Vente d’un bien démembré : comment ça fonctionne ?

Vente d’un bien démembré comment ça fonctionne

Détention d’un bien immobilier démembré

Lorsqu’un bien fait l’objet d’un démembrement (bien démembré), sa propriété est partagée en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. Le droit de propriété, tel qu’il est défini dans l’article 544 du Code Civil, est ainsi confié à deux entités distinctes.
De fait, le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien. Il en possède donc les murs. Concrètement, ses prérogatives sur le bien sont assez limitées et il doit attendre l’extinction de l’usufruit pour en devenir plein propriétaire. C’est à ce moment-là seulement qu’il va pouvoir profiter de l’immeuble à sa guise et l’utiliser ou le céder librement.

L’usufruitier, de son côté, rassemble entre ses mains le droit de bénéficier du bien pour son propre usage, en d’autres termes occuper le bien pour y vivre. Il a aussi la possibilité d’en tirer des revenus en le mettant en location.

Les deux formes du démembrement

Il y a deux formes de démembrement : viager et temporaire. La forme la plus courante est le démembrement viager.

Ce cas de figure est relativement fréquent dans le cadre d’une succession ou d’une transmission patrimoniale. Afin d’optimiser la transmission de leur patrimoine, des parents à la retraite peuvent opter pour un démembrement de la résidence principale : ils décident alors d’en céder la nue-propriété à leurs enfants tout en en conservant l’usufruit. Se faisant, les parents peuvent continuer à occuper la demeure jusqu’à la fin de leur vie, tout en assurant à leurs enfants une taxation moindre au moment de l’héritage.

Le démembrement viager peut aussi intervenir lors d’une succession. Par exemple, lorsqu’un décès intervient au sein d’un couple marié, le conjoint survivant peut opter pour l’usufruit de la succession, ce qui inclut les biens immobiliers.

Enfin, il existe aussi des cas particuliers, lorsqu’une personne a rédigé un testament en prévoyant des clauses en ce sens…

Dès lors que la pleine propriété est partagée entre plusieurs personnes, qui peut décider de la vente du bien démembré et quelles en sont les conséquences pour l’usufruit et le nu-propriétaire ?

Vente en cas de démembrement temporaire

Le démembrement temporaire se fait généralement ab initio. C’est-à-dire que dès l’acquisition du bien démembré, deux parties se portent acquéreurs respectivement de la nue-propriété et de l’usufruit.

Cet investissement simultané s’opère en vertu d’un contrat spécifique, déterminant dès le départ la durée pendant laquelle s’étend l’état de démembrement.

Dans ce cas de figure, chaque partie a des droits et des devoirs parfaitement définis et l’usufruitier comme le nu-propriétaire peut décider de céder librement ses droits, dans la mesure où l’acheteur respecte la convention de démembrement fixée à l’origine.

Ici, le vendeur n’est donc pas tenu de solliciter l’aval de l’autre propriétaire étant donné que cela n’impacte nullement l’investissement ni les droits de ce dernier.

Ici, l’entité cédant ses droits de propriété sur le bien fixe le prix de la vente en accord avec le potentiel acquéreur, comme dans une transaction classique.

Vente en cas de démembrement temporaire

Bien démembré en viager : comment est réparti le prix de vente

La situation est autrement plus complexe dans le cas d’un bien démembré en viager puisque les intérêts de l’usufruitier et du nu-propriétaire sont étroitement liés.

Normalement, les deux parties doivent être d’accord pour céder leurs droits respectifs.

Lors de la transaction, la répartition du prix de la vente entre nu-propriétaire et usufruitier se fait, sauf dispositions contraires, selon l’article 621 du Code Civil :

« En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix. » 

En réalité, cela revient à concrétiser deux ventes distinctes au profit d’un même acheteur. Au préalable, cela induit que le nu-propriétaire et l’usufruitier se sont entendus sur la valeur de la pleine propriété ainsi que la valeur de leurs droits respectifs.

Sur ce dernier point, pour des raisons pratiques, c’est généralement le barème légal fixant la répartition en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Tel que défini dans l’article 669 du CGI qui est pris en référence. Illustration : « dans le cadre de la cession d’un bien dont l’usufruitier a 75 ans, celui-ci récupèrera 30% du produit de la vente en vertu du barème fiscal de l’art.669 CGI. Le nu-propriétaire récupérera donc 70% du produit de la cession ».

Attention : contrairement aux idées reçues, ce barème ne constitue pas une obligation.

Les 2 parties cessionnaires peuvent opter pour un autre calcul en privilégiant une évaluation économique de l’usufruit, basée sur la valorisation des flux et revenus futurs. Les revenus futurs sont les loyers nets à percevoir sur une période déterminée.

Notons qu’il peut y avoir des dérogations au principe de cette double cession simultanée des droits de chacun dans le cas où le nu-propriétaire et l’usufruitier en décident autrement. En effet, les deux parties peuvent prévoir de reporter leurs droits en réinvestissant le produit de la vente dans l’acquisition démembrée d’un nouvel immeuble.

Introduction de la notion de quasi-usufruit

Le démembrement peut aussi se poursuivre sous une autre forme dès lors que les deux parties en conviennent : il peut être décidé que l’intégralité du prix de la cession soit remis entre les mains de l’usufruitier. Dans ce schéma, celui-ci récupère alors un quasi-usufruit sur les sommes reçues. Il peut ainsi disposer librement des fonds, les utiliser ou les réinvestir comme il le souhaite. Il lui incombe cependant de rembourser le nu-propriétaire à son décès.

Le nu-propriétaire initial, devenu de fait « quasi-nu-propriétaire», récupère alors une créance à reporter sur le patrimoine qui sera légué par le quasi-usufruitier. Dans ce cas, il faut bien s’assurer que le notaire inscrive cette dette au passif de la succession de l’usufruitier pour qu’à terme, le nu-propriétaire puisse être indemnisé.

Comme dans le cas d’un quasi-usufruit classique, une clause de remploi peut être prévue lors de la cession des droits démembrés au moment de la vente du bien, afin que l’usufruitier réutilise les fonds en accord avec les intérêts des deux parties.