L’investissement en démembrement via des cas concrets

Le démembrement de propriété est une technique qui gagne à être connue du public et qui compte de nombreux atouts. Il peut s’appliquer aussi bien aux actifs immobiliers physiques mais également aux SCPI ou encore aux produits financiers tels que l’assurance-vie. Vous trouverez dans cet article un récapitulatif des avantages du démembrement immobilier à travers des cas concrets d’investissement.

Définition et mécanisme du démembrement de propriété

Tout d’abord, il est important de rappeler que le démembrement de propriété est une technique juridique qui permet de scinder la pleine propriété d’un bien en deux droits : l’usufruit et la nue-propriété.

La nue-propriété est le droit qui donne la faculté à celui qui le détient, de disposer uniquement du bien (abusus). L’usufruit quant à lui, est le droit qui donne la prérogative liée à l’usage du bien. De ce fait, l’usufruitier peut grâce à ce droit jouir du bien, c’est-à-dire de l’occuper pour son usage personnel (usus) ou bien l’exploiter pour percevoir les fruits de cette activité (fructus).

Il faut retenir que le démembrement de propriété existe sous deux formes : le démembrement viager et le démembrement temporaire dont les termes et notamment la durée sont fixés par convention entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

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A l’issue de la période de démembrement, qu’il s’agisse d’un démembrement viager ou d’un démembrement temporaire, les deux droits (nue-propriété et usufruit) sont reconstitués entre les mains du nu-propriétaire pour reformer la pleine propriété.

Le démembrement temporaire comporte ces nombreux avantages

L’investissement en démembrement de propriété comporte plusieurs avantages. En effet, il est un excellent outil pour la transmission de patrimoine. Il est généralement utilisé pour minimiser les droits de succession. En effet, au terme du démembrement, la pleine propriété est reconstituée automatiquement entre les mains du ou des nus propriétaires initiaux. Les héritiers nus propriétaires n’ont alors pas à s’acquitter de droits de succession lorsque l’usufruitier décède.

De plus, le démembrement de propriété permet de bénéficier de certains avantages fiscaux. En effet, durant toute la durée du démembrement, le nu propriétaire n’a pas la charge de l’impôt puisque ne percevant pas de revenu du bien. De même, les biens détenus en nue-propriété ne sont généralement pas comptabilisés dans l’assiette du patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Globalement, le démembrement est utilisé pour se constituer un patrimoine à moindre coût. En fonction du droit que l’investisseur souhaite acquérir, la valeur de celui-ci est fixée selon une grille de répartition en pourcentage de la valeur totale du bien ; cela permet au nu propriétaire ou à l’usufruitier de bénéficier d’une « décote » sur le prix d’acquisition.

La nue-propriété en direct, un lot à Menton acheté

Prenons l’exemple d’un investisseur, Monsieur Duval, père de famille de 45 ans, qui souhaite acquérir un bien en démembrement pour se constituer un patrimoine et des compléments de revenus dans l’optique de sa retraite. Actuellement, Monsieur Duval est cadre dans un grand groupe privé et son TMI (taux marginal d’imposition) est de 41%.
Son choix se porte sur le programme Val d’Or à Menton et dont les caractéristiques sont les suivantes :

Au sein du programme qui lui est proposé, il souhaite acquérir un lot en nue-propriété au troisième étage, orienté ouest/est, d’une surface totale de 69 mètres carrés. Le prix au mètre carré en pleine propriété est de 6.764 €, parking inclus.

La valeur d’acquisition de ce T3 pour Monsieur Duval est donc de 284.697 €= (6.764 €*61%)*69.

Pour ce même bien, s’il avait investi en pleine propriété, cela lui aurait coûté au total 466.716€, soit 182.019€ supplémentaires.

Ce gain théorique de 182.019€ correspondant à la reconstitution de la pleine propriété équivaut à un rendement annuel moyen de 2,80% net de frais et de fiscalité sur les 17 années de démembrement. En effet, l’intégralité des frais d’entretien et charges liés à l’appartement sont supportées par l’usufruitier durant la période de démembrement.

Cette rentabilité est hors inflation puisqu’on ne tient pas compte dans cet exemple d’une revalorisation potentielle des valeurs immobilières dans le temps. Pour information, le prix moyen du mètre carré à Menton a été multiplié par 145% durant les 20 dernières années…

Précisons que si Monsieur Duval avait acheté ce bien en pleine propriété pour le mettre en location avec une rentabilité locative moyenne de 3% nette de charges et de taxes, son rendement annuel net aurait été de 1,25% après impôt (les revenus fonciers sont taxés à la TMI de 41% + les prélèvement sociaux de 17,2%).

Cet exemple prend seulement comme analyse le prisme de l’imposition sur le revenu. En effet, en cas d’assujettissement à l’IFI, ce sont plusieurs milliers d’euros supplémentaires économisés par Monsieur Duval durant 17 ans…

La SCPI en nue-propriété en SCPI, achat de la nue-propriété de parts de la SCPI Epargne Pierre sur 5 ans

Prenons à présent l’exemple de Madame Germain, dont la TMI est de 30% et qui souhaite acheter des parts de la SCPI Epargne Pierre en démembrement car elle anticipe des besoins de revenus supplémentaires dans 5 ans pour financer en partie les études de son fils.

Sur une durée de 5 ans, la clé de répartition pour Epargne Pierre est à 78% pour la nue-propriété et 31% pour l’usufruit. Mme Germain a un budget de 50.000 €. En pleine propriété, elle pourrait acquérir 243 parts, soit 49.815 €, le prix de la part en pleine propriété étant de 205 €.

Dans le cadre d’un investissement en démembrement selon les caractéristiques ci-dessus, elle va acheter 312 parts au prix unitaire de 159,90€ soit au total 49.888,80€.

A travers cet investissement en nue-propriété temporaire, Madame Germain réalise un gain quant au nombre de parts acquises initialement.
En contrepartie, durant les 5 années du démembrement, elle ne perçoit pas les loyers issus de l’investissement en SCPI et s’évite ainsi de supporter le coût lié à l’imposition de ces revenus fonciers.

A l’issue du démembrement, Madame Germain va récupérer la pleine propriété de ses 243 parts pour une valeur théorique de 63.960€ (hypothèse de prix de part stable, sans prendre en compte de probables revalorisations). Son placement aura donc généré un rendement annuel moyen de 4,20% net et les revenus qu’elle percevra au terme des 5 années seront supérieurs d’environ 30% à ceux qu’elle aurait eu initialement en investissant ses fonds dans des parts de SCPI en pleine propriété.

L’investissement en nue-propriété temporaire peut donc se faire sur des durées relativement courtes (inférieures à 10 ans) en SCPI ou en immobilier direct sur des durées plus longues (jusqu’à 20 ans). Mais globalement, il peut correspondre à toute personne quel que soit son horizon d’investissement et les gains générés notamment sur le plan fiscal peuvent s’avérer conséquents. Pour étudier un projet d’investissement personnalisé en démembrement, n’hésitez pas à solliciter un conseiller en gestion de patrimoine indépendant qui saura vous accompagner dans cette réflexion.