Avant d’investir en démembrement immobilier, il faut déterminer si ce montage patrimonial répond bien à vos attentes et vos besoins. Zoom sur trois questions à se poser avant d’aller plus loin.

Quel est mon objectif d’investissement ?

De prime abord, l’investissement en démembrement immobilier peut séduire grâce à la décote sur le prix d’achat. En optant pour un achat en nue-propriété dans un programme immobilier, vous pouvez compter sur un prix réduit de l’ordre de 35 % en moyenne par rapport à la valeur de la pleine propriété.

Pour autant, cet avantage ne fait pas du démembrement immobilier un investissement adapté à tous les épargnants. En effet, l’acquisition de la nue-propriété d’un appartement ou de parts de SCPI ne vous permet pas de tirer les fruits de votre placement immédiatement. Pendant toute la durée du démembrement, la perception des revenus locatifs revient au détenteur de l’usufruit.

Ainsi, l’investissement en démembrement ne permet pas de répondre au besoin de percevoir des revenus complémentaires à court terme. En revanche, il s’adapte bien aux projets suivants :

  • La préparation de la retraite : à l’échéance du démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et peut profiter pleinement de son investissement pour percevoir des revenus complémentaires et compenser la perte de ressources liée au passage à la retraite.
  • Le développement d’un patrimoine immobilier : vous profitez d’un prix d’achat décoté et la nue-propriété n’intègre pas le patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
  • La transmission de patrimoine : vous pouvez effectuer une donation à votre enfant en cours de démembrement dans des conditions fiscales avantageuses. De la sorte, il deviendra propriétaire à l’échéance.

Pour en savoir plus sur le démembrement immobilier et les meilleures opportunités d’investissement, vous pouvez prendre contact avec un conseiller en gestion de patrimoine.

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Quel est mon horizon d’investissement ?

Pour réaliser une acquisition en démembrement au sein d’un programme immobilier, il est important de pouvoir se projeter à long terme. En effet, la durée moyenne du démembrement atteint 15 années. Et il n’y a pas de manœuvre permettant de réduire celle-ci. La seule solution envisageable avant cette échéance consiste à trouver preneur pour vendre la nue-propriété.

De fait, l’investissement dans un bien immobilier en démembrement ne peut pas satisfaire des personnes à la recherche d’un placement sur du plus court terme. En revanche, il est possible de se tourner vers l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI. Cette solution vous permet de choisir la durée de démembrement qui vous convient, entre 3 et 20 ans. Dans cette configuration, chaque société de gestion détermine une clé de répartition pour les SCPI sous sa supervision : la décote peut donc varier d’une SCPI à une autre, pour une même durée de démembrement.

Par ailleurs, cet investissement de pierre papier peut également s’envisager via l’acquisition de l’usufruit, plutôt que de la nue-propriété. Cette option n’est pas disponible au sein d’un programme immobilier. Dans ce cas, vous bénéficiez d’une décote à l’achat et percevez l’intégralité des dividendes versés par la SCPI pendant la période de démembrement. A l’échéance, vous perdez tous vos droits sur les parts, qui reviennent au nu-propriétaire, et ne possédez plus rien au titre de cet investissement.

Si vous cherchez un investissement adapté à votre horizon et vos objectifs, nos conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous présenter différentes solutions.

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Quel est mon budget ?

En termes de budget d’investissement, le prix d’achat d’un appartement en nue-propriété se situe le plus souvent entre 100 000 et 200 000 €. Il est cependant possible de trouver des biens à des prix supérieurs ou inférieurs à ces bornes.

Dans tous les cas, il faut donc pouvoir consacrer plusieurs dizaines de milliers d’euros à ce projet. S’agissant d’un bien immobilier, un financement à crédit peut parfaitement s’envisager, selon votre capacité d’emprunt.

Si vous cherchez un placement pour un budget plus limité, vous pouvez vous tourner vers les parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit, en fonction de vos objectifs. Ce type d’investissement est accessible dès quelques milliers d’euros. Il peut également se financer à crédit si vous souhaitez réaliser un placement plus conséquent, notamment afin de percevoir des revenus complémentaires élevés à l’issue du démembrement, ou durant celui-ci si vous êtes usufruitier. Enfin, notons que certaines sociétés de gestion de SCPI ont mis en place ces dernières années la possibilité de réaliser un investissement progressif en nue-propriété.