Le démembrement consiste à scinder la pleine propriété d’un bien en deux parties bien distinctes qui sont la nue-propriété et l’usufruit. En d’autres termes, on sépare la possession d’un bien et son droit d’usage. L’usufruit locatif quant à lui se scinde en deux catégories, l’usufruit locatif social et libre.
Dans le cas d’un investissement en démembrement temporaire, l’investisseur en immobilier acquiert la nue-propriété d’un bien tandis que l’usufruit est confié à un bailleur, celui-ci ayant généralement un statut « social ». De fait, l’investissement en démembrement immobilier revêt généralement un caractère social mais il existe des variantes de ce schéma d’investissement ou l’usufruit locatif n’est plus social mais libre. Voyons de plus près les différences entre ces 2 statuts et les avantages de l’un et l’autre pour l’investisseur.
L’Usufruit Locatif Social, genèse de l’investissement en démembrement
L’Usufruit Locatif Social diffère fortement de l’Usufruit Locatif Libre pour les raisons suivantes.
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Comment et pourquoi a été créé l’ULS, et donc l’investissement en démembrement ?
Le dispositif de l’ULS a été véritablement développé au cours des années 2000. Son cadre juridique a été défini par la loi Engagement National pour le Logement (ENL) en 2006 et précisé via un décret de 2009. Le principe est tel que défini plus haut : il consiste en un démembrement de propriété dans lequel un acheteur se porte acquéreur de la seule nue-propriété d’un bien immobilier pendant que l’usufruit est détenu par un bailleur social pour une durée définie à l’avance dans une convention de démembrement signée entre les 2 parties.
Pour l’investisseur privé, le démembrement est l’opportunité de se constituer un patrimoine immobilier à long terme tout en se dégageant de toutes les contraintes de gestion locative et d’entretien liées à l’immobilier. Il élimine ainsi la notion d’aléas qui va de pair habituellement avec tout achat immobilier meublé. En contrepartie, le nu-propriétaire ne bénéficie d’aucune retombée financière sur le bien, il ne perçoit pas de loyer pendant la période du démembrement.
De son côté, le bailleur social trouve ainsi un moyen d’agrandir son parc immobilier sous gestion et ainsi élargir son offre de logements destinés aux ménages éligibles via leurs conditions de ressources. De fait, l’attribution des logements aux locataires dans le dispositif de l’ULS se fait selon les procédures habituelles d’attribution des logements locatifs sociaux.
L’ULS, un mode d’investissement gagnant-gagnant
Ce montage, bien qu’encore relativement confidentiel, connaît un essor continu depuis sa création car il fait converger les intérêts de nombreux acteurs :
- Pour l’investisseur : outre la constitution « tranquille » d’un patrimoine immobilier, il bénéficie de certains avantages fiscaux sur l’IR (réduction de l’impôt sur le revenu) puisqu’il peut déduire les intérêts d’emprunt liés à son achat des revenus fonciers qu’il possède par ailleurs aboutissant à une baisse de son Impôt sur le Revenu. Il a aussi un avantage fiscal par rapport à l’IFI car son achat en nue-propriété n’est pas comptabilisé dans l’assiette de patrimoine taxable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
- Pour le bailleur : le bailleur étend son offre de logements à moindre coût puisqu’il finance l’acquisition de l’usufruit grâce aux loyers qu’il va en percevoir.
- Pour la collectivité : les municipalités y trouvent leur compte car les logements objets de l’ULS entrent dans leur quota de logements sociaux prévus dans la loi SRU. Quant aux pouvoirs public, cela constitue un excellent moyen d’augmenter l’offre de logements sociaux en zone tendue sans qu’il y ait un besoin de subventionnement pour cela.
Bien entendu, au niveau de l’investissement, les rapports entre le nu-propriétaire et l’usufruitier sont régis non par les textes législatifs qui concernent l’usufruit locatif social tel quel, mais par une convention de démembrement qui sera signée dans un contexte privées entre les 2 parties. Cela assure notamment à l’investisseur de récupérer la pleine propriété et donc la libre jouissance d’un logement selon la durée prévue au départ et surtout en bon état. Cela permet aussi de définir et lister clairement des travaux et réparations qui seront à mener immanquablement par le bailleur institutionnel au cours du démembrement.
Investir en démembrement avec l’ULS
Pour un investisseur privé, comme détaillé plus haut, investir en nue-propriété temporaire présente de nombreux avantages tant sur la gestion de l’investissement en lui-même qu’au niveau fiscal.
Concrètement, la rentabilité de son investissement réside dans la décote dont il bénéficie à l’acquisition. En effet, dans le cadre de l’usufruit locatif social, l’achat se fait avec une décote sur le prix d’achat théorique en plein propriété. Ce rabais est généralement compris entre 30 et 40% du prix d’achat total.
Quant à la durée de démembrement, celle-ci est généralement comprise entre 15 et 18 ans, même s’il existe plus rarement des opérations démembrées sur 20 voire 25 ans.
