L’usufruit locatif social (ULS)

Zoom sur l’usufruit locatif social (ULS), un type d’investissement immobilier en démembrement de propriété avantageux.

Définition de l’usufruit locatif social (ULS)

L’usufruit locatif social (ULS) peut vous intéresser si vous cherchez à investir dans l’immobilier. Et plus précisément, en démembrement de propriété.

Dans le cadre d’un achat en démembrement immobilier, on sépare la pleine propriété en deux parties :

• La nue-propriété, acquise par un investisseur particulier ;
• L’usufruit, acheté par un bailleur professionnel.

Compte tenu du fonctionnement du démembrement, chaque partie prenante paie une fraction du prix du bien. L’investisseur bénéficie donc d’une décote appréciable, variable selon la durée d’engagement.

La particularité de l’usufruit locatif social tient à l’identité de l’usufruitier. Il s’agit d’un bailleur social, comme un organisme HLM par exemple. Le bailleur social prend en charge la location du bien pendant la période de démembrement, en mettant le bien à disposition des demandeurs de logements sociaux.

Les relations entre l’investisseur en ULS et le bailleur social sont régies par une convention de démembrement. Celle-ci fixe notamment la durée du démembrement et les obligations de l’usufruitier vis-à-vis du nu-propriétaire, par exemple en ce qui concerne l’état du bien à la restitution de la pleine propriété. Notez que cette étape clé n’entraîne ni frais, ni fiscalité pour l’investisseur.

Cette variante de démembrement immobilier, issue de la loi ENL de 2006, contribue à renforcer l’offre de logements locatifs à loyers modérés. L’ULS est particulièrement utilisée dans les zones tendues des grandes agglomérations (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, etc.) afin de répondre à une forte demande locative et au besoin de développer l’offre de logements dans le parc social. Selon les cas et les programmes immobiliers, il peut s’agir de logements neufs ou anciens.

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Avantages et inconvénients de l’ULS

Investir en démembrement immobilier avec usufruit locatif social présente des avantages et inconvénients.

Avantages

En premier lieu, le nu-propriétaire profite des atouts propres à un démembrement immobilier classique, à savoir :

• Une décote sur le prix d’achat (25 à 40 %), puisqu’il n’acquiert que la nue-propriété ;
• L’absence de gestion locative, celle-ci revenant à l’organisme HLM usufruitier ;
• L’exonération de taxe foncière et d’impôt sur la fortune immobilière ;
• La possibilité de récupérer la pleine propriété du bien à l’échéance du démembrement, sans frais ni fiscalité.

L’investisseur bénéficie également d’un avantage spécifique à l’usufruit locatif social. En effet, il a droit à la déduction fiscale des intérêts d’emprunt de ses autres revenus fonciers imposables. Cela peut lui permettre d’alléger sa charge fiscale, le cas échéant.

Enfin, les programmes d’usufruit locatif social se situent avant tout dans de grandes agglomérations, avec une forte demande de logement. Cela s’avère un atout pour la suite, dans la perspective d’une revente ou d’une mise en location. Il est par exemple possible d’acquérir par ce biais un logement ancien en plein Paris, avec un budget beaucoup plus limité que la normale.

Notons également que l’ULS constitue un moyen de participer au développement d’une offre de logement à coût modéré. Ce type de montage permet aux bailleurs sociaux de financer de nouveaux logements à destination des locataires demandeurs d’un logement social sans mobiliser de fonds propres. Il aide également les collectivités locales à atteindre les quotas de production de logements sociaux, sans nécessairement avoir recours à des subventions publiques.

Inconvénients de l’usufruit locatif social

En ce qui concerne les inconvénients de l’usufruit locatif social, ceux-ci ont davantage trait aux désavantages inhérents au démembrement immobilier. A savoir :

• Il s’agit d’un investissement de long terme, devant s’envisager sur toute la durée du démembrement (15 ans en moyenne) ;
• Durant cette période, les revenus locatifs reviennent exclusivement à l’usufruitier ;
• La revente de la nue-propriété avant l’échéance du démembrement n’est pas facile et la liquidité de ce marché immobilier est limitée.

A l’approche de l’expiration de l’usufruit, le locataire en place est notifié de sa situation. Normalement, son bail prend fin à la réunion de la pleine propriété. Le cas échéant, il peut négocier avec l’investisseur nu-propriétaire en vue de signer un nouveau bail. Si le logement est mis en vente à la fin du démembrement, le locataire détient un droit d’achat prioritaire.

Comment investir en usufruit locatif social

L’achat d’un bien en démembrement avec ULS se réalise via un programme immobilier spécialisé. Concrètement, les investissements disponibles sont recensés, avec un certain nombre d’informations clés à disposition :

• Localisation ;
• Superficie ;
• Durée de démembrement ;
• Prix de la nue-propriété et pourcentage de décote ;
• Identité du bailleur social ;
• Date de livraison estimée, dans le cas des programmes neufs.

Le plus souvent, un même programme comprend différents lots accessibles pour un investissement en usufruit locatif social. Selon les circonstances, il est possible d’acquérir des appartements de type studio ou deux pièces mais également des logements familiaux.

Il est recommandé de faire appel à un acteur spécialisé du démembrement immobilier pour identifier les opportunités d’investissement du moment et obtenir des conseils sur les différents programmes à privilégier.