L’usufruit locatif libre (ULL)

Définition de l’usufruit locatif libre (ULL)

L’usufruit locatif libre (ULL) est une notion que vous pouvez rencontrer lorsque vous cherchez à investir dans l’immobilier en démembrement.

En effet, un investissement en démembrement temporaire de propriété distingue deux droits distincts sur le logement. Plus précisément, vous faites l’acquisition de la nue-propriété du bien tandis qu’un bailleur professionnel procède à l’achat de l’usufruit. Compte tenu de cette séparation de la pleine propriété, chaque partie paie une partie du prix du logement, en bénéficiant ainsi d’une décote par rapport à celui-ci.

Concrètement, la notion d’usufruit locatif libre traduit la capacité donnée au bailleur de mettre le logement en location sur le marché libre. Ce faisant, il se défait de toute contrainte concernant le prix du loyer ou le niveau de revenus des locataires. En cela, l’ULL se distingue de l’usufruit locatif intermédiaire (ULI) et de l’usufruit locatif social (ULS).

Du point de vue de l’investisseur particulier, l’achat en nue-propriété permet de détenir les murs du logement, sans pouvoir en tirer profit dans l’immédiat. Vous ne pouvez pas occuper les lieux ou mettre le bien en location vous-même durant la période de démembrement. En revanche, vous récupérez la pleine propriété à l’issue du démembrement temporaire.

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Avantages et inconvénients de l’usufruit locatif libre

Zoom sur les atouts d’un investissement en nue-propriété avec usufruit locatif libre, ainsi que ses désavantages.

Les atouts de l’ULL

En premier lieu, investir en démembrement immobilier avec usufruit locatif libre permet de profiter des avantages d’un achat en nue-propriété temporaire :

• Sur le prix d’acquisition : la nue-propriété est décotée de 25 à 40 % par rapport au prix de la pleine propriété.
• Sur la fiscalité : vous échappez à l’impôt sur les revenus fonciers, à la taxe foncière et à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pendant le démembrement.
• Sur la gestion : elle est prise en charge intégralement par le bailleur usufruitier jusqu’à la fin du démembrement.

Enfin, vous récupérez la pleine propriété du bien à l’échéance du démembrement temporaire, sans payer de frais ni de fiscalité. L’usufruitier n’a plus aucun droit sur votre bien.

Notez également que l’ULL permet à l’usufruitier de disposer d’une grande latitude en matière de loyers et de locataires. Ce faisant, les bailleurs professionnels peuvent ainsi cibler des immeubles avec un standing potentiellement élevé, en termes d’emplacement, de qualité de l’habitat et de prestations. Il est aussi davantage envisageable d’investir dans la nue-propriété d’un logement ancien par ce biais, en sachant que la plupart des programmes immobiliers en démembrement visent des logements neufs.

Les désavantages

Compte tenu de son fonctionnement, un investissement immobilier avec usufruit locatif libre ne permet pas de percevoir les loyers pendant la période de démembrement temporaire. Celle-ci, connue à l’avance, se situe à environ 15 ans en moyenne. Il s’agit donc d’un investissement de long terme, ce qui est la règle générale en immobilier du reste.

Il faut ajouter que les possibilités de revente avant la fin de démembrement sont limitées. En effet, vous ne vendez que votre droit de nue-propriété, et non la pleine propriété du logement. La profondeur de marché est donc plus restreinte.

L’usufruit locatif libre présente également un inconvénient spécifique, comparé à l’usufruit locatif social ou intermédiaire. L’ULL n’autorise pas l’investisseur en nue-propriété à déduire les intérêts de son emprunt de ses éventuels revenus fonciers tirés d’autres investissements immobiliers. Le financement à crédit ne lui permet donc pas de diminuer l’impôt dû au titre de ses investissements locatifs traditionnels. Bien entendu, il ne s’agit pas d’un désavantage si vous ne percevez pas de revenus locatifs par ailleurs.

Investir en démembrement immobilier avec usufruit locatif libre

Si vous souhaitez acquérir un bien pour investir en nue-propriété avec usufruit locatif libre, vous pouvez vous intéresser aux programmes immobiliers avec des biens accessibles en démembrement. Vous pouvez retrouver facilement la liste des programmes de démembrement immobilier sur notre site.

Vous pouvez choisir les programmes qui conviennent le mieux à vos critères, en termes d’emplacement, de prix ou encore de qualité du bâti par exemple. Les fiches programmes vous indiquent également la durée du démembrement temporaire ainsi que la décote proposée par rapport au prix de la pleine propriété. D’une manière générale, plus la période de démembrement est longue, plus la décote est élevée.

Pour trouver le programme immobilier qui vous convient et investir en nue-propriété avec l’accompagnement d’un professionnel, vous pouvez prendre contact avec l’un de nos experts.