Investir en nue-propriété répond à un certain nombre d’objectifs patrimoniaux. Pour savoir pourquoi investir en nue-propriété en 2026, découvrez comment fonctionne ce montage immobilier et les bonnes raisons de s’y intéresser.
Rappels utiles sur l’investissement immobilier en nue-propriété
Pour comprendre pourquoi investir en nue-propriété peut avoir du sens pour vous, commençons par rappeler comment cela fonctionne.
Investir en nue-propriété, comment ça marche ?
L’investissement en nue-propriété repose sur le démembrement temporaire de la propriété immobilière en deux droits distincts :
- La nue-propriété, que vous achetez pour détenir les murs du bien mais sans pouvoir en jouir immédiatement ;
- L’usufruit, qui permet à un bailleur institutionnel de profiter temporairement du bien pour le mettre en location.
Chacune des parties paie une fraction du prix de la pleine propriété. Acheter un bien en nue-propriété permet donc d’investir dans l’immobilier à un prix moins élevé. De nombreux programmes d’investissement en nue-propriété affichent ainsi une décote de 35 %.
En contrepartie, l’investisseur en nue-propriété doit patienter avant de récupérer la pleine propriété du bien. En général, les programmes d’investissement intègrent une durée de démembrement de l’ordre de 15 ans.
Durant cette période, le nu-propriétaire ne peut pas percevoir de revenus locatifs au titre de son achat. En revanche, il profite de plusieurs avantages :
- Aucune fiscalité au titre de la nue-propriété (taxe foncière et IFI notamment) ;
- Pas de gestion locative, celle-ci relevant de l’usufruitier ;
- Le bien peut se valoriser au fil des années (sans garantie), ce qui lui sera bénéfique in fine.
À la fin du démembrement temporaire, l’investisseur devient plein propriétaire du bien. Il peut alors :
- Occuper le bien en tant que résidence principale ou secondaire ;
- Le mettre en location pour percevoir des revenus complémentaires ;
- Le revendre afin d’encaisser une plus-value, avec une fiscalité avantageuse.
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Pourquoi investir en nue-propriété avec les SCPI
Investir en nue-propriété peut s’envisager via l’achat :
- D’un bien immobilier (appartement neuf le plus souvent) ;
- Ou de parts de SCPI.
Dans le cas des SCPI en nue-propriété, vous achetez des parts d’une société civile de placement immobilier. Celle-ci investit l’épargne des particuliers dans l’acquisition d’une variété d’actifs d’immobilier d’entreprise. Vous ne détenez donc pas un bien directement.
La SCPI en nue-propriété s’avère plus flexible dans la mesure où :
- Vous pouvez sélectionner une variété de SCPI de rendement à tout moment ;
- Vous choisissez la durée de votre démembrement temporaire (de 3 à 20 ans), auquel correspond une décote de prix spécifique (plus le démembrement est long, plus la décote est élevée) ;
- Le budget requis pour investir en SCPI s’avère facilement adaptable à vos besoins et vos moyens, de quelques milliers d’euros à plusieurs centaines de milliers d’euros (finançable à crédit également).
Une fois le démembrement terminé, vous commencez à percevoir les revenus locatifs versés par les SCPI tous les trimestres ou tous les mois.
Vous pouvez également revendre les parts en espérant une plus-value. Néanmoins, l’investissement en SCPI trouve avant tout son utilité dans sa capacité à délivrer des revenus complémentaires sur longue période. De plus, vous n’avez aucune gestion immobilière à assumer en contrepartie.
Notez que les rendements des SCPI (4 à 6 % en moyenne) ne sont pas garantis et peuvent fluctuer dans le temps. De même, s’agissant d’un placement immobilier, vous supportez un risque de perte en capital. Enfin, la liquidité des parts en cas de revente n’est pas garantie.
Ces risques soulignent l’importance d’une bonne compréhension de ce type d’investissement et de la nécessité de choisir les meilleures SCPI pour investir en nue-propriété.
Avantages et inconvénients de l’investissement en nue-propriété
Le tableau suivant récapitule les avantages et inconvénients d’un investissement immobilier en nue-propriété :
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Décote sur le prix d'achat | Pas de pleine propriété ni de revenus complémentaires pendant le démembrement |
| Ni gestion, ni fiscalité durant le démembrement | Investissement de long terme |
| Récupération de la pleine propriété à la fin du démembrement | Liquidité faible durant le démembrement et non garantie à l'échéance |
| Fiscalité des plus-values immobilières avantageuse à la revente de la pleine propriété | Rendement et valorisation non garantis (risque de perte en capital) |
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Pour quelles raisons pouvez-vous investir en nue-propriété ?
