Comment bien réussir son démembrement ?

Le démembrement de propriété est une technique peu connue du grand public. Et ce, malgré les nombreux avantages qu’elle procure à l’investisseur. De plus en plus évoquée lorsqu’on élabore des stratégies patrimoniales, le démembrement de propriété constitue un outil dont chaque épargnant peut se servir. Toutefois, un investissement immobilier en démembrement doit être mené avec un accompagnement adéquat.

Les avantages du démembrement de propriété

Avant de réaliser un investissement en démembrement de propriété, il est important de définir de manière claire ses objectifs patrimoniaux. En effet, le démembrement de propriété présente l’atout de pouvoir répondre à plusieurs objectifs.

Ainsi, un investisseur peut se constituer un patrimoine immobilier à un prix décoté grâce à ce mécanisme qui lui permet d’acquérir la nue-propriété du bien, c’est-à-dire le droit d’en disposer mais avec l’impossibilité de percevoir les revenus pendant une période donnée. Cela lui permettra également d’optimiser sa fiscalité puisque la charge des impôts revient à l’usufruitier. De même, un bien détenu en nue-propriété n’intègre pas l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). A l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et devient libre d’en disposer comme bon lui semble (occupation, mise en location, revente).

A l’inverse, une personne souhaitant se constituer des revenus complémentaires immédiats sur une période préalablement déterminée peut avoir recours à ce même mécanisme. Il procédera alors à l’acquisition de l’usufruit puisque ce droit lui confère la capacité de jouir du bien, de l’occuper et d’en tirer les revenus. Toutefois, l’ensemble des charges et impôts liés au bien lui incombent.

Enfin, le démembrement est régulièrement utilisé en sa qualité d’outil d’aide à la transmission de patrimoine. Le plus souvent, ce sont les parents qui conservent l’usufruit du bien, donnant la nue-propriété à leurs enfants. Dans le cadre de cette donation, seule la valeur de la nue-propriété sera prise en compte dans le calcul des droits de mutation, tandis que les abattements (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans) restent applicables s’ils n’ont pas été épuisés préalablement. Durant la période de démembrement, les parents occupent le bien ou perçoivent des revenus tirés de sa location. A leur décès, les enfants nus-propriétaires recouvreront l’entièreté de la propriété du bien sans s’acquitter de droits de succession. Ils pourront ensuite disposer librement de l’actif immobilier.

Choisir la bonne durée de démembrement

Il existe deux types de démembrement :

Pour rappel, la durée du démembrement temporaire, et donc la durée de l’usufruit, est fixée de manière contractuelle. La durée du démembrement viager, elle, dépend de la durée de vie de l’usufruitier. Le démembrement viager prend donc fin au décès de l’usufruitier. Ainsi, il y a un aléa fort dans le cadre du démembrement viager.

Lorsqu’on souhaite réaliser une opération en démembrement, il convient donc de tenir compte de l’objectif final et de son profil patrimonial afin de déterminer le bon type de démembrement pour lequel opter.

Pour savoir quel type de démembrement est le mieux adapté à votre profil, contactez nous dès aujourd’hui nous discuterons ensemble de votre projet :

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Investissement en nue-propriété, usufruit : acheter au bon prix

L’un des intérêts du démembrement de propriété, et en particulier de l’investissement en démembrement temporaire, réside dans l’achat à un prix décoté. Qu’il s’agisse du nu-propriétaire ou de l’usufruitier, chaque partie bénéficie d’une décote sur le prix d’acquisition. Le pourcentage de cette décote dépendra :

• Du type de démembrement (temporaire ou viager)
• De l’âge de l’usufruitier
• De la durée de démembrement
• Du rendement attendu de l’actif objet du démembrement.

Ce type d’opération permet par ailleurs d’acquérir un bien immobilier qui aurait été hors de portée en pleine propriété. Il convient de ce fait de vérifier la qualité du bien ainsi que son emplacement et de comparer le prix d’acquisition en démembrement aux prix pratiqués sur le marché immobilier dans le même secteur géographique.

Le démembrement est-il adapté à mon profil ?

La solution patrimoniale que constitue le démembrement de propriété s’adapte à plusieurs profils d’investisseurs. Avant d’opter pour une opération en démembrement de propriété, il faut toutefois s’assurer que celle-ci s’adresse bien à votre profil d’investisseur et à votre objectif.

Le démembrement de propriété est souvent utilisé pour préparer la transmission de son patrimoine. Sont donc concernées des personnes âgées de plus de 60 ans ayant déjà constitué et diversifié leur patrimoine immobilier et financier.

Il peut être également utilisé afin de bâtir un patrimoine immobilier (pour les nus-propriétaires) ou de générer des revenus complémentaires (pour les usufruitiers).

Compte tenu des enjeux patrimoniaux qu’elle recouvre, les précautions à prendre dans le cas d’une opération de démembrement s’avèrent multiples. Qu’il s’agisse de l’achat d’un bien démembré ou du démembrement d’un bien existant au sein de son patrimoine, les conséquences de cette démarche sont nombreuses et surtout durables puisqu’on est généralement sur un horizon de moyen à long terme. Dans tous les cas, n’hésitez pas à vous tourner vers votre conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous aiguiller et vous accompagner dans ce processus.