Le démembrement immobilier permet de séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un même logement. Découvrez nos explications pour savoir dans quelles situations peut-on vendre la nue-propriété d’un bien.
Vendre la nue-propriété d’une maison (résidence principale)
Vendre la nue-propriété d’un bien peut s’envisager, notamment lorsqu’il s’agit de votre résidence principale. Dans ce cas, vous opérez un démembrement de propriété, en séparant :
- La nue-propriété du bien, que vous vendez ;
- L’usufruit, que vous conservez.
Garder l’usufruit vous permet essentiellement de maintenir votre droit d’usage du logement. Vous pouvez ainsi continuer à vivre dans votre résidence principale, ou la mettre en location ultérieurement.
La nue-propriété, pour sa part, permet d’obtenir la pleine propriété à l’issue du démembrement immobilier. Entre-temps, le nu-propriétaire n’a pas la jouissance du bien, qui est réservée exclusivement à l’usufruitier.
La valeur de la nue-propriété vendue est déterminée selon :
- L’évaluation du prix du bien en pleine propriété ;
- Le barème fiscal de l’usufruit viager (voir ci-dessous).
| Age de l'usufruitier au moment de l'opération | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Pour vendre la nue-propriété de votre résidence principale, la principale difficulté consiste à trouver un acheteur. Sous la forme d’un démembrement viager, celui-ci subit une incertitude quant à la date à laquelle il va pouvoir récupérer la pleine propriété.
C’est pour cette raison, notamment, que le démembrement viager se réalise plus souvent dans le cadre familial. Les parents conservent l’usufruit et procèdent habituellement à une donation de la nue-propriété aux enfants.
En démembrement viager, peut-on vendre la nue-propriété d’un bien ?
Avec un démembrement viager classique, les enfants se trouvent détenteurs de la nue-propriété du bien de leurs parents. Dans son fonctionnement habituel, ils récupèrent la pleine propriété de celui-ci au moment de la succession.
Ils ont cependant la possibilité de vendre leur droit de nue-propriété avant l’échéance du démembrement viager. Là encore, la difficulté consiste à trouver un acheteur intéressé.
C’est d’autant plus vrai si la nue-propriété du bien a été transmise à plusieurs enfants. Un acheteur extérieur à la famille n’achèterait qu’une partie de la nue-propriété dans ce scénario. Vendre le droit aux autres enfants nus-propriétaires peut s’envisager, à condition que l’un d’entre eux soit intéressé.
Concrètement, céder la nue-propriété s’avère plus simple si elle appartient à une seule personne. Son acheteur pourra ainsi devenir seul propriétaire à la fin du démembrement, ce qui rend l’opération plus attractive et surtout moins complexe.
Dans tous les cas, notez qu’un nu-propriétaire ne peut pas vendre le bien en pleine propriété sans l’accord de l’usufruitier. En présence de multiples nus-propriétaires, toutes les parties prenantes doivent valider la transaction.
Investissement en démembrement immobilier et vente de la nue-propriété
La nue-propriété peut également faire l’objet d’un investissement immobilier à part entière. Dans cette configuration, vous faites l’acquisition de la nue-propriété d’un bien au travers d’un programme immobilier. À l’issue de la période de démembrement temporaire, vous obtenez la pleine propriété du logement.
Vous avez cependant la possibilité de céder votre droit de nue-propriété avant cette échéance. La vente de la nue-propriété peut vous permettre de réaliser une plus-value. En effet, la valeur de la nue-propriété s’avère supérieure à votre investissement initial, dans la mesure où la durée de démembrement restant à courir est plus courte.
Une fois la nue-propriété cédée à un tiers, vous perdez tous vos droits sur le bien. Sa pleine propriété reviendra à l’acheteur après la fin du démembrement temporaire.
D’une manière générale, il est plutôt recommandé de se lancer dans un investissement en démembrement immobilier avec l’intention de rester investi jusqu’à la réunion de la pleine propriété. Vous pouvez obtenir plus de conseils à propos de ce type d’investissement, ainsi qu’une présentation des programmes immobiliers accessibles en démembrement, auprès d’un conseiller de Démembrement.fr.
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