Démembrement immobilier et IFI : qui paye quoi ?

L’impôt sur la fortune immobilière porte sur toutes les propriétés détenues par un particulier. L’IFI, qui remplace l’ISF depuis 2018, prend en compte les biens immobiliers physiques ainsi que les parts de sociétés immobilières de type SCPI ou SCI et l’épargne immobilière au sens large. Les biens immobiliers en démembrement ne font pas exception à la règle ci-dessus et entrent donc également dans le champ du patrimoine assujetti à l’IFI. Mais qui doit payer l’IFI entre nu-propriétaire et usufruitier et sur quelle base de valorisation ?

IFI et démembrement : les principes généraux

Lorsqu’on démembre un bien immobilier, on partage la pleine propriété entre 2 personnes distinctes qui sont le nu-propriétaire et l’usufruitier. Le démembrement de propriété est généralement utilisé dans le but d’optimiser les droits de donation au moment du décès de l’usufruitier. Si le nu-propriétaire demeure propriétaire des murs in fine, la jouissance du bien ainsi que son utilisation et les revenus qu’il va potentiellement générer vont revenir intégralement à l’usufruitier.

En partant de ce postulat, le principe général veut que ce soit l’usufruitier qui est redevable de l’IFI. De plus, l’IFI est calculé sur la valeur de la pleine propriété du bien et l’usufruitier ne peut pas appliquer de quelconque décote dans sa déclaration du fait de la situation juridique particulière dans laquelle se trouve le bien.

Bien entendu, si l’usufruit ne porte que sur une partie du bien, la valeur à déclarer pour le calcul de l’IFI devra être celle de la quote-part de pleine propriété correspondante.

L’investissement en démembrement immobilier va donc être très intéressant de ce point de vue puisque le fait d’acquérir la nue-propriété temporaire d’un bien permet à l’acquéreur d’être exonéré d’IFI sur son investissement. Cette exonération va durer aussi longtemps que s’applique le démembrement. La plupart des programmes immobiliers proposés sur le marché du démembrement prévoient une durée de 15 à 17 ans durant laquelle l’usufruit sera confié à un bailleur institutionnel. C’est donc autant d’années durant lesquelles le nu-propriétaire n’aura rien à acquitter concernant son bien par rapport à l’IFI.

Cette règle de base s’applique également à l’achat de parts de SCPI en nue-propriété. Quelle que soit la durée de démembrement choisie, l’exonération d’IFI sera totale jusqu’à la fin du démembrement temporaire.

Les exceptions à la règle : partage de l’IFI entre nu-propriétaire et usufruitier

La règle générale veut donc que ce soit à l’usufruitier de déclarer la valeur du bien à l’IFI, sur la base de la pleine propriété. Toutefois, il existe des exceptions méconnues mais bien réelles, pour lesquelles une répartition différente face à l’IFI va s’appliquer.

Le cas le plus fréquent est celui du cadre familial lorsqu’intervient une succession : si le conjoint survivant bénéficie d’un usufruit légal, il revient alors aux 2 parties, nu propriétaire et usufruitier, de déclarer à l’IFI sa quote-part de valeur selon le barème légal en vigueur.

Ce cas particulier est donc avantageux pour le parent usufruitier. En revanche, le ou les enfants nus propriétaires peuvent s’avérer pénalisés, notamment si cela leur fait dépasser le seuil minimum déclaratif qui est de 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier.

Attention : ce schéma ne s’applique pas si l’usufruit résulte de dispositions testamentaires ou d’une donation au dernier vivant effectuée entre époux. On parle ici d’usufruit conventionnel, par opposition à l’usufruit légal cité plus haut. Pour tout usufruit conventionnel, c’est toujours à son détenteur de déclarer le bien sur la valeur en pleine propriété. Cela concerne donc aussi la donation par les parents de la nue-propriété d’un bien à leurs enfants. Ils resteront les seuls déclarants à l’IFI en tant qu’usufruitiers.

En dehors du cadre familial, si la nue-propriété est vendue à un tiers (autre qu’un héritier présomptif) ou que le démembrement provient d’une vente avec réserve d’usufruit (vente en viager notamment), l’imposition va là encore être partagée entre nu-propriétaire et usufruitier. Et comme précédemment, c’est le barème légal en fonction de l’âge de l’usufruitier qui déterminera la répartition de la valeur à déclarer à l’IFI par chaque partie.

En revanche, l’inverse n’est pas applicable : si c’est l’usufruit qui est cédé, le nu-propriétaire pourra s’exonérer de l’IFI. Ce cas de figure est relativement rare mais peut être une incitation à effectuer une donation d’usufruit (temporaire donc) à une fondation ou association reconnue d’utilité publique par exemple.