Démembrement et indivision, quelles différences ?

Dans le cadre du démembrement et de l’indivision, la propriété immobilière peut être partagée entre plusieurs personnes. Mais ces deux montages patrimoniaux ne fonctionnent pas de la même façon.

Démembrement et indivision : définitions et différences à connaître

Pour commencer, il faut établir les définitions de l’indivision et du démembrement, ainsi que les principales différences entre les deux notions.

Qu’est-ce que l’indivision immobilière ?

En quelques mots, l’indivision survient lorsque plusieurs personnes partagent un droit de propriété sur un bien immobilier. Elle peut être choisie, lorsque des concubins achètent ensemble leur résidence principale par exemple. Mais l’indivision s’avère plus fréquemment involontaire, après une succession ou une séparation notamment.

L’indivision peut rapidement devenir inconfortable lorsqu’elle est subie. En effet, la plupart des décisions relatives à la gestion du bien doivent être adoptées collectivement. Typiquement, la vente du bien doit être décidée à l’unanimité. Pour certaines décisions, une majorité des deux tiers des droits indivis peut suffire.

Le bien détenu en indivision peut être mis en location. Il est ainsi possible d’investir dans l’immobilier en indivision. Dans cette configuration, chaque propriétaire indivis a droit à sa quote-part des revenus locatifs, à hauteur de ses droits sur le bien. Les charges locatives et la fiscalité afférente sont également partagées.

Rappels sur le démembrement immobilier

Le démembrement partage la propriété d’un bien immobilier entre deux parties :

• La nue-propriété, qui permet de détenir les murs du bien, sans pouvoir en tirer profit ;
• L’usufruit, qui donne droit à la jouissance du bien, pour se loger ou en tirer des revenus locatifs.

Le démembrement immobilier peut survenir dans différentes situations :

• Donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit des parents aux enfants, afin de faciliter la transmission de patrimoine tout en conservant la jouissance du bien ;
• À la succession, lorsque l’usufruit du bien revient au conjoint survivant et la nue-propriété aux héritiers réservataires ;
• Dans le cadre d’un investissement en démembrement temporaire, de façon à acheter la nue-propriété à moindre prix avant de récupérer la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit temporaire.

Dans tous les cas, l’extinction de l’usufruit entraîne la fin du démembrement au profit du nu-propriétaire, qui devient seul propriétaire du bien.

Principales différences entre démembrement et indivision

Voici un récapitulatif des principales différences entre démembrement immobilier et indivision de propriété :

• Le démembrement permet de séparer les droits immobiliers de chaque partie prenante (nue-propriété et usufruit) de façon claire.
  • L’indivision divise quant à elle la pleine propriété du bien entre les propriétaires indivis, qui détiennent tous les mêmes droits à hauteur de leur quote-part.
• L’usufruitier peut profiter du bien librement, sans intervention du nu-propriétaire, et percevoir l’intégralité des revenus locatifs qu’il produit, le cas échéant.
  • En indivision, chaque partie prenante a un droit de regard sur l’utilisation du bien et son devenir (mise en location ou en vente par exemple) et doit percevoir la part des revenus locatifs qui lui revient.
• La gestion immobilière en cours de démembrement repose exclusivement sur l’usufruitier, à de rares exceptions.
  • La gestion d’un bien en indivision se fait de façon collective, voire à l’unanimité, selon les décisions à prendre.
• À la fin du démembrement, le nu-propriétaire devient gratuitement seul propriétaire et l’usufruitier perd ses droits sans compensation.
  • Les propriétaires indivis ont quant à eux droit au pourcentage de la vente du bien qui leur revient ou peuvent racheter les parts des autres indivisaires s’ils veulent devenir seuls propriétaires.

Faut-il investir dans l’immobilier en démembrement ou en indivision ?

Investir dans l’immobilier peut s’envisager aussi bien en démembrement ou en indivision. Compte tenu des différences notables entre les deux montages, il faut préciser à quels objectifs chacun peut répondre.

En ce qui concerne le démembrement immobilier, cela consiste à investir dans la nue-propriété, par le biais d’un programme immobilier notamment.

Un investissement en nue-propriété permet notamment de :

• Se positionner sur l’acquisition d’un patrimoine immobilier à moindre prix, puisque le calcul de la valeur de la nue-propriété correspond à une fraction de celle de la pleine propriété (65 % en moyenne) ;
• Viser la préparation de la retraite, avec une durée de démembrement (15 ans en moyenne) alignée sur cette échéance, de façon à récupérer la pleine propriété sans frais ni fiscalité en fin de carrière professionnelle ;
• Profiter d’un investissement immobilier sans gestion ni fiscalité (taxe foncière, IFI) durant le démembrement ;
• Bénéficier d’un calcul de la plus-value imposable avantageux en cas de revente du bien après la fin du démembrement.

L’indivision immobilière, quant à elle, s’avère généralement moins avantageuse. Elle est plus souvent subie que choisie.

Investir dans l’immobilier en indivision peut cependant s’avérer intéressant si vous souhaitez :

• Investir dans l’immobilier en concubinage ou dans le cadre d’un Pacs ;
• Acheter un bien à plusieurs, de façon plus générale, en répartissant librement les droits entre chaque propriétaire indivis à hauteur de sa contribution au financement et sans passer par une société civile immobilière ;
• Percevoir une partie des revenus locatifs en cas de mise en location du bien.

L’indivision immobilière se montre toutefois beaucoup plus contraignante, notamment en cas de problèmes (séparation, mésentente entre les indivisaires).

L’indivision en nue-propriété après une succession ou une donation

Le démembrement et l’indivision peuvent se cumuler à l’occasion d’une succession. Plus précisément, il s’agit habituellement d’une situation dans laquelle :

• L’usufruit revient au conjoint survivant dans son intégralité ;
• La nue-propriété est attribuée à plusieurs enfants, qui deviennent donc nu-propriétaires en indivision.

Dans l’immédiat, c’est-à-dire du vivant du conjoint survivant, cette situation pose moins de soucis, notamment parce que la nue-propriété ne demande pas de gestion particulière en général.

Cela étant, si le conjoint survivant souhaite mettre le bien en vente, chaque nu-propriétaire doit donner son accord. De même, si des gros travaux de rénovation doivent être réalisés, ceux-ci sont normalement à la charge des nu-propriétaires : leur coût doit donc être réparti entre les nu-propriétaires indivis, ce qui peut entraîner des complications selon les relations familiales.