Zoom sur l’investissement en démembrement immobilier et ses avantages : peut-il répondre à vos attentes ? Eléments de réponse à suivre.
L’investissement en démembrement immobilier pour préparer l’avenir
Investir en démembrement consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier. Le plus souvent, il s’agit d’un appartement neuf, disponible au sein d’un programme. En devenant nu-propriétaire, vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat : en moyenne, celle-ci se situe à 35 %, ce qui vous permet de réduire significativement le coût de votre investissement.
En contrepartie, vous ne pouvez pas disposer du bien pendant une période connue à l’avance, de 15 ans en moyenne. Cela signifie que vous ne percevez pas de loyers, ceux-ci revenant au bailleur professionnel qui achète l’usufruit du logement. De même, vous ne pouvez pas vous installer dans l’appartement pour en faire votre résidence principale ou secondaire.
Ce n’est qu’à la fin de cette période de démembrement que vous retrouvez la pleine propriété du bien. A l’échéance, le nu-propriétaire récupère en effet l’usufruit, et donc la possibilité de mettre le bien en location pour percevoir les loyers, d’y vivre ou de le revendre. La reconstitution de la pleine propriété ne supporte ni frais, ni fiscalité.
De par ses caractéristiques, le démembrement immobilier ne génère donc pas de retour sur investissement immédiat. Il doit nécessairement s’envisager sur le long terme et être abordé comme un investissement pour préparer l’avenir.
Vous souhaitez en savoir plus sur le démembrement immobilier ou un programme d’investissement ? Nos conseillers peuvent répondre à vos questions.
Préparer sa retraite avec l’investissement en démembrement immobilier
Investir dans un programme de démembrement immobilier répond notamment à l’objectif de la préparation de la retraite. Voici les étapes à retenir pour ce montage :
- Durant votre carrière, vous faites l’acquisition de la nue-propriété du bien. Vous ne payez qu’une fraction du prix de la pleine propriété (65 %) à ce moment là ;
- Pendant la période de démembrement, vous ne percevez pas de revenus complémentaires. Vous maintenez cependant vos revenus professionnels ;
- En choisissant bien la durée de démembrement par rapport à votre date de départ à la retraite, vous pouvez récupérer la pleine propriété à la fin de votre carrière ;
- Dès lors, vous pouvez commencer à percevoir des loyers au moment où vous en avez le plus besoin. Ces revenus complémentaires vous permettent de compenser la perte de ressources liée au départ à la retraite (remplacement des revenus professionnels par des pensions de retraite) ;
- Alternativement, vous pouvez revendre le bien afin d’encaisser une plus-value conséquente, en sachant que la reconstitution de la pleine propriété n’est pas fiscalisée ;
Vous avez également la possibilité d’occuper le bien (résidence principale) si vous le souhaitez.
Attention toutefois, il convient de bien choisir son investissement en démembrement immobilier pour en maximiser l’intérêt. Pour cela, vous pouvez compter sur l’accompagnement de nos conseillers en gestion de patrimoine spécialisés.
Construire son patrimoine immobilier sans alourdir ses impôts
Comme vu plus haut, la période de démembrement se caractérise par une absence de revenus locatifs pour l’investisseur en nue-propriété. En contrepartie, il échappe à toute fiscalité sur son investissement immobilier. Concrètement :
- Il ne supporte pas la fiscalité des revenus fonciers, en l’absence de loyers ;
- Il ne paie pas la taxe foncière, qui incombe à l’usufruitier ;
- La valeur de ce patrimoine immobilier ne rentre pas dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Ainsi, l’investissement en démembrement constitue un bon moyen de construire ou développer un patrimoine immobilier, mais sans payer davantage d’impôts. Notons toutefois que la fiscalité repasse à la charge de l’investisseur après la fin du démembrement, une fois qu’il devient plein propriétaire.
En complément, investir en nue-propriété vous permet de vous décharger de la gestion du bien et de la location, qui reposent sur l’usufruitier. Il s’agit donc d’un investissement immobilier peu exigeant en termes de temps à y consacrer. Il en va de même pour l’investissement en démembrement de parts de SCPI. Celui-ci présente également l’avantage d’offrir plus de latitude en termes de durée de démembrement (3 à 20 ans).
Si vous souhaitez en savoir plus sur les avantages du démembrement de parts de SCPI, nos conseillers peuvent répondre à vos questions.
Un montage particulier pour construire le patrimoine immobilier de son enfant
L’investissement en démembrement immobilier peut aussi vous aider à préparer la transmission d’un patrimoine à votre enfant. Pour cela, il faut réaliser un achat en nue-propriété, puis effectuer la donation de celle-ci.
Si la donation intervient plus de 10 ans avant l’échéance du démembrement, qui se poursuit comme prévu, la valeur du bien prise en compte pour le calcul des droits de donation est réduite de 46 % par rapport au prix de la pleine propriété. Ensuite, l’abattement sur les droits de donation (100 000 € en ligne directe) vient diminuer drastiquement le montant soumis à l’impôt. Ainsi, vous pouvez transmettre le bien à votre enfant de votre vivant, dans des conditions fiscales très avantageuses.
Il convient toutefois de s’assurer qu’un tel montage répond bien à vos objectifs et à votre situation. Pour ce faire, vous pouvez prendre contact gratuitement avec un conseiller en gestion de patrimoine.
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