Principe du démembrement sur les SCPI
Lorsqu’on parle de démembrement on a souvent tendance à l’assimiler directement au partage d’une succession, or, investir en démembrement via les SCPI est tout à fait possible et représente une solution patrimoniale très avantageuse.
Le principe de démembrement d’un actif n’est pas une pratique récente puisque cette pratique date de 1804 et a été mise en place par le code civil dicté par Napoléon.
La pleine propriété va donc se départager en 2 parties bien distinctes, à savoir :
- La nue-propriété : la détention des murs.
- L’usufruit : La jouissance du bien et de ses fruits
Ce découpage de parts se fait selon une clé de répartition bien précise entre l’usufruit et la nue-propriété et peut être prévue de manière temporaire.
Dans le cadre d’un investissement en démembrement sur les SCPI, la finalité est différente du démembrement dans le cadre familial car le détenteur de la nue-propriété et le détenteur de l’usufruit ne se connaissent absolument pas,le démembrement est organisé par la société de gestion de la SCPI pour une durée fixée à l’avance et acceptée par les 2 parties.
Investir en démembrement en nue-propriété sur les SCPI vous permettra d’acquérir un plus grand nombre de parts que dans le cas d’un investissement en SCPI en pleine propriété ; le prix de la part pouvant subir une décote de plus de 30%, cela vous permettra également de ne pas supporter la fiscalité sur les loyers, les revenus locatifs étant perçus par le détenteur de l’usufruit.
Être détenteur uniquement de la nue-propriété vous permettra également de ne pas subir l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Finalement,à la fin de la durée de détention convenue,l’usufruit sera mécaniquement intégré à la nue-propriété. Le nu propriétaire est donc amené à détenirla pleine propriété à long terme.
L’une des principales motivations qui poussent les investisseurs à investir en démembrement sur les SCPI est l’avantage fiscal. En effet ,le démembrement en nue-propriété est le moyen parfait pour se constituer un patrimoine sans subir de fiscalité.
La SCPI EUROVALYS, une pionnière en Europe
Créé en 2015 par la société de gestion Advenis, Eurovalys est une SCPI de rendement qui investit principalement en Allemagne, sans pour autant s’interdire quelques achats d’opportunité ailleurs en Europe. Son patrimoine immobilier locatif est principalement constitué de bureaux, moteur principal du marché immobilier allemand.
Pourquoi l’Allemagne en particulier ?
- Avec un taux de chômage relativement faible : l’Allemagne est un terrain favorable à l’investissement.
- Les impôts étant payés directement en Allemagne, les investisseurs français vont pouvoir bénéficier d’un revenu locatif qui sera moins imposé par rapport aux SCPI qui investissent France, puisque la convention fiscale entre la France et l’Allemagne n’intègre pas de double imposition.
- L’Allemagne est et restera à l’avenir le principal acteur économique de la Zone Euro. De fait, malgré la crise du covid et ses répercussions,notamment sur l’activité des entreprises, Eurovalys affiche un taux de recouvrement de loyers de 99,61% en 2020.
Investir dans la SCPI Eurovalys permet donc
- Bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
- Se positionner sur un parc immobilier diversifié et sélectif dans des villes à fort potentiel économique.
- Profiter d’un taux de distribution de dividendes bien positionné par rapport à la moyenne : Taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,79 % en 2020, net de fiscalité allemande.
ELIALYS, jeune SCPI à haut potentiel
La SCPI ELIALYS est souvent mentionnée comme la petite sœur d’Eurovalys car elle fait suite à la création de cette dernière. En effet, créée le 15/05/2019 par la société de gestion AdvenisReim,ELIALYS est également une SCPI d’entreprise européenne.
En achetant des parts de la SCPI ELIALYS,l’investisseur se constitue un patrimoine complémentaire à celui d’Eurovalys car situé cette fois-ci en Europe du sud notamment l’Espagne et le Portugal. En effet,Elialysvise de s’implanter dans les pays du sud de la Zone Euro qui connaissent une grande reprise économique.
