Quelles nouveautés pour le démembrement en 2021?

Quelles nouveautés pour le démembrement en 2021?

L’année 2020 touche bientôt à sa fin. Une année qu’on aura passé pour presque moitié à la maison. Une année éprouvante sur le plan professionnel pour de nombreux Français. Une année difficile sur les plans économique et social. Sur le plan des investissements, l’année a également été chaotique et les questions sur 2021 sont nombreuses…

2020, une année pour rien en matière d‘investissements ?

2020, une année pour rien en matière d‘investissements Dans cet environnement si particulier, les épargnants ont été nombreux à adopter une position attentiste et ont mis leurs projets en pause, renforçant ainsi les encours des livrets A, livrets de développement durable et solidaire (LDDS) et autres fonds euros des assurances-vie.

De fait, la collecte 2020 cumulée des livrets A et LDS s’élevait fin septembre à près de 33 milliards d’euros. Le total d’encours sur ces deux supports d’épargne dépasse à présent 444 milliards d’euros, ce qui constitue un record. Ce chiffre est tout à fait paradoxal puisque la rémunération servie par ces livrets est au plus bas, à 0,5%. Mais cette tendance traduit bien le manque de confiance et la frilosité des épargnants ces derniers mois.

Le ralentissement de la collecte sur le 4ème trimestre de l’année pourrait toutefois laisser entrevoir un changement de stratégie des Français en matière d’investissement pour les mois à venir.

Conséquence directe de cette épargne de précaution record, l’attentisme généralisé en matière de placements a impacté tous les secteurs d’investissement et les types de produits. Sur les marchés financiers, la forte volatilité a freiné bien des ardeurs.

L’immobilier a aussi connu une baisse significative du nombre de transactions et les raisons sont multiples : diminution des stocks dans le neuf suite à l’arrêt des chantiers au 2ème trimestre, impossibilité de se déplacer pour visiter les biens ou passer chez notaire, resserrement des conditions d’octroi de crédit par les banques…

Enfin, même les SCPI (sociétés civiles de placement en immobilier) ont connu une baisse de leur collecte par rapport à 2019 : -26% par rapport à la même période l’année dernière.

Toutefois, ces chiffres sont à relativiser car 2019 constituait une année record à ce niveau pour les SCPI. La baisse de 25% de la collecte observée en 2020 tend en fait plutôt à confirmer la bonne résilience de ce placement et sa place toujours un peu plus importante dans le cœur des Français (et dans leur portefeuille). Bien entendu, ce constat est fait toutes propositions gardées, puisque la capitalisation globale des SCPI début octobre 2020 atteignait 70 milliards d’euros, chiffre qui n’est en rien comparable aux livrets règlementés cités plus haut.

Les investissements à suivre en 2021

Les investissements à suivre en 2021
L’arrivée imminente de vaccins contre le Sars-CoV-2 ou la Covid-19, selon la désignation qu’on donne au responsable de la plupart de nos maux en 2020, a déjà redonné un coup d’accélérateur aux principaux indices boursiers mondiaux.

Ceux-ci sont revenus à des niveaux très élevés, le CAC 40 dépassant notamment la barre des 5.550 points à l’heure où nous écrivons ces lignes. Entre perspectives de croissance intéressantes pour 2021 et fortes valorisations actuelles, l’éternel débat « est-ce le bon moment d’y aller ? » n’est donc pas prêt d’être résolu.

Les SCPI, investies principalement en immobilier d’entreprise, ont montré leur résilience, en dépit des restrictions et de la baisse d’activité de nombreux locataires professionnels. De fait, la distribution de loyers sur les 9 premiers mois de 2020 accuse une baisse d’à peine 9% par rapport à 2019.

Avec un TDVM (taux de rendement sur valeur de marché) moyen qui devrait s’établir autour des 4% pour 2020 dans un climat très défavorable, les SCPI devraient donc sortir grandies de ce test de résistance grandeur nature que constitue l’année en cours.

Les SCPI doivent également leur succès à leur facilité d’accès et les différentes façons d’y investir. En effet, il est notamment possible d’acquérir des parts de SCPI en démembrement temporaire.

