La valeur de la nue-propriété ou de l’usufruit de parts de sociétés civiles de placement immobilières dépend de la clé de répartition de chaque SCPI.

Qu’est-ce que la clé de répartition d’une SCPI ?

L’investissement SCPI peut s’envisager de différentes manières : au comptant, à crédit, en assurance vie ou encore en démembrement. Dans ce dernier cas, vous pouvez acquérir la nue-propriété ou l’usufruit des parts de SCPI.

Pour identifier la valeur des parts en démembrement temporaire, il faut s’attarder sur la clé de répartition des SCPI. Concrètement, chaque SCPI détermine elle-même la valeur de la nue-propriété, et donc de l’usufruit. De l’une à l’autre, les valeurs retenues peuvent donc varier.

Chaque clé de répartition prend en compte la durée du démembrement. Plus elle est courte, plus la valeur d’une part en nue-propriété est proche de celle de la pleine propriété. À l’inverse, pour un démembrement de 15 ou 20 ans, la décote sur la nue-propriété sera conséquente.

Pour l’investisseur en nue-propriété, ou en usufruit, la clé de répartition joue donc un rôle primordial. Au moment de choisir une SCPI pour investir en démembrement, il faut l’intégrer dans vos critères de sélection, au même titre que la stratégie d’investissement, la qualