Les droits du nu-propriétaire
Afin de tirer pleinement parti d’un investissement en démembrement immobilier, il faut bien connaître les droits du nu-propriétaire. En effet, l’investisseur particulier se porte acquéreur de la nue-propriété d’un bien immobilier. Rappelons qu’il est également possible de devenir nu-propriétaire après une donation ou suite à l’héritage d’une succession.
Récupérer la pleine propriété à l’échéance du démembrement
Compte tenu du fonctionnement du démembrement immobilier, le nu-propriétaire bénéficie d’un droit capital : celui de devenir pleinement propriétaire à l’échéance. Concrètement, à la fin du démembrement temporaire ou viager, il récupère la pleine propriété du bien. Et ce, sans contrepartie à régler à l’usufruitier. Notez qu’il n’y pas de fiscalité à payer à cette occasion.
La pleine propriété du bien doit être remise dans un bon état d’entretien. Il s’agit là d’une responsabilité majeure de l’usufruitier. Dans le cadre d’un programme immobilier, l’usufruit est détenu par une personne morale (bailleur social ou collectivité locale par exemple).
La durée du démembrement, à observer avant d’obtenir la pleine propriété, varie selon le type de montage envisagé. Pour un démembrement viager, la durée dépend de l’espérance de vie de l’usufruitier. Pour un démembrement temporaire, il s’agit d’une durée fixe, de 15 ans en moyenne.
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Céder le droit de nue-propriété, par vente ou donation
Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’a pas la possibilité d’occuper le bien ou de le mettre en location pour percevoir des revenus fonciers. Ces droits appartiennent à l’usufruitier. De même, il n’est pas possible de vendre la pleine propriété sans l’accord de ce dernier.
En revanche, les droits du nu-propriétaire lui permettent de vendre la nue-propriété à un tiers. Notez cependant qu’il ne s’agit pas d’une simple formalité. Il faut en effet trouver un acquéreur intéressé par le droit de nue-propriété, dans les conditions fixées par le démembrement en cours. La demande pour ce type de transaction s’avère limitée.
Le nu-propriétaire a également la possibilité d’effectuer une donation de son droit de nue-propriété. Il peut ainsi le transmettre à ses enfants, par exemple. L’opération est soumise aux droits de donation, en sachant qu’un enfant peut bénéficier d’un abattement fiscal à hauteur de 100 000 € maximum. Pour un investisseur en nue-propriété, la donation constitue une option pour optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier de son vivant.
Les obligations du nu-propriétaire
Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne supporte aucune contrainte de gestion locative. De même, il n’alourdit pas son impôt sur le revenu, en l’absence de rendement locatif. Mieux encore, il est exonéré de taxe foncière et la nue-propriété échappe à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Pour autant, certaines obligations pèsent sur le nu-propriétaire. Par exemple, il doit assumer les travaux de grosses réparations si nécessaire. Ces travaux sont listés comme suit à l’article 606 du Code civil : “Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.” Ce sujet concerne surtout les démembrements viagers ou démembrements temporaires de logements anciens. Lorsque le programme immobilier porte sur le démembrement de logements neufs, la nécessité de réaliser de grosses réparations diminue drastiquement.
En complément, le nu-propriétaire a l’obligation de permettre à l’usufruitier de profiter de son droit sans entraves particulières. Ainsi, il n’a pas la possibilité de faire réaliser des travaux pouvant modifier la substance du bien ou porter atteinte aux droits de l’usufruitier, en dehors des grosses réparations à sa charge. En toute logique, il lui est impossible d’ordonner la démolition du logement.
Enfin, les droits du nu-propriétaire ne l’autorisent pas à réduire la durée de démembrement, qui est fixée selon l’usufruit légal ou conventionnel. Comme vu précédemment, la vente de la pleine propriété ne peut se faire que d’un commun accord entre les deux parties.
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