Zoom sur les quatre réponses à la question “Pourquoi investir en nue-propriété ?”.
Pour investir dans l’immobilier à un prix plus bas et sans gestion locative
Le prix d’un investissement immobilier en nue-propriété attire facilement l’attention. La décote proposée au nu-propriétaire (35 % en moyenne sur un appartement neuf) rend un tel achat particulièrement attractif sur ce point.
Rappelons néanmoins qu’il s’agit d’une contrepartie résultant de l’absence de jouissance immédiate du bien. Autrement dit, on n’achète pas sa nouvelle résidence principale en nue-propriété, à moins d’anticiper un tel projet 15 ans à l’avance.
De même, si vous cherchez des revenus locatifs immédiats, cette solution ne répond pas à vos attentes. Au mieux, il vous faudra patienter trois années pour commencer à percevoir des dividendes avec une SCPI en nue-propriété.
Si vous pouvez vous projeter sur une perspective de long terme en revanche, investir en nue-propriété vous permet de tirer pleinement parti de l’avantage de la décote de prix.
De plus, vous capitalisez également sur l’absence de gestion locative durant le démembrement. Les rapports locatifs sont gérés par l’usufruitier (ou la société de gestion de la SCPI), de même que les travaux éventuels.
Un nu-propriétaire peut théoriquement être sollicité pour financer de grosses réparations, mais cela n’est pas pertinent pour l’achat d’un bien neuf ou de parts de SCPI.
Pour préparer financièrement la retraite
Compte tenu de son horizon de long terme et de sa capacité à générer des revenus complémentaires à l’échéance, l’investissement en nue-propriété s’avère bien adapté à l’enjeu de la préparation de la retraite.
Dans un schéma idéal :
- Vous achetez la nue-propriété d’un bien environ 15 ans avant la date de votre départ à la retraite (ou autre durée adaptée à votre situation que vous choisissez en SCPI) ;
- Durant le démembrement, vous ne percevez pas de revenus fonciers et ne payez pas d’impôt supplémentaire (impôt sur le revenu, taxe foncière, IFI) ;
- À la fin du démembrement, vous pouvez commencer à percevoir des revenus locatifs (montants non garantis), qui viennent compléter vos pensions de retraite ;
- Si vous le préférez, vous pouvez aussi revendre votre investissement pour encaisser un capital (délais de revente et montants non garantis).
Attention en revanche, un investissement immobilier en nue-propriété s’avère peu flexible si vos plans patrimoniaux changent en cours de route. La durée de démembrement ne peut pas être raccourcie sur demande une fois le montage initié.
Surtout, la revente d’un bien ou de parts de SCPI détenues en nue-propriété s’avère compliquée. Vous risquez de trouver peu d’acheteurs intéressés.
Pour la construction patrimoniale (long terme) et l’optimisation fiscale (court terme)
Investir dans la nue-propriété vous aide à combiner deux enjeux forts :
- La construction de votre patrimoine immobilier dans une perspective de long terme ;
- L’optimisation de votre situation fiscale à plus court terme.
En effet, contrairement à l’immobilier classique (pleine propriété), votre investissement en nue-propriété reste neutre sur le plan fiscal durant le démembrement :
- Pas de revenus fonciers, donc pas de supplément d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux ;
- Exonération de taxe foncière ;
- Patrimoine immobilier en dehors de l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Ces différents impôts ne se matérialisent qu’à l’échéance du démembrement, après la réunion de la nue-propriété et de l’usufruit entre vos mains.
Où trouver des annonces immobilières en nue-propriété disponibles à l’achat ?
L’investissement en nue-propriété reste un marché immobilier de niche. Trouver des annonces immobilières de ce type n’est pas toujours simple.
À ce titre, le site Demembrement.fr liste régulièrement les nouvelles annonces d’investissements en nue-propriété disponibles à l’achat. Vous pouvez ainsi trouver facilement les meilleurs programmes de nue-propriété accessibles et consulter les informations essentielles à connaître sur ceux-ci.
De même, les conseillers de Demembrement.fr restent à votre disposition pour vous fournir des présentations détaillées des différents programmes disponibles et répondre à vos questions.
Ils peuvent également vous aider à choisir entre un investissement dans un programme de nue-propriété ou un placement dans la nue-propriété de parts de SCPI.
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