Comment sont déterminées les valeurs de la nue propriété et de l’usufruit ? Dans quel cas s’applique le barème de l’usufruit fixé par la loi ? Découvrez ce qu’il faut savoir pour bien comprendre le démembrement immobilier sous toutes ses formes.
Barème de l’usufruit en cas d’investissement en démembrement immobilier
Lorsque vous achetez un bien dans le cadre d’un programme de démembrement immobilier, vous pouvez investir dans la nue propriété d’un appartement. Dans la mesure où vous ne détenez pas l’usufruit de ce dernier, c’est-à-dire le droit de l’occuper ou de le mettre en location, vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat.
Dans cette situation, la décote n’est pas déterminée par le barème légal de l’usufruit. En effet, elle est fixée programme par programme. La décote sur le prix de la pleine propriété varie selon la durée du démembrement et les revenus locatifs potentiels “perdus” par le nu propriétaire durant cette période. Rappelons qu’il pourra commencer à percevoir les loyers à la fin du démembrement, lorsqu’il aura recouvré la pleine propriété.
Pour illustrer ce mécanisme, prenons l’exemple d’un récent programme de démembrement immobilier. Dans le cadre d’un investissement visant le programme 106 Grasse, à Antibes, les futurs nus propriétaires bénéficieront d’une décote de 38 %. La durée du démembrement est fixée dans ce cas précis à 16 ans.
Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre disposition pour vous accompagner et vous présenter les meilleures opportunités d’investissement en démembrement immobilier.
Barème de l’usufruit lors d’un achat de parts de SCPI en nue propriété
Investir dans la nue propriété immobilière peut également s’envisager avec la pierre papier. De nombreuses sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) autorisent les particuliers à acquérir la nue-propriété de parts. Dès lors, ils bénéficient d’une décote sur le prix des parts en pleine propriété mais ne perçoivent pas de dividendes avant de récupérer la pleine propriété à l’issue du démembrement.
Là encore, le barème légal de l’usufruit ne s’applique pas. Les sociétés de gestion s’appuient sur une clé de répartition propre à chaque SCPI afin de déterminer la valeur de la nue propriété et celle de l’usufruit. Plus le démembrement est prolongé, plus la valeur de la nue propriété est réduite.
Voici un exemple de clé de répartition pour un démembrement de parts de la SCPI CORUM Origin :
- Démembrement de 5 ans : Décote de 24 % sur la nue propriété
- Démembrement de 7 ans : Décote de 30 %
- Démembrement de 10 ans : Décote de 38 %
- Démembrement de 15 ans : Décote de 43 %
- Démembrement de 20 ans : Décote de 47 %
Vous souhaitez investir dans la nue propriété de parts de SCPI ? Prenez contact avec nos conseillers spécialisés pour mener à bien votre projet.
Barème de l’usufruit viager
Dans le cadre d’un démembrement viager, un parent peut donner à son enfant la nue propriété d’un bien immobilier. Il conserve alors l’usufruit, et donc la possibilité de vivre dans le logement ou de le mettre en location. A son décès, l’enfant récupère la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits de succession.
Cette technique, qui peut également être utilisée avec des parts de SCPI, permet d’anticiper la transmission du patrimoine. En procédant de la sorte, vous pouvez faciliter votre succession et limiter les droits à payer par vos héritiers.
Pour mener cette opération de démembrement, la valeur de la nue propriété sera établie sur la base du barème de l’usufruit viager. Ce barème légal, déterminé par l’article 669 du code général des impôts, s’impose quelle que soit la valeur du bien ou le lien de parenté entre donateur et donataire. Il varie selon l’âge révolu de l’usufruitier donateur de la nue propriété.
| Barème de l’usufruit viager | |
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit |
| Moins de 21 ans | 90 % |
| Moins de 31 ans | 80 % |
| Moins de 41 ans | 70 % |
| Moins de 51 ans | 60 % |
| Moins de 61 ans | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % |
| Moins de 81 ans | 30 % |
| Moins de 91 ans | 20 % |
| Plus de 91 ans | 10 % |
Barème de l’usufruit en démembrement temporaire
Le propriétaire d’un bien immobilier peut également donner temporairement l’usufruit à un tiers. Moins répandue, cette technique de la donation temporaire d’usufruit (DTU) peut servir plusieurs objectifs : loger un proche, lui fournir une source de revenus grâce aux loyers tirés d’une mise en location ou encore sortir le bien du patrimoine immobilier taxable à l’IFI du propriétaire.
Dans ce cas de figure, le barème de l’usufruit viager ne s’applique pas. A la place, on applique un barème dédié, qui fixe la valeur de l’usufruit temporaire à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de 10 ans. Ainsi, pour une DTU de 20 ans, la valeur de l’usufruit s’établit à 46 %.
je suis intéressé(e)
