Taxe foncière de l’usufruitier : que dit le Code général des impôts ?

Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un démembrement de propriété, il faut savoir qui, de l’usufruitier ou du nu-propriétaire, doit régler la taxe foncière chaque année.

La réponse est fixée par un texte précis du Code général des impôts, qui tranche la question sans ambiguïté.

Taxe foncière de l’usufruitier : l’article 1400 II du CGI

En présence d’un démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui est redevable de la taxe foncière. Cette règle est posée par l’article 1400, II du Code général des impôts, aux termes duquel, “lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit (…) la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier”.

Cette solution s’explique par la nature même de l’usufruit. Le démembrement scinde la pleine propriété en deux droits distincts :

• L’usufruitier détient l’usage du bien ainsi que le droit d’en percevoir les revenus ;
• Le nu-propriétaire conserve la propriété sans pouvoir en jouir jusqu’à l’échéance du démembrement.

Puisque l’usufruitier profite concrètement de l’immeuble, pour y habiter ou le mettre en location, le législateur fait peser sur lui la charge de la taxe foncière qui accompagne cette jouissance.

La règle vaut quelle que soit l’origine du démembrement :

• Donation de nue-propriété ;
• Succession, avec partage d’un bien entre un usufruitier (conjoint survivant) et des nus-propriétaires (enfants héritiers) ;
• Investissement immobilier, avec achat de la nue-propriété d’un bien en démembrement temporaire.
• La nature du démembrement, viager ou temporaire, ne modifie pas non plus la règle applicable à la taxe foncière de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire, exonéré de taxe foncière

Le corollaire de cette règle est que le nu-propriétaire n’a pas à s’acquitter de la taxe foncière tant que dure le démembrement. N’ayant ni l’usage ni la jouissance du bien, il n’entre pas dans le champ de l’article 1400, II du CGI et ne reçoit donc aucun avis d’imposition à ce titre.

Une précision mérite toutefois d’être apportée, car elle surprend parfois les nus-propriétaires. Le nom du nu-propriétaire peut figurer sur l’avis de taxe foncière, à la suite de celui de l’usufruitier.

Cette mention n’a qu’une portée informative et n’emporte aucune conséquence financière. Elle ne rend pas le nu-propriétaire solidaire du paiement de l’impôt, lequel reste dû par le seul usufruitier.

La situation ne bascule qu’à l’extinction de l’usufruit. Au décès de l’usufruitier ou au terme d’un usufruit temporaire, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété et devient à son tour redevable de la taxe foncière, à compter du 1er janvier suivant.

Une redevabilité indépendante des revenus et appréciée au 1er janvier

Deux conséquences pratiques découlent directement de ce régime. La première tient à l’absence de lien entre la taxe foncière et les revenus effectivement tirés du bien. L’usufruitier demeure redevable de l’impôt même lorsque l’immeuble ne lui procure aucune recette, qu’il l’occupe lui-même, qu’il le laisse vacant ou qu’un locataire cesse d’honorer son loyer. La taxe foncière est attachée à la détention du droit réel, et non à la perception concrète de revenus.

La seconde conséquence concerne la date d’appréciation de la situation. En application de l’article 1415 du CGI, la taxe foncière est établie “pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition”.

La personne qui a la qualité d’usufruitier à cette date reste donc redevable pour toute l’année, même si le démembrement prend fin par la suite.

Usufruit SCPI et taxe foncière : un cas particulier

Le raisonnement change lorsque le démembrement ne porte pas sur un immeuble détenu en direct, mais sur des parts de SCPI.

Dans cette configuration, l’investisseur ne détient pas directement un bien immobilier, mais des parts d’une société civile qui est propriétaire du parc immobilier.

La taxe foncière levée sur les immeubles détenus par la SCPI est donc acquittée par la société. L’associé, quel que soit son statut, n’est pas redevable de cette taxe et ne reçoit aucun avis d’imposition foncière à titre personnel.

L’usufruitier des parts en supporte néanmoins le poids de manière indirecte, car la taxe foncière constitue une charge de la SCPI qui vient diminuer le résultat distribuable, et donc les revenus qui lui sont versés pendant la durée du démembrement.

En résumé

La règle à retenir tient en une phrase. En cas de démembrement d’un bien immobilier détenu en direct, l’usufruitier paie la taxe foncière sur le fondement de l’article 1400, II du Code général des impôts, tandis que le nu-propriétaire en est dispensé jusqu’à l’extinction de l’usufruit.

Le cas des SCPI démembrées obéit à une logique différente, la taxe étant acquittée par la société et non par l’associé.

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