A titre d’exemple, la SCPI PF Grand Paris gérée par Périal AM propose une décote de 18,5% pour toute personne souhaitant investir en nue-propriété sur une durée de 5 ans ou encore 32,5% de décote sur le prix d’achat en pleine propriété pour un investissement SCPI en nue-propriété de 10 ans.

Ce type d’investissement se conçoit sur le long terme et permet de profiter pleinement de la bonne tenue de l’immobilier dans la durée. PF Grand Paris s’appuie par ailleurs sur la dynamique de développement du Grand Paris.

Le sujet du télétravail qui pourrait entrainer des évolutions progressives dans les habitudes de fonctionnement des entreprises est par ailleurs bien intégré dans les stratégies des SCPI de bureaux qui privilégient avant tout des actifs récents ou rénovés, proposant des plateaux flexibles ayant un potentiel d’adaptabilité ou de transformation avéré.

Investir en démembrement immobilier en 2021

Investir en démembrement immobilier en 2021Au-delà des SCPI, l’investissement en nue-propriété temporaire est surtout possible sur des biens immobiliers en direct.
Pour rappel, le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d’un bien sur une durée déterminée (soit viagère, soit définie dans une convention de démembrement) pour en confier la nue-propriété et l’usufruit à deux personnes distinctes.

En partant de ce principe, certains opérateurs ont imaginé puis développé des solutions d’investissement en nue-propriété temporaire.

L’investisseur acquiert ainsi un bien avec une décote généralement comprise entre 30 et 40% sur le prix d’achat en pleine propriété. En contrepartie, il ne percevra aucun loyer mais sera également exonéré de toutes charges d’entretien et d’impôt foncier durant la période de démembrement définie, comprise entre 15 et 20 ans.

L’investissement en démembrement immobilier résulte à chaque fois d’une concertation entre le promoteur, les autorités locales et les bailleurs institutionnels puisque le but est de fournir une offre de logement social dans des communes qui en manquent.

Bien que parfois mal perçu par les investisseurs, le caractère social permet surtout de rendre accessibles les appartements visés à de jeunes couples d’actifs respectant des plafonds de ressources définis, à des entreprises dans le cadre de leur offre 1% logement, etc.
L’entretien du bien est assuré par le bailleur institutionnel. L’investisseur est donc certain de récupérer un bien en très bon état à l’issue du démembrement, qu’il pourra ensuite louer dans des conditions normales de marché puisque le logement perd de fait son caractère social à la fin du démembrement. Bien entendu, il peut aussi choisir de récupérer le bien pour en faire sa nouvelle résidence principale.

De plus, dans le cas d’un achat à crédit, l’acquéreur peut déduire ses intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers éventuels.

Les biens disponibles à l’investissement en démembrement proviennent généralement un d’un allotement réduit prévu par le promoteur, les autres appartements étant vendus en résidence principale ou pour de l’investissement locatif. Il s’agit d’un marché de niche puisque les transactions sur des biens acquis en nue-propriété temporaire représentent à peine 1.500 lots chaque année.

Comme sur tout marché de niche, la demande de biens en nue-propriété temporaire est soutenue et ne devrait pas faiblir en 2021 puisque ce mode d’investissement présente de nombreux atouts.

Les avantages fiscaux sont multiples : absence d’impôt sur le revenu global, défiscalisation potentielle sur les revenus fonciers si achat par emprunt, sortie totale de l’IFI durant la période de démembrement. L’absence complète de gestion et le caractère de « valeur refuge » que revêt la pierre aux yeux des Français expliquent également ce succès.

Il n’est donc pas à exclure que certains épargnants recherchant la sécurité à long terme redirigent une partie de leurs (nombreuses) liquidités immobilisées actuellement sur des placements à rendement quasiment nul, vers ce type d’actifs en 2021.

Au-delà de l’aspect fiscal, la nue-propriété est aussi tout à fait adaptée aux personnes désireuses de diversifier leur patrimoine sur le long terme ou encore les expatriés qui peuvent ainsi investir en immobilier à distance et se préparer une potentielle résidence principale en cas de retour en France à la fin du démembrement.

L’investissement en nue-propriété temporaire se fait généralement sur des biens neufs ou rénovés mais un marché secondaire existe également et les opportunités en la matière sont de plus en plus fréquentes.

N’hésitez pas à consulter votre conseiller en gestion de patrimoine pour plus d’informations sur le sujet.