L’Usufruit locatif Libre, mieux ou moins bien que l’Usufruit Locatif Social ?
L’Usufruit Locatif Libre, créé après l’ULS propose une flexibilité au niveau du bailleur qui peut maintenant être privé, découvrez ce mode de fonctionnement.
Emergence de l’ULL dans l’offre d’investissement en démembrement
Depuis la création de l’usufruit Locatif Social, toutes les opérations en démembrement disponibles à l’investissement ont connu le même schéma, portées notamment par des acteurs historiques tels que le Groupe PERL (Pierre Epargne Retraite Logement).
PERL a d’ailleurs procédé à plusieurs débouclages d’opérations en démembrement ces dernières années dans lesquelles la convention de démembrement a été systématiquement et scrupuleusement respectée par le bailleur usufruitier, ce qui confirme le succès et l’aspect gagnant-gagnant de cette formule d’investissement.
Mais avec le temps et pour répondre à une demande croissante des investisseurs pour le démembrement temporaire, de nouveaux acteurs se sont fait une place sur le marché et avec eux, de nouvelles pratiques sont nées en matière d’investissement en démembrement.
Et désormais, dans un marché qui arrive à maturité, certains programmes immobiliers sont proposés en Usufruit Locatif Libre.
L’Usufruit Locatif Libre (ULL), comment ça marche ?
Bien moins connu que l’usufruit locatif social, l’usufruit locatif libre est un dispositif qui se différencie par le fait que le bailleur n’est plus nécessairement un acteur social, il peut aussi être un bailleur privé.
On parle donc d’usufruit locatif libre quand le bailleur usufruitier destine la location des biens à un usage privé et non social. Cela signifie qu’il va mettre en location les biens classiquement selon les règles du marché et choisir librement les locataires.
Cette formule permet de répondre à d’autres demandes que celle des collectivités locales. Par exemple, il peut s’agir d’un particulier propriétaire d’un immeuble qui désire maximiser ses revenus à moyen terme en cédant la nue-propriété et ne conservant que l’usufruit temporaire, comme cela a été le cas sur une opération récente en démembrement à Puteaux. Pour le vendeur, ce mode de cession partage d’ailleurs plusieurs similitudes avec le viager.
L’ULL est aussi un moyen, pour un bailleur social, de diversifier à la marge son offre à la location, en faisant abstraction de tout critère social, soit par initiative personnelle, soit parce que l’emplacement ne s’y prête pas. Dans ce cas de figure, on peut par exemple citer une opération de démembrement menée au cœur du 16ème arrondissement de Paris dans un magnifique immeuble en pierre de taille cédé en démembrement et pour lequel l’acquéreur de l’usufruit est CDC Habitat, filiale immobilière dédiée de la Caisse des Dépôts.
Caractéristiques de l’ULL pour l’investisseur en démembrement
Pour l’investisseur, les caractéristiques des biens auxquels est attaché un Usufruit Locatif Libre présentent le même fonctionnement général que dans le cas d’un Usufruit Locatif Social : achat décoté, absence de perception des loyers pendant la période de démembrement, récupération de la plein propriété à terme.
Néanmoins, il existe des différences notables à plusieurs niveaux. Tout d’abord, le profil immobilier est différent puisqu’en ULL, on a généralement affaire à des immeubles anciens, sur des emplacements prisés, en cœur de ville. Ensuite, la durée de démembrement ainsi que la décote proposée sont moins importantes qu’en ULS. Comme l’illustrent bien les 2 exemples cités plus hauts dans cet article, la convention de démembrement est le plus souvent établie sur une durée comprise entre 10 et 15 ans. Quant à la décote, elle baisse donc en conséquence et n’excède pas 30%.
Sur le plan fiscal, si l’exonération d’IFI vaut dans tous les cas, il y a une distinction à faire sur le plan de l’IR lorsqu’on est en ULL : c’est le statut du bailleur qui va permettre ou non la déductibilité des intérêts d’emprunt dans le cas d’un achat à crédit.
Dans les exemples plus haut, la déductibilité n’est pas possible sur l’opération dont le bailleur est privé alors que dans le cas du bailleur social, cela demeure envisageable même si les biens ne sont finalement pas occupés en tant que logement social au sens premier du terme.
En définitive, ULS et ULL présentent quelques différences qui se transformeront en avantages ou inconvénients selon le profil et les attentes de chaque investisseur. Toutefois, leurs différences demeurent nettement moins nombreuses que leurs points communs.
De plus, il ne faut pas perdre de vue que l’Usufruit Locatif Social, objet même de la création de l’investissement en démembrement, est et demeurera à l’avenir la norme en la matière.
L’apparition de l’Usufruit Locatif Libre et même de l’Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI) n’est qu’un signe de la maturité du marché du démembrement et de l’offre à l’investissement mais n’aura vraisemblablement pas vocation à remplacer l’ULS à terme.
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