Le nu-propriétaire et l’usufruitier sont les deux facettes d’un démembrement immobilier. Zoom sur la définition de ces deux rôles.
Qu’est-ce qu’un nu-propriétaire (définition) ?
Pour expliquer la définition du nu-propriétaire, il faut commencer par détailler la notion de démembrement. Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un démembrement, on sépare le droit de propriété entre deux parties : le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Absence de jouissance et décote sur le prix
En quelques mots, le droit de nue-propriété permet de détenir les murs du bien, sans pouvoir en tirer profit. Dans le cadre d’un démembrement immobilier, cela signifie que le nu-propriétaire n’a pas la possibilité d’occuper le bien (résidence principale ou secondaire). De même, il n’est pas en mesure de mettre le bien en location. Enfin, la vente de la pleine propriété ne peut pas être décidée par le seul nu-propriétaire, l’accord de l’usufruitier étant requis.
L’absence temporaire de jouissance du bien est prise en considération dans l’évaluation de la valeur du droit de nue-propriété. On applique ainsi une décote sur la nue-propriété, par rapport au prix de la pleine propriété. Dans le cadre d’un programme de démembrement immobilier, la décote s’élève en moyenne à 35 %, pour un démembrement temporaire d’une durée de 15 ans.
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Récupération de la pleine propriété à l’échéance du démembrement
Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’endosse aucune responsabilité quant à la gestion du bien. De même, il n’a pas à s’occuper des travaux éventuels, hors cas particuliers. La gestion et les travaux reposent sur l’usufruitier.
Il en va de même en ce qui concerne la fiscalité en cours de démembrement. Concrètement, le nu-propriétaire échappe à l’imposition des revenus fonciers, puisqu’ils sont perçus par l’usufruitier. Ce dernier est également redevable de la taxe foncière. Enfin, la valeur du bien intègre l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) de l’usufruitier, mais pas celle du nu-propriétaire.
À l’échéance du démembrement, le nu-propriétaire récupère gratuitement la pleine propriété du bien. Aucune compensation n’est due à l’usufruitier. De même, la reconstitution de la pleine propriété n’entraîne ni frais, ni fiscalité à payer.
Dans quelles situations peut-on devenir nu-propriétaire ?
Vous pouvez devenir nu-propriétaire dans différentes situations :
Donation de nue-propriété
Les parents peuvent transmettre la nue-propriété d’un bien immobilier à un enfant de leur vivant. Ce type de démembrement viager leur permet de conserver la jouissance du bien, qu’ils peuvent continuer d’occuper par exemple, tout en préparant la succession. La transmission est taxée aux droits de donation, calculés sur la valeur de la seule nue-propriété, en fonction du barème de l’usufruit viager.
| Age de l'usufruitier au moment de l'opération | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
L’enfant devient donc nu-propriétaire. Après le décès des parents, il récupère la pleine propriété, sans payer de droits de succession.
Succession
La succession d’un parent peut s’ordonner de différentes façons. En présence du conjoint survivant et des enfants héritiers, ces derniers peuvent se voir attribuer la nue-propriété d’une partie ou de la totalité du patrimoine du défunt. Les droits de succession des nu-propriétaires sont alors calculés sur les valeurs attribuées aux biens en nue-propriété. Le décès ultérieur du conjoint survivant usufruitier entraîne la fin du démembrement viager et la reconstitution de la pleine propriété.
Investissement immobilier en nue-propriété
Investir en démembrement immobilier permet d’acheter la nue-propriété d’un logement, dans le cadre d’un démembrement temporaire. En contrepartie de l’absence de jouissance, l’investisseur profite d’une décote importante sur le prix d’achat. Puis, il pourra profiter du bien comme bon lui semble à la fin du démembrement. Ce type de montage immobilier correspond bien à un objectif de préparation de la retraite.
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Qu’est-ce qu’un usufruitier (définition) ?
Zoom sur la définition du rôle de l’usufruitier.
Droit de jouissance temporaire
En quelque sorte, l’usufruitier bénéficie des droits et avantages qui échappent au nu-propriétaire durant la phase de démembrement. En particulier, il détient la jouissance du bien immobilier (usufruit) : il peut donc y vivre ou mettre le bien en location pour en tirer des revenus. Hors cas particuliers, comme des dégradations aggravées du bien, le droit de jouissance de l’usufruitier ne peut pas être remis en cause par le nu-propriétaire. En revanche, il n’a pas la possibilité de décider seul de la vente du bien.
L’usufruit est amené à prendre fin à un moment donné. La durée de l’usufruit varie selon le type de démembrement :
- Démembrement viager : l’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier ;
- Démembrement temporaire : l’usufruit s’achève après l’expiration du démembrement (15 ans par exemple).
Dans les deux cas, l’usufruitier doit se charger de la gestion du bien. Cela concerne notamment l’entretien du logement lorsque cela est nécessaire. En outre, il est redevable de toutes les charges fiscales liées au bien (revenus fonciers, taxe foncière, IFI).
Perte des droits au profit du nu-propriétaire à l’échéance du démembrement
La fin du démembrement immobilier entraîne la bascule de tous les droits de l’usufruitier vers le nu-propriétaire. Autrement dit, l’usufruitier n’a alors plus aucun droit sur le bien. Il ne perçoit pas non plus de compensation financière à cette occasion.
Ce point doit être considéré spécifiquement dans le cadre d’un démembrement temporaire, puisque le démembrement viager s’achève habituellement avec le décès de l’usufruitier. La rentabilité d’un investissement dans l’usufruit immobilier doit être analysée finement, en prenant en compte le coût initial de l’usufruit et les rendements potentiels pouvant être perçus durant le démembrement. Le prix de l’usufruit correspond à la valeur de la décote accordée au nu-propriétaire. Les rendements locatifs peuvent pour leur part varier dans le temps et ne sont pas garantis.
Notez qu’investir dans l’usufruit immobilier s’envisage avant tout dans le cadre d’un placement en SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). En ce qui concerne les programmes de démembrement, ils sont accessibles aux investisseurs particuliers uniquement en nue-propriété, l’usufruit étant pris par un bailleur professionnel.
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Dans quels cas peut-on devenir usufruitier ?
Devenir usufruitier peut survenir dans plusieurs situations :
Donation temporaire d’usufruit (DTU)
L’usufruit temporaire peut faire l’objet d’une donation, au profit d’un enfant ou d’un parent. Cela peut par exemple aider un proche à se loger pendant une période donnée. La transmission est soumise aux droits de donation, qui sont calculés selon le barème fiscal de l’usufruit temporaire.
| Durée de l’usufruit temporaire | Valeur de l’usufruit |
|---|---|
| De 0 à 10 ans | 23 % |
| De 11 à 20 ans | 46 % |
| De 21 à 30 ans | 69 % |
Succession
Comme vu auparavant, la succession du défunt peut aboutir à la séparation de l’usufruit, qui revient au conjoint survivant, et de la nue-propriété, attribuée aux héritiers. Pour rappel, le conjoint survivant est systématiquement exonéré de droits de succession.
Investissement SCPI
Investir dans l’usufruit de parts de SCPI permet d’acquérir temporairement le droit de jouissance des parts. Cela donne droit au versement des dividendes durant cette période. Le démembrement temporaire de SCPI peut s’envisager sur une durée allant de 3 à 20 ans. Plus le démembrement est court, plus la décote est importante. Ce type de montage immobilier s’avère accessible aux particuliers mais également aux personnes morales, qui cherchent à investir un excédent de trésorerie par exemple. Dans les deux cas, la revente de l’usufruit avant l’échéance s’avère particulièrement difficile.