Focus sur l’usufruit locatif intermédiaire (ULI) et comment en tirer parti avec un investissement en démembrement immobilier.
Définition de l’usufruit locatif intermédiaire (ULI)
L’usufruit locatif intermédiaire, ou ULI, est une composante importante de l’offre de logements à la location. Il peut entrer en jeu dans un investissement immobilier en démembrement.
Pour rappel, un investissement en démembrement consiste à détacher la pleine propriété en deux droits distincts sur le même logement :
- La nue-propriété : le droit de détenir le bien sans en profiter, qui revient à un investisseur particulier ;
- L’usufruit : le droit d’utiliser le bien, pour le mettre en location par exemple, qui appartient à un bailleur institutionnel.
Dans un montage immobilier de ce type, chaque intervenant paie alors une partie de la valeur du bien. La décote est plus élevée pour l’usufruitier, afin de refléter le fait qu’à l’échéance du démembrement, il perd tous ses droits sur le bien. La pleine propriété revient en effet au nu-propriétaire.
Dans le cadre de l’usufruit locatif intermédiaire, l’usufruit revient à un bailleur spécialisé dans le logement social ou le logement intermédiaire. Le bailleur s’engage à louer le bien dans les conditions requises par la location intermédiaire. Les ménages locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources et les loyers sont plafonnés.
Concrètement, le logement intermédiaire représente un palier entre le logement social et le marché libre. De façon concordante, l’usufruit locatif intermédiaire se situe entre l’usufruit locatif social (ULS) et l’usufruit locatif libre (ULI).
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Usufruit locatif intermédiaire : quels avantages et inconvénients ?
Le point sur les atouts et les désavantages d’un achat immobilier en démembrement avec usufruit locatif intermédiaire.
Avantages du démembrement et intérêt de l’ULI pour l’investisseur
Un achat via un dispositif ULI reprend, en toute logique, les avantages d’un investissement en démembrement immobilier temporaire. Au moment de l’acquisition, le prix de la nue-propriété bénéficie d’une décote, par rapport à celui de la pleine propriété. Celle-ci se situe le plus souvent entre 25 et 40 %.
Après l’acquisition, le nu-propriétaire n’a rien à gérer au titre de son investissement. La gestion locative est supportée par l’usufruitier. Il en va de même pour la fiscalité afférente au bien (taxe foncière notamment). Enfin, la valeur de la nue-propriété n’intègre pas l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) du nu-propriétaire.
A l’échéance, le fonctionnement du démembrement immobilier temporaire prévoit l’attribution de la pleine propriété du bien au nu-propriétaire. Cela n’occasionne pas de frais spécifiques, ni d’impôt à payer.
En complément, notez que l’achat d’un logement intermédiaire neuf bénéficie d’un taux de TVA réduit. La TVA à 10 % s’applique à ce type d’opération, au lieu de la TVA au taux plein de 20 %.
Enfin, l’investisseur dans la nue-propriété d’un bien sous le régime de l’usufruit locatif intermédiaire peut déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers tirés d’autres investissements immobiliers. Cela lui permet de diminuer l’imposition de ses autres investissements locatifs. Rappelons que durant toute la durée du démembrement, l’investisseur ne perçoit pas les revenus locatifs, qui reviennent à l’usufruitier en location intermédiaire.
Inconvénients
Comme évoqué précédemment, un investissement immobilier en démembrement implique que le nu-propriétaire ne peut pas profiter lui-même du bien dans l’immédiat. Le droit d’exploitation du bien, notamment en vue d’une mise en location intermédiaire, revient exclusivement à l’usufruitier jusqu’à l’échéance.
La durée du démembrement temporaire du bien est fixée à l’avance. Pour la plupart des programmes immobiliers, elle court sur 15 ans. Autrement dit, il s’agit d’un investissement de long terme, ce qu’il faut prendre en considération avant de s’engager. D’autant que si la revente du droit de nue-propriété n’est pas techniquement impossible avant l’échéance, il s’agit d’un marché très limité.
Concernant le locataire en place à l’approche de la fin du démembrement, le bailleur institutionnel détenteur de l’usufruit locatif intermédiaire doit faire en sorte que le bail de location s’achève avant l’échéance du démembrement. Cela doit permettre à l’investisseur en nue-propriété d’éviter une situation dans laquelle il récupérerait un logement occupé. L’investisseur peut par ailleurs choisir de garder le locataire en place après le démembrement. En cas de mise en vente du bien, si un locataire est installé, il dispose d’un droit d’achat prioritaire, lui permettant d’acquérir le logement s’il est en mesure de payer le prix demandé.
Comment faire pour investir dans un programme de démembrement immobilier avec usufruit locatif intermédiaire ?
Pour investir en démembrement temporaire, il faut commencer par scruter les programmes immobiliers accessibles. Le plus souvent, il s’agit de programmes de logements neufs, vendus en état futur d’achèvement (VEFA) avec une date de livraison cible. Les logements intermédiaires ont par ailleurs vocation à répondre aux besoins de ménages salariés notamment : ils sont donc généralement localisés dans des bassins d’emploi, avec une bonne desserte de transports. Il est ainsi possible de privilégier des emplacements qualitatifs pour investir avec des programmes intégrant un usufruit locatif intermédiaire.
Les programmes doivent fournir un certain nombre d’informations essentielles concernant les biens disponibles : prix, superficie, durée de démembrement, etc. L’identité du bailleur doit également être précisée. S’il s’agit d’un bailleur institutionnel, il est possible que le programme prévoit un usufruit locatif intermédiaire. Vous pouvez obtenir cette information dans les documents de présentation du programme ou auprès d’un spécialiste de l’investissement en démembrement.
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