Cette SCPI offre non pas que des atouts de diversification mais aussi des atouts de rendement puisqu’en 2020, malgré sa jeune existence, Elialys a déjà distribué un dividende de 41€ par part qui correspond à un rendement de 4,1% net de fiscalité éntrangère.
En résumé, les SCPI de rendement Eurovalys et Elialys vous permettent de bénéficier d’un certain nombre d’avantages :
- La mutualisation des risques : Eurovalys et Elialys sont toutes deux des SCPI de rendement qui investissent dans un grand nombre de bureaux ,dans des régions assez diversifiées et via un grand nombre de locataires.
- Une délégation de la gestion des biens locatifs à des professionnels.
- L’accès au marché de l’immobilier professionnel (bureaux,hôtels…) qui offre généralement des rendements plus élevés que l’immobilier d’habitation.
Investir en démembrement sur Eurovalys et Elialys, les principales clés de démembrement pour 2021 :
Conditions pour investir dans Eurovalys en démembrement
| Durée du démembrement (en années) | 5 | 7 | 10 | 15 |
| Nue-propriété (en %) | 82 | 77 | 70 | 61 |
| Nue-propriété (en euros par part) | 832,30 | 781,55 | 710,50 | 619,15 |
| Usufruit (en %) | 18 | 23 | 30 | 39 |
| Usufruit (en euros par part) | 182,70 | 233,45 | 304,50 | 619,15 |
Conditions pour investir dans Elialys en démembrement
| Durée du démembrement (en années) | 5 | 7 | 10 | 15 |
| Nue-propriété (en %) | 82 | 77 | 70 | 61 |
| Nue-propriété (en euros par part) | 820 | 770 | 700 | 610 |
| Usufruit (en %) | 18 | 23 | 30 | 39 |
| Usufruit (en euros par part) | 180 | 230 | 300 | 390 |
Exemple
Si vous investissez 15.000€ pour une durée de 10 ans en démembrement sur la SCPI Eurovalys avec une clé de répartition de 70% en nue-propriété et 30% en usufruit, sachant que le prix d’une part est de 1.015 euros, en ayant recours au démembrement vous pouvez acquérir 21 parts au prix unitaire de 710,50€ au lieu de 15 (14,7) parts. Au bout de 10 ans, l’usufruit vous est restitué et vous devenez donc détenteur de la pleine propriété des parts sans que vous ne payez de frais ni de fiscalité liés au « remembrement ».
Si on prend l’hypothèse selon laquelle la valeur des parts reste inchangée, vous aurez réalisé un gain de 42,1% soit 6.315€ de rendement pour 15.000€investis.
Profil type de l’investisseur en usufruit
- Epargnants qui sont assez faiblement imposés, ils pourront profiter des loyers perçus avec une faible TMI.
- Investissement dans l’usufruit d’une SCPI comme placement de trésorerie pour une entreprise pour une durée définie avec une décote importante.
- Cette solution est particulièrement adaptée aux personnes morales assujetties à l’IS (impôt sur les sociétés) puisqu’elle permet de percevoir un revenu intéressant sur la durée de détention pour un prix de part relativement faible et d’un point de vue comptable, c’est une alternative de placement de trésorerie redoutable car amortissable dans le temps.
Profil type de l’investisseur en nue-propriété
- Foyers fortement imposés à l’IR et/ou soumis à l’IFI
- Personnes qui préparent leur retraite. L’investissement dans la nue-propriété des SCPI est une solution très intéressante. En effet, seul l’usufruit est taxable, c’est donc une bonne solution pour se constituer un patrimoine sans fiscalité, avec un prix de part décoté en sachant que la pleine propriété est acquise au bout de la détention.
- C’est une solution idéale pour les investisseurs qui n’ont pas un besoin immédiat de revenus.
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