Quelles différences entre viager et nue-propriété ?

Qu’est-ce que le viager immobilier ?

Pour explorer les différences entre viager et nue-propriété, commençons par une présentation rapide du viager immobilier.

Le fonctionnement du viager immobilier

La plupart du temps, le viager immobilier repose sur le mécanisme suivant :

• Un foyer âgé propriétaire de sa résidence principale cherche à générer une rentrée d’argent, sans perdre sa propriété. Il vend alors son bien en viager ;
• Le viager occupé lui permet de conserver un droit d’habitation du bien, voire un droit d’usufruit, et donc de rester dans les lieux ;
• En complément, il perçoit une rente viagère jusqu’à son décès, versée par l’acheteur tous les mois, trimestres ou années ;
• Il peut également percevoir un somme à la conclusion de la vente (bouquet viager).

Pour le vendeur du bien en viager occupé, l’opération lui permet de concilier deux objectifs :

• Conserver sa résidence principale, puisqu’il en détient un droit d’habitation ;
• Générer des revenus complémentaires, avec la rente viagère, et éventuellement percevoir un capital à court terme, sous forme de bouquet viager.

La valorisation du bien immobilier pour une transaction en viager tient compte de la situation donnée. Pour déterminer combien doit débourser un acheteur en viager, on prend en considération :

• La nature du viager, libre ou occupé
  • Si le bien reste occupé par le vendeur, le prix est décoté avec des abattements calculés selon l’âge du vendeur ou son espérance de vie (barème viager Daubry).
• L’existence d’un bouquet viager ou non
  • Le bouquet viager, de l’ordre de 20 à 30 % du prix du bien, est versé au moment de la transaction. Son montant est en quelque sorte déduit de la rente viagère, qui sera donc moins élevée en présence d’un bouquet.

Les avantages et inconvénients du viager immobilier

Pour le vendeur (crédirentier)

Pour le vendeur d’un bien en viager, les avantages sont clairement établis. Il perçoit un revenu complémentaire à vie, couplé le cas échéant au bouquet viager de départ. De plus, dans le cadre d’un viager occupé, il continue à occuper sa résidence principale.

En revanche, le prix du bien à la vente est nécessairement inférieur à celui pouvant être obtenu via une transaction classique ou un viager libre.

Autre point à considérer : le bien immobilier ne sera pas transmis à ses héritiers après son décès, puisqu’il revient à l’acheteur.

Pour l’acheteur (débirentier)

L’acheteur en viager occupé bénéficie pour sa part du mécanisme pour acquérir un bien immobilier à moindre prix en théorie.

Mais cet avantage est contrebalancé par la nécessité de verser une rente jusqu’au décès du vendeur. En fonction de l’âge du vendeur et de sa longévité, l’opération peut donc coûter plus cher qu’escompté au départ.

En outre, l’acheteur n’a pas la jouissance du bien en situation de viager occupé. Le vendeur conservant un droit d’habitation, il ne peut pas être délogé et peut rester dans les lieux aussi longtemps qu’il le souhaite.

En viager libre, l’acheteur peut profiter des lieux sans attente, mais il reste par ailleurs tenu au versement de la rente jusqu’au décès du crédirentier. Il ne profite pas de décote de prix particulière par ailleurs.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Pour continuer l’étude des différences entre viager immobilier et nue-propriété, voici l’essentiel à savoir sur la nue-propriété.

Le démembrement immobilier, pour séparer nue-propriété et usufruit

Un bien immobilier peut être démembré afin de séparer le droit de propriété entre :

• La nue-propriété, qui permet de détenir les murs sans pouvoir en profiter ;
• Et l’usufruit, qui constitue un droit de jouissance sur les lieux.

Le démembrement immobilier peut être utilisé de deux façons distinctes :

• Le démembrement viager

Avec un démembrement viager, la séparation entre nue-propriété et usufruit reste effective jusqu’au décès de l’usufruitier. Après cet événement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et reconstitue la pleine propriété entre ces mains.

