Loi Pinel et nue-propriété temporaire, quel investissement est le plus rentable ?

Le Pinel est le dispositif phare lorsqu’il s’agit d’investir en immobilier. En effet, il réunit deux objectifs globalement très chers aux investisseurs que sont la promesse d’une constitution d’un patrimoine concret et une défiscalisation durable.

Et si les dispositifs de défiscalisation immobilière sont autant mis en avant, c’est parce que sur le papier, cela a tout du mariage idéal : l’Etat encourage ainsi les particuliers à soutenir la construction de logements et combler progressivement ce déficit récurrent en France.

Du Robien au Pinel en passant par le Scellier ou le Duflot, les différents dispositifs de défiscalisation ont toujours rencontré leur public (à l’exception du décret Duflot) et connu un vrai succès. Preuve en est la récurrence à laquelle ils se succèdent immanquablement, quels que soient les gouvernements à la tête du pays.

Autre preuve : leur durée de vie sans cesse rallongée et étirée année après année. Le dispositif Pinel n’échappe pas à la règle puisqu’il vient récemment d’être prolongé jusqu’en 2024 alors qu’il devait initialement s’éteindre en 2021.

Alors, le Pinel est-il la meilleure façon d’investir en immobilier ? N’existe-t-il pas d’autres solutions d’investissement dans l’immobilier neuf plus rentables ou plus sures ? L’investissement en démembrement peut-il être une alternative crédible au Pinel ?

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Fonctionnement et caractéristiques de l’investissement en Pinel

Le dispositif Pinel permet d’acquérir un bien généralement dans l’immobilier neuf (VEFA – vente en état futur d’achèvement) répondant à certains critères d’éligibilité sur lesquels nous ne reviendrons pas ici en détails mais qui sont notamment d’ordre géographique (système de zonage territorial définit principalement selon la densité de population et les tensions qui en découlent sur le marché immobilier local).

Cet investissement permet de bénéficier d’une réduction d‘impôt calculée sur la valeur du bien frais de notaire inclus, qui équivaut à 2% annuels pendant les 9 premières années de location et une possibilité de réduction d‘impôt supplémentaire de 1% annuel pendant les 3 années suivantes, soit en cumulé 18 à 21% de réduction d’impôt sur le revenu au total.

Cet avantage est toutefois plafonné à un prix d’achat de 5.500€/m2.

Au regard des prix immobiliers actuels, on peut donc apercevoir une première limite de ce dispositif puisqu’à ce tarif-là, l’investisseur avisé n’ira donc pas se positionner sur un centre de grande ville ou sur des quartiers déjà établis.

Au-delà de l’avantage fiscal, le Pinel est donc un pari sur l’avenir et la rentabilité finale de l’investissement va donc fortement dépendre de la potentielle valorisation du quartier sélectionné.

Voici un récapitulatif général de la loi Pinel pour l’investisseur :

L’Usufruit Locatif Social, investir en immobilier autrement

Le système de l’Usufruit Locatif Social (ULS) consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier pour une durée prédéfinie. En tant que nu-propriétaire, l’investisseur ne dispose pas de la jouissance du bien, il n’est donc pas concerné par la location ni la gestion du bien pendant la période de démembrement.

En contrepartie, il acquiert le logement à un prix décoté de 25 à 45% selon les programmes. La période de démembrement est comprise entre 12 et 25 ans, les durées les plus fréquentes étant 15 et 16 ans.

Il s’agit donc d’un investissement de long terme dont on ne visualise les véritables effets qu’au terme du démembrement. Toutefois, dans une période de crise comme celle que nous connaissons avec le Covid, ses atouts méritent d’être mis en lumière. En effet, sur l’investissement en démembrement, il n’y a aucun risque d’impayé ni de vacance locative, aucun entretien ni travaux à réaliser, pas de taxe foncière ni d’assurance à payer.

Cerise sur le gâteau : l’usufruit Locatif Social génère aussi des gains sur le plan fiscal. Concrètement, une opération financée par emprunt autorisera l’investisseur à déduire ses intérêts d’emprunt ainsi que l’ensemble des coûts liés au crédit de ses revenus fonciers existants. Sur le plan de l’impôt sur la fortune immobilière, la nue-propriété est exclue de la base de calcul du patrimoine taxable à l’IFI, ce qui peut représenter une très belle économie pour les investisseurs concernés.

L’investissement en nue-propriété est plus sûr que le Pinel

Au final, les dispositifs Pinel et ULS présentent tous deux des avantages et des contraintes. Chacun de ces investissements correspond à une stratégie patrimoniale et à des objectifs distincts.

Il serait hasardeux de comparer les rentabilités de ces 2 stratégies immobilières mais s’il y a un domaine où l’Usufruit Locatif Social tire sans conteste son épingle du jeu, c’est la sécurité. En effet, en investissant en nue-propriété, on élimine tous les aléas liés à la gestion locative et la vie d’un bien immobilier en général : pas de faux frais, pas d‘entretien, pas de vacance locative, pas d’impôt foncier…

L’investissement en démembrement peut d’avantage être assimilé à un placement de capitalisation là où le Pinel est un achat immobilier dans sa forme plus classique. Le Pinel est plus abordable puisqu’il génère des loyers et donc mobilise moins de moyens que l’achat en nue-propriété.

Enfin, concluons sur l’élément principal à prendre en compte dans le choix d’un achat immobilier, le critère essentiel : l’emplacement du bien.

Nous l’avons abordé au début de cet article, le Pinel cible d’abord des quartiers « en devenir » alors que l’Usufruit Locatif Social est plus souvent proposé dans des quartiers déjà établis, en accord directement avec les municipalités concernées.

De fait, les opportunités d’achat en nue-propriété temporaire sont en nombre très limité. Il y a un effet rareté de l’offre qui n’existe pas en Pinel. Pour viser le cœur des grosses agglomérations, l’Usufruit Locatif Social sera donc bien plus propice.