100 000 €, mais dans des lots de résidences étudiantes.

Financement à crédit

Compte tenu des budgets habituellement supérieurs à 100 000 €, l’investissement immobilier passe souvent par un financement à crédit. Le recours à l’emprunt souligne une des différences fondamentales entre investissement locatif et nue-propriété :

• Dans le cadre d’un investissement locatif, les loyers que vous percevez diminuent l’effort de remboursement du crédit immobilier. Rappelons que ces revenus ne sont pas garantis et qu’ils ne parviennent pas, dans la grande majorité des cas, à rembourser les mensualités à eux seuls.
• Pour un investissement en nue-propriété, aucun revenu locatif supplémentaire ne vous aide à supporter le remboursement du crédit. La charge de l’emprunt s’avère donc plus lourde à supporter.

Ajoutons en complément que la déduction fiscale des intérêts d’emprunt est plus compliquée pour un achat en nue-propriété. En résumé, vous pouvez les déduire, mais uniquement :

• Si l’usufruitier loue le bien sous le régime de l’usufruit locatif social (ULS), voire en usufruit locatif intermédiaire (ULI) s’il s’agit d’un bailleur social ;
• Et que vous percevez d’autres revenus fonciers par ailleurs.

Si vous cherchez un accompagnement pour financer un investissement en nue-propriété à crédit, vous pouvez poser vos questions à l’un de nos spécialistes.

Rendement potentiel

Le rendement d’un investissement locatif repose sur différents éléments :

• Les loyers perçus en cours d’investissement ;
• Les charges afférentes et la fiscalité, en prenant en compte la possibilité de déduire les charges de façon forfaitaire (30 %) ou au réel (avec déficit foncier possible dans ce dernier cas) ;
• Le coût de l’emprunt, le cas échéant ;
• La valorisation du bien entre l’acquisition et la revente.

Le rendement d’un investissement en nue-propriété ne se calcule pas de la même façon. En cours de démembrement, vous ne percevez pas un rendement immédiat, faute de revenus locatifs. Mais à la fin de celui-ci :

• Vous profitez de la reconstitution de l’usufruit dans vos mains, sans frais ni fiscalité :
  • Pour une décote à l’achat de 35 % par exemple, votre investissement “retrouve” ces 35 % de valorisation à la fin du démembrement.
• Vous pouvez disposer du bien comme vous semble :
  • En le mettant en location, vous commencez à percevoir des revenus complémentaires, comme tout investissement locatif traditionnel.
  • En le mettant en vente pour percevoir une plus-value. Le calcul de la plus-value immobilière imposable d’un investissement en nue-propriété s’avère d’ailleurs avantageux (exonération complète de la somme correspondant à la reconstitution de la décote).

Rappelons que les rendements d’un investissement immobilier ne sont jamais garantis et peuvent varier dans le temps. Un tel placement vous expose à un risque de perte en capital.

Gestion locative

La question de la gestion locative marque une différence profonde entre un investissement immobilier traditionnel et un achat de nue-propriété.

Pour l’investissement locatif classique, il s’agit d’une charge importante. Vous pouvez vous en occuper vous-même, ce qui peut se révéler chronophage et complexe selon la situation. Autre possibilité, vous déléguez la gestion à un professionnel, ce qui vous coûtera 6 à 10 % du loyer annuel.

Du côté de la nue-propriété, c’est plus simple : vous n’avez aucune charge de gestion locative à supporter en cours de démembrement. Toute cette logistique relève du seul usufruitier. Vous n’y serez confronté qu’après, si vous choisissez de mettre le bien en location. Auquel cas, on retrouve la logique classique d’un investissement locatif.

Horizon d’investissement

Pour placer son argent dans l’immobilier physique, ou en SCPI, il faut s’inscrire sur le long terme. De façon générale, on recommande des durées de détention proches de 10 ans, voire plus. Par ailleurs, de nombreux investisseurs maintiennent leur position au-delà des durées minimales recommandées.

Pour autant, l’horizon de placement constitue une différence entre l’investissement locatif et l’immobilier en nue-propriété. Le premier s’avère plus souple en matière de revente, qui peut être engagée essentiellement à tout moment, sans garantie de revente rapide ou de plus-value.

En nue-propriété, vous ne pouvez pas revendre le bien avant la fin du démembrement. Si vous souhaitez vous défaire de votre placement, vous ne pouvez céder que le droit de nue-propriété, à condition de trouver preneur. Pour vendre le bien à proprement parler et engranger une potentielle plus-value, vous devez attendre la fin du démembrement.

Fiscalité

Enjeu majeur de nombreux investissements, la fiscalité joue de façon très différente sur les deux montages.

L’investisseur locatif classique supporte de nombreux impôts et taxes :

• Imposition des revenus fonciers au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, après abattement de 30 % (régime micro-foncier) ou déduction des charges à l’euro près (régime réel) ;
• Taxe foncière ;
• Impôt sur la fortune immobilière (IFI) le cas échéant.

À l’inverse, l’investisseur en nue-propriété échappe à cette fiscalité durant toute la durée du démembrement. Les charges fiscales portent sur l’usufruitier, et non le nu-propriétaire.

Rappelons qu’à la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit. Il devient donc redevable des impôts et taxes afférents à son bien.

Transmission

Sur le plan de la transmission de patrimoine, un bien immobilier mis en investissement locatif ne bénéficie d’aucun traitement de faveur. Il se retrouve soumis aux droits de donation ou de succession, selon la situation, après éventuelle déduction d’un abattement fiscal disponible (100 000 € maximum entre parent et enfant).

En ce qui concerne un investissement de nue-propriété, la donne est différente. Vous pouvez procéder à une donation de la nue-propriété avant la fin du démembrement. Dans cette configuration, le calcul des droits de la donation de nue-propriété s’avère avantageux, surtout si la durée de démembrement restante est supérieure à 10 ans.

Dès lors, le donataire deviendra plein propriétaire à l’issue du démembrement temporaire. En revanche, l’investisseur initial (donateur) se dépouille de son patrimoine immobilier.

Investissement locatif ou nue-propriété, comment choisir ?

Pour déterminer comment choisir entre investissement locatif ou nue-propriété dans votre cas, il faut commencer par mettre à plat vos objectifs.

L’investissement locatif répond mieux à vos besoins lorsque :

• Vous cherchez à percevoir des revenus complémentaires sans attendre ;
• Vous souhaitez détenir un bien pour en disposer comme bon vous semble ;
• Vous n’avez pas peur de la gestion locative (à votre charge ou déléguée moyennant frais) ;
• Votre situation fiscale s’y prête, au regard de l’imposition des revenus fonciers (TMI + prélèvements sociaux de 17,2 %) et de l’IFI en particulier.

La nue-propriété s’avère quant à elle intéressante dès lors que :

• Vous n’avez pas besoin de revenus locatifs dans l’immédiat ;
• Vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier, mais en évitant toute gestion locative et sans alourdir votre fiscalité ;
• Vous pouvez vous projeter sur l’horizon d’investissement exigé par un démembrement temporaire ;
• Votre projet se montre cohérent avec votre situation et vos objectifs (préparation de la retraite par exemple, avec une fin de démembrement coïncidant avec la fin de carrière professionnelle).