Cette technique patrimoniale est particulièrement utilisée dans le cadre familial. Le plus souvent, des parents propriétaires d’un bien immobilier transmettent la nue-propriété à un enfant ou plusieurs, par donation.

Les parents conservent ainsi l’usufruit et préparent leur succession à venir. Les enfants nu-propriétaires obtiendront la pleine propriété au décès des parents, sans payer de droits de succession à cette occasion.

• Le démembrement temporaire

Dans un démembrement immobilier temporaire, l’extinction de l’usufruit est programmée à une échéance connue à l’avance. Durant le démembrement temporaire, l’usufruitier profite de la jouissance du bien, avant que ce droit ne revienne au nu-propriétaire à l’échéance prévue.

Contrairement à un démembrement viager, le démembrement temporaire se trouve davantage utilisé comme technique d’investissement immobilier. Vous pouvez ainsi acheter la nue-propriété d’un bien, à un coût inférieur à la pleine propriété, afin de récupérer celle-ci après le démembrement.

Les avantages et inconvénients de la nue-propriété

Pour la succession (démembrement viager)

Sur le plan successoral, procéder à un démembrement viager avec ses héritiers permet d’anticiper la succession d’un bien immobilier avec certains avantages.

La transmission est préparée du vivant, en optant pour une donation de nue-propriété aux héritiers concernés. Le calcul des droits d’une donation de nue-propriété s’avère intéressant, puisque la base taxable est inférieure à celle d’une transmission en pleine propriété.

Puis, à la succession des parents, les donataires récupèrent l’usufruit et deviennent pleins propriétaires. Le tout, sans devoir payer de droits de succession à ce moment-là.

Pour les héritiers, des inconvénients sont toutefois à souligner. Par exemple :

• En présence de multiples nu-propriétaires, les héritiers se partagent la pleine propriété en indivision ;
• La durée du démembrement n’est pas connue à l’avance, puisqu’il prend fin au décès des parents.

En ce qui concerne les parents usufruitiers, notons que le recours au démembrement viager complique la perspective d’une revente du bien avant leur décès. Ils ne peuvent en effet céder que leur droit d’usufruit. Pour vendre le bien en pleine propriété, ils doivent avoir l’accord des nu-propriétaires et partager le fruit de la vente avec eux.

Pour l’investissement (démembrement temporaire)

L’achat en nue-propriété, par le biais d’un programme immobilier dédié, constitue pour sa part un investissement de long terme. L’investisseur achète la nue-propriété à un prix décoté, cette décote visant à compenser la période d’attente du démembrement temporaire.

L’objectif de l’investissement repose donc sur la construction d’un patrimoine immobilier à long terme à des conditions de prix avantageuses. À l’issue du démembrement temporaire, l’investisseur peut :

• Mettre le bien en location et commencer à percevoir des revenus locatifs ;
• Occuper le bien comme résidence principale ou secondaire ;
• Ou revendre le bien pour encaisser une plus-value, dont une partie (celle correspondant au montant de la décote initiale) ne sera pas imposable.

En contrepartie de ces avantages, l’investisseur doit s’engager nécessairement sur le long terme. La revente de la nue-propriété avant l’échéance du démembrement est techniquement possible, mais compliquée et non garantie.

De plus, l’investisseur supporte les risques d’un achat en nue-propriété, en cas de baisse de la valorisation du bien notamment.

Investissement immobilier : acheter en viager ou en nue-propriété ? Tableau récapitulatif

Du point de vue de l’investisseur immobilier, le viager et la nue-propriété constituent deux options assez proches. Mais elles comprennent quand même des différences marquées. Voici un récapitulatif des principales différences à retenir.

Pour la plupart des investisseurs immobiliers, le démembrement temporaire (acquisition d’un bien en nue-propriété) reste l’option à privilégier par rapport à un achat en viager.

Elle s’avère beaucoup plus lisible quant à son prix et son horizon d’investissement. Contrairement à l’achat en viager, l’investissement en nue-propriété ne comporte aucune variable liée à l’espérance de vie du vendeur.

Pour explorer vos possibilités d’investissement immobilier en nue-propriété, faites appel à l’un de nos conseillers spécialisés.