Démembrement : tour d’horizon sur le concept de «quasi-usufruit»
29 avril 2019

Quel est l’intérêt d’investir dans une SCPI en démembrement ?

Les SCPI démembrées ont vraiment la cote auprès des investisseurs. La raison est simple : elles offrent plusieurs avantages qui ne laissent pas du tout indifférent. Explication.

D’abord, un démembrement c’est quoi ?

Pour diverses raisons (fiscales ou autres), les investisseurs préfèrent détenir non pas la pleine propriété, mais juste une partie de celle-ci. C’est ce que les juristes appellent le démembrement de propriété. En fait, c’est un mécanisme juridique régi par le Code civil (article 578 et suivant), une stratégie patrimoniale qui consiste à séparer la propriété d’un bien immobilier ou d’une valeur immobilière en deux droits distincts : l’usufruit (le droit de jouissance, qui s’interprète généralement par le droit de percevoir les revenus générés par l’actif) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien). Par conséquent, acheter des parts de société civile de placement immobilier (SCPI) en démembrement, c’est choisir entre la nue-propriété des parts ou l’usufruit de celles-ci.

Le démembrement des parts nécessite l’établissement d’une clé de répartition et c’est là que l’intervention de la société de gestion prend tout son sens. En effet, c’est elle qui va répartir en pourcentage la nue-propriété et l’usufruit en fonction de la durée du contrat de démembrement, mais aussi du rendement espéré de la SCPI. C’est sur la base de ce partage temporaire que la société de gestion va pouvoir trouver un équilibre entre les intérêts du nu-propriétaire qui cherchera le maximum de décote possible par rapport au prix en pleine propriété, et ceux de l’usufruitier qui va au contraire chercher à négocier un prix très réduit pour tabler sur des revenus fonciers élevés pendant toute la période de démembrement pouvant durer entre 5 et 10 ans.

Investissement dans une SCPI démembrée : quels avantages pour le nu-propriétaire?

D’abord, en achetant la nue-propriété de la part d’une SCPI, l’investisseur profite d’une bonne décote de l’ordre de 30 à 35% en fonction de la durée du démembrement. C’est donc l’un des meilleurs moyens de créer un patrimoine tout en réalisant des économies. Certes, en tant que nu-propriétaire, l’investisseur ne pourra pas encore recevoir de rente pendant le contrat, mais cette option d’investissement est pour lui une véritable aubaine fiscale. Le fait est qu’un nu-propriétaire n’est redevable d’aucun impôt (impôt sur la fortune immobilière, impôt sur le revenu) ni de taxe. Évidemment, le paiement de ces charges fiscales incombe à l’usufruitier. En d’autres termes, l’achat de la nue-propriété de parts d’une SCPI est conseillé pour les foyers n’ayant pas encore besoin d’un complément de revenu immédiat, qui sont fortement imposés ou qui veulent établir une configuration patrimoniale particulière.

Cependant, même pour les épargnants moyennement imposés, la nue-propriété reste une solution intéressante, car elle permet de se constituer un patrimoine à hauteur de 65 à 70% de sa valeur réelle. À noter que la finalité de ce type de démembrement est très différente de celle d’un démembrement effectué par un notaire, car celui-ci se fait dans une optique plutôt viagère. D’ailleurs, le nu-propriétaire et l’usufruitier ne se connaissent pas forcément lors de la signature du contrat. Enfin, bien que le nu-propriétaire ait déjà un revenu confortable pendant sa période d’activité, il y a un risque qu’il y ait une baisse significative de son revenu une fois arrivé à l’âge de la retraite. La preuve : le taux de remplacement de sa pension par rapport à son dernier revenu d’activité sera généralement moins élevé que celui d’un salarié à revenu moyen. Du coup, pour éviter ce désagrément, il pourra s’appuyer sur son placement en SCPI démembrée étant donné qu’au terme du contrat, les revenus issus de l’actif lui reviennent.

Et l’usufruitier ?

L’usufruitier, lui, pourra jouir des revenus fonciers que lui procure son droit. Qui plus est, l’achat de l’usufruit d’une part de SCPI est un placement de trésorerie très attractif surtout dans un contexte de taux de rémunération bancaire très faibles. En effet, en optant pour cette technique, l’investisseur aura l’opportunité d’acheter des parts de SCPI en moyenne 70% moins chères que leur valeur réelle alors que le rendement moyen de celles-ci reste toujours équivalent à celui d’une SCPI de pleine propriété (de l’ordre de 4 à 5,5%). Bref, la détention de l’usufruit est un placement à privilégier pour les épargnants faiblement imposés, c’est-à-dire ceux qui ont un faible taux marginal d’imposition (TMI) sur les loyers perçus.

C’est également une solution de réduction fiscale très efficace pour les foyers victimes d’un déficit foncier non reportable sur le revenu global. Justement, ils pourront facilement éponger celui-ci avec les revenus générés par la SCPI en usufruit. Il en résulte que la plupart des usufruitiers sont généralement des personnes morales fiscalisées sous un régime leur permettant de procéder à la déduction des revenus encaissés tels que l’amortissement comptable de certaines charges opérationnelles. En tout cas, le montant de l’impôt sera calculé uniquement sur la différence entre ces deux variables, ce qui fait ressortir une assiette bien inférieure…

Contrat de démembrement en SCPI : simple illustration

À supposer qu’une société de gestion propose une clé de répartition de 79% en nue-propriété et de 21% en usufruit sur une période de 5 ans. Un capital investi d’un montant de 100.000 euros correspond alors à des parts en pleine propriété estimées à 126.583 euros. Cela dit, en faisant abstraction d’une éventuelle revalorisation de chaque part, le nu-propriétaire pourra prétendre à un gain de 26.583 euros au terme du contrat si la performance annuelle de l’actif est fixée à 4,79%. L’usufruitier, lui, aura droit à un revenu foncier complet pour des parts de SCPI souscrites à seulement 21% de sa valeur réelle. Donc, en prenant comme hypothèse un taux de distribution de 5%, il percevra environ 6.329 euros de revenu annuel pendant 5 ans.

Par ailleurs, si la société de gestion établit une répartition de 66% en nue-propriété et de 34% en usufruit sur une période de 10 ans, le même montant de capital (100.000 euros) pourra se transformer en parts en pleine propriété d’une valeur estimative de 150.000 euros à la fin du contrat, soit une création patrimoniale de 50% en une décennie. Avec une performance annuelle de 5%, un usufruitier pourra, dès lors, tabler sur un revenu annuel de plus de 7.000 euros pendant 10 ans.