Comment investir dans l’usufruit immobilier ?

Investir dans l’usufruit immobilier permet de bénéficier de rendements immédiats et d’une décote sur le prix d’achat. Voici l’essentiel à retenir pour savoir comment investir dans l’usufruit immobilier.

Quelle méthode privilégier pour investir dans l’usufruit immobilier ?

Pour savoir comment investir dans l’usufruit immobilier, il faut se tourner vers la pierre papier et les SCPI.

Comment investir dans l’usufruit de parts de SCPI

Les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent faire l’objet d’un démembrement. Il est ainsi possible d’acheter la nue-propriété ou l’usufruit de parts de SCPI.

Le démembrement temporaire des SCPI peut s’envisager sur une durée flexible, de l’ordre de 3 à 20 ans. Il s’agit donc d’un placement immobilier qui s’adapte aux besoins de l’investisseur en termes d’horizon d’investissement. Notez cependant que la liquidité de l’usufruit de SCPI est très limitée.

L’investisseur qui achète l’usufruit bénéficie d’une décote sur la valeur de souscription de la pleine propriété. La décote varie selon :

• La durée du démembrement temporaire : plus elle est courte, plus la décote sur l’usufruit est élevée.
• Les clés de répartition des SCPI, qui déterminent la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit sur une durée donnée.

Durant le démembrement, tous les dividendes de SCPI sont versés à l’investisseur usufruitier. Les rendements délivrés sont identiques à ceux distribués aux porteurs de parts en pleine propriété (6 % et plus pour les meilleures SCPI du marché).

À l’issue du démembrement temporaire, l’investissement prend fin pour l’usufruitier. Plus précisément, l’usufruit revient au nu-propriétaire, qui devient pleinement propriétaire des parts.

L’usufruitier perd tous ses droits sur les parts de SCPI, sans compensation particulière. En ce sens, il s’agit d’un placement immobilier particulier. S’il s’adapte bien à certaines situations (placement de trésorerie de personne morale, investisseur immobilier avec un déficit foncier important), il n’est pas recommandé pour de nombreux épargnants.

Pour étudier vos options d’investissement en usufruit immobilier et choisir les meilleures SCPI, faites appel aux services de nos conseillers.

Les fonds d’usufruit de SCPI

Alternativement, une autre méthode d’investissement dans l’usufruit de parts de SCPI existe. Les fonds d’usufruit de SCPI proposent une formule d’investissement dans la pierre papier particulière :

• Le fonds investit dans l’usufruit de plus d’une dizaine de SCPI et reverse les dividendes distribués ;
• La durée de placement est fixée à l’avance ;
• L’objectif de taux de rendement interne (non garanti) est également communiqué préalablement à la souscription.

Plusieurs fonds d’usufruit de SCPI existent sur le marché, avec des objectifs de taux de rendement interne de l’ordre de 7 à 9 %. Ces objectifs de performance future ne sont pas garantis.

Demembrement.fr a sélectionné deux fonds d’usufruit SCPI à retenir :

• France Valley USU Sélect ;
• Wenova Usufruit.

Attention, le ticket d’entrée requis pour ces deux fonds s’élève à 100 000 €.

Obtenez plus d’informations sur ces opportunités d’investissement auprès de l’un de nos conseillers.

L’usufruit dans l’immobilier physique, un investissement compliqué

Contrairement à la pierre papier, l’immobilier physique se prête peu à un investissement en usufruit.

En règle générale, les programmes de démembrement immobilier réservent l’acquisition de l’usufruit aux bailleurs institutionnels. Seule l’acquisition de la nue-propriété est alors ouverte aux investisseurs particuliers.

Acheter l’usufruit d’un bien immobilier peut s’envisager dans le cadre familial, mais cela reste relativement rare. Le plus souvent, ce type de démembrement se conclut par donation ou succession.

L’usufruit immobilier, un bon investissement ?

Investir dans l’usufruit immobilier, via des parts de SCPI, peut avoir du sens dans certaines situations.

Placement de trésorerie pour personne morale

Les personnes morales avec des liquidités à placer peuvent s’intéresser à l’usufruit immobilier. Elles ont en effet la possibilité d’investir en SCPI pour faire travailler leur trésorerie.

Avec l’usufruit SCPI, les personnes morales peuvent investir leur trésorerie :

• En choisissant la durée d’immobilisation de leurs liquidités ;
• Avec des rendements potentiellement élevés, selon les SCPI choisies.

Dans cette configuration, il est indispensable d’investir des liquidités qui peuvent rester bloquées pendant la durée choisie. Les possibilités de revente avant l’échéance s’avèrent très limitées.

Avant de se lancer, il convient d’étudier la rentabilité potentielle du placement. Les revenus futurs (non garantis) doivent être supérieurs au montant investi, le capital placé dans l’usufruit de SCPI n’étant pas restitué à l’issue du démembrement.

Optimisation d’un déficit foncier existant

Pour les particuliers, investir dans l’usufruit immobilier peut constituer un levier d’optimisation d’un déficit foncier existant. La situation est la suivante :

• Un particulier détient un ou plusieurs investissements locatifs ;
• Ces derniers génèrent des charges supérieures aux revenus locatifs encaissés ;
• L’investisseur a donc un déficit foncier qu’il peut optimiser ;
• Ce déficit foncier peut être imputé sur les revenus locatifs issus de l’usufruit SCPI ;
• De la sorte, les revenus distribués par les SCPI seront défiscalisés, au niveau de l’impôt sur le revenu et, le cas échéant, des prélèvements sociaux.

En résumé, investir dans l’usufruit SCPI avec un déficit foncier existant permet de percevoir les rendements de la pierre papier nets de fiscalité. Le retour sur investissement de l’usufruit SCPI sera ainsi plus élevé.

Pour réaliser ce type de montage, déterminer la durée de l’usufruit temporaire et choisir les bonnes SCPI, vous pouvez faire appel à l’un de nos conseillers.