Les entreprises en excédent de trésorerie sont, dans la plupart des cas, incitées à investir leur argent dans des comptes à terme. Or, en investissant dans l’usufruit d’une SCPI démembrée, elles pourront tabler sur un niveau de rentabilité plus élevé. Afin d’aider ces acteurs économiques à mieux comprendre ce créneau d’investissement immobilier, voici ses enjeux.
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Les avantages du placement de trésorerie en SCPI démembrée
Malgré une légère amélioration en 2023, le rendement de la plupart des comptes à terme reste faible. Il est donc opportun de penser à d’autres alternatives de placement pour valoriser la trésorerie de son entreprise, comme l’achat de parts de SCPI sous forme d’usufruit. En quelques mots, une société civile de placement immobilier (SCPI) est gérée par une société de gestion qui est chargée d’acquérir et de mettre en location un parc immobilier (immeubles de bureaux, de commerces, EHPAD, entrepôts…) dans le but de verser des dividendes à ses associés.
Ce type d’investissement locatif permettra à l’entreprise d’investir dans l’immobilier sans subir les pénalisantes contraintes de l’immobilier locatif, notamment le recouvrement du loyer, la gestion des entrées et sorties des locataires, l’entretien périodique des biens, etc. Dans le domaine des SCPI, les risques sont également mutualisés sur un grand nombre de biens et de locataires. De la sorte, si un locataire venait à quitter les lieux ou à rencontrer des difficultés de paiement du loyer, le rendement servi aux porteurs de parts ne serait que très peu, voire pas du tout, affecté. Les investisseurs profitent ainsi des rendements générés par un parc immobilier diversifié, plutôt que de miser sur un seul ou quelques biens immobiliers.
En plus, le prix des parts de SCPI vendues sous forme d’usufruit est plus accessible, car il correspond à une fraction du prix de part en pleine propriété. Il s’agit d’une variable calculée en fonction de la clé de répartition établie par la société de gestion, celle-ci dépendant notamment de la durée du démembrement recherchée. La clé de répartition propre à chaque SCPI est établie à l’avance et il n’y a pas de négociations à prévoir avec le nu-propriétaire. Par ailleurs, l’usufruitier n’a pas à chercher un nu-propriétaire par ses propres moyens, la société de gestion s’en charge pour lui.
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Le placement en SCPI comporte les risques suivants
Comme pour la plupart des supports d’investissement, les SCPI comportent des risques même si elles ne sont pas cotées en Bourse. En premier lieu, les rendements versés à l’usufruitier ne sont pas garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Surtout, il faut avoir conscience qu’à l’issue du démembrement, la pleine propriété des parts revient au nu-propriétaire. Pour mener à bien son placement, l’usufruitier doit donc pouvoir encaisser des revenus locatifs supérieurs à son investissement initial durant cette période de démembrement.
Pour limiter les risques, il convient de sélectionner les meilleures opportunités d’investissement en pierre papier. Il faut notamment prêter attention à la stratégie d’investissement ainsi qu’à l’historique de la SCPI et de sa société de gestion. Il faut également se montrer vigilant en ce qui concerne l’évolution du taux d’occupation financier de la SCPI (cet indicateur doit être supérieur à 90%). La durée moyenne des baux des immeubles mérite aussi d’être étudiée, afin de se faire une idée sur la pérennité des revenus locatifs.
Enfin, la capitalisation de la SCPI constitue un critère de choix. Un véhicule avec une capitalisation et une collecte importantes aura davantage de moyens pour mettre en oeuvre sa stratégie mais devra aussi gérer un parc immobilier plus lourd. A l’inverse, une jeune SCPI sera potentiellement plus flexible mais devra faire ses preuves en matière d’acquisition d’actifs et de gestion de ces derniers.
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