En 2024, investir en démembrement immobilier devrait rester un des meilleurs moyens de placer son argent dans la pierre. Les atouts de la nue propriété s’avèrent d’autant plus puissants dans le contexte actuel. Explications.
Un investissement de long terme, protecteur face au risque de baisse des prix
A l’approche de la nouvelle année, le marché immobilier français se montre compliqué à décrypter pour les investisseurs. D’un côté, la remontée fulgurante des taux de crédit rend plus difficile l’accès au financement par l’emprunt. De l’autre, les prix tendent à baisser, avec des disparités importantes selon les régions et les types de biens.
Pour investir dans l’immobilier en 2024 avec sérénité, le démembrement de propriété devrait constituer une solution patrimoniale idéale pour certains investisseurs. Cette technique vous permet d’acquérir la seule nue-propriété d’un bien, en bénéficiant d’une décote conséquente sur le prix d’achat. En contrepartie, l’usufruit revient à un autre acquéreur, un investisseur institutionnel le plus souvent. Ce dernier pourra mettre le bien en location pendant la période de démembrement, dont l’échéance est fixée à l’avance. A la fin du démembrement, la pleine propriété revient au nu-propriétaire, sans frais ni fiscalité.
La décote sur le prix d’acquisition de la nue-propriété, qui varie selon la durée du démembrement et les programmes d’investissement, présente un intérêt certain dans une période baissière sur le marché immobilier. En effet, elle permet de se protéger de celle-ci, puisqu’avec une décote moyenne de 35 % pour un démembrement de 15 ans, la valeur de la pleine propriété récupérée à terme a toutes les chances d’être supérieure au prix de la nue-propriété. De plus, le montant à investir pour devenir nu-propriétaire s’avère mécaniquement plus bas, ce qui permet de limiter le recours au crédit dans un contexte de taux élevés.
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Des opportunités d’investissement à saisir en 2024
Investir en démembrement immobilier en 2024 devrait permettre aux acheteurs avisés de saisir de belles opportunités. En optant pour une acquisition dans le cadre d’un programme immobilier neuf, vous pouvez cibler des biens avec une qualité élevée de prestations. Surtout, vous mettez la main sur un logement construit selon les dernières normes, notamment de performance énergétique. Un sujet particulièrement sensible dans un contexte de dévalorisation des passoires thermiques et de prime aux biens les plus économes en énergie.
Plus rarement, des offres d’investissement en nue-propriété apparaissent sur le marché de l’immobilier ancien. Certaines d’entre elles vous permettent de cibler des biens de qualité dans des emplacements très recherchés, et par définition plus chers que la moyenne. Étant donné que vous investissez en nue-propriété, le ticket d’entrée s’avère moins élevé, ce qui est appréciable. De plus, certains programmes intègrent la réalisation de travaux de rénovation durant la période de démembrement. Rénovation dont vous pourrez tirer les fruits une fois que vous serez plein propriétaire du bien, dans la perspective d’une revente ou d’une mise en location notamment. A noter que dans certains cas, ces travaux permettent au nu-propriétaire de générer un déficit foncier : de la sorte, il pourra réduire l’impôt sur ses revenus fonciers perçus par ailleurs ou déduire ce déficit de son revenu imposable global dans la limite de 10 700 € par an.
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Un placement immobilier adapté pour la préparation de la retraite
Pour les épargnants à la recherche d’outils patrimoniaux pour préparer leur retraite, investir en démembrement immobilier conservera un statut privilégié en 2024. En effet, l’acquisition de la nue-propriété vous permet de bénéficier de plusieurs avantages :
- Vous achetez un patrimoine immobilier à moindre coût, grâce à la décote ;
- Vous n’alourdissez pas votre imposition durant votre carrière, quand vos revenus sont plus élevés, puisque vous ne percevez pas de loyers ;
- Vous ne supportez pas de contrainte de gestion non plus durant cette période ;
- Une fois à la retraite, vous disposez du bien comme bon vous semble : mise en location, revente, résidence principale ou secondaire.
En mettant le bien en location, vous serez en mesure de percevoir des revenus complémentaires, avec les loyers versés par le locataire. Cela vous aidera à compenser la perte de revenus habituellement observée au passage à la retraite. Autre possibilité, vous pouvez procéder à la revente du bien, dans des conditions fiscales avantageuses. En effet, la reconstitution de la décote dont vous avez bénéficié n’est pas imposable. Ainsi, l’impôt sur la plus-value immobilière est limité : il est calculé sur la différence entre le prix de la pleine propriété le jour de l’investissement et le prix engrangé à la revente.
Pour optimiser l’intérêt de l’opération, il convient de faire coïncider au mieux la date de départ à la retraite et celle de l’échéance du démembrement. Afin d’investir dans les meilleures conditions, un conseiller en gestion de patrimoine peut vous accompagner dans vos démarches.
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