Les précautions à prendre pour réussir votre démembrement

Les précautions à prendre pour réussir votre démembrement

Le démembrement de propriété est une technique peu connue du grand public, bien que renfermant plusieurs avantages pour l’investisseur. Peu utilisée, mais de plus en plus évoquée surtout lorsqu’on élabore des stratégies patrimoniales, le démembrement de propriété peut s’avérer être un outil dont chaque épargnant peut se servir. Toutefois, il est important de veiller à certaines précautions afin de réussir son investissement en démembrement.

Recours au démembrement : définir son objectif patrimonial

Avant de réaliser un investissement en démembrement de propriété, il est important de définir de manière claire, les objectifs patrimoniaux que l’on souhaite atteindre. En effet, le démembrement de propriété présente l’atout de pouvoir répondre à plusieurs objectifs.

Ainsi, un investisseur peut se constituer un patrimoine à un prix décoté grâce à ce mécanisme qui lui permet d’acquérir la nue-propriété du bien, c’est-à-dire le droit d’en disposer mais avec l’impossibilité de percevoir les revenus pendant une durée définie. Cela lui permettra également d’optimiser sa fiscalité puisque la charge des impôts revient à l’usufruitier.

Dans le même ordre d’idée, une personne souhaitant se constituer des revenus immédiats sur une période préalablement déterminée, peut avoir recours à ce même mécanisme mais en acquérant l’usufruit puisque ce droit lui confère la capacité de jouir du bien, de l’occuper et d’en tirer les revenus. Toutefois, l’ensemble des charges et impôts liés au bien, lui incombent.

Enfin, le démembrement est généralement utilisé en sa qualité d’outil d’aide à la transmission de patrimoine. Le plus souvent, ce sont les parents qui conservent l’usufruit du bien, donnant la nue-propriété à leurs enfants. Cela leur permet de supprimer les droits de succession selon les montants en jeu, voire de les annuler complètement. Durant la durée de démembrement, les parents perçoivent donc des revenus. A leur décès, les enfants nus propriétaires recouvreront l’entièreté de la propriété du bien sans s’acquitter de droits de succession. Ils pourront ensuite disposer librement de l’actif immobilier.

Choisir la bonne durée de démembrement

Il existe deux types de démembrement :

  • Le démembrement temporaire
  • Le démembrement viager.

Pour rappel, la durée du démembrement temporaire est fixée de manière contractuelle tandis que la durée du démembrement viager, dépend de la vie de l’usufruitier. Le démembrement viager prend donc fin au décès de l’usufruitier. Ainsi, il y a un aléa fort dans le cadre du démembrement viager.

Lorsqu’on souhaite réaliser une opération en démembrement, il convient donc de tenir compte de l’objectif final et de son profil patrimonial afin d’être fixé sur le bon type de démembrement pour lequel opter.

Souhaite-t-on préparer sa succession, optimiser sa fiscalité sur le revenu, sortir ou réduire le montant de son impôt sur la fortune immobilière, combler un déficit foncier préalablement constitué… ?

Investissement en démembrement : acheter au bon prix

Investissement en démembrement : acheter au bon prixL’un des intérêts du démembrement de propriété et en l’occurrence de l’investissement en démembrement temporaire, réside dans l’achat à un prix décoté. Qu’il s’agisse du nu-propriétaire ou de l’usufruitier, chaque partie bénéficie d’une décote sur le prix d’acquisition. Le pourcentage de cette décote dépendra du type de démembrement (temporaire ou viager), de l’âge de l’usufruitier et de la durée de démembrement, du rendement attendu de l’actif objet du démembrement.

Ce type d’opération permet par ailleurs d’acquérir un bien immobilier qui aurait été hors de portée en pleine propriété. Il convient de ce fait, lors d’une acquisition en démembrement, de vérifier la qualité du bien ainsi que son emplacement et de comparer le prix d’acquisition en démembrement aux prix pratiqués sur le marché immobilier dans le même secteur géographique.

Le démembrement convient-il à mon profil ?

La solution d’acquisition que constitue le démembrement de propriété s’adapte à plusieurs profils d’investisseurs. Vous l’aurez donc compris, avant d’opter pour une opération en démembrement de propriété, il convient de s’assurer que celle-ci s’adresse bien à votre profil d’investisseur et à votre objectif.

Le démembrement de propriété est généralement utilisé pour préparer la transmission de son patrimoine. Sont donc concernées des personnes âgées de plus de 60 ans ayant déjà constitué et diversifié leur patrimoine.

Il peut être également utilisé afin de se constituer un patrimoine pour les nus propriétaires et se procurer des revenus pour les usufruitiers.

Fiscalement, acquérir la nue-propriété permet de disposer d’un bien sans pour autant alourdir sa fiscalité. Cela d’autant plus que le nu-propriétaire, ne percevant par de revenu, n’est pas soumis à imposition. De plus, la valeur de la nue-propriété ainsi acquise n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI.

Les précautions à prendre dans le cas d’une opération de démembrement sont donc multiples. Qu’il s’agisse d’un achat d’un bien démembré ou du démembrement d’un bien existant au sein de son patrimoine, les conséquences de cette démarche sont nombreuses et surtout durables puisqu’on est généralement sur un horizon de moyen à long terme. Dans tous les cas, n’hésitez pas à vous tourner vers votre conseiller en gestion de patrimoine qui saura vous aiguiller et vous accompagner dans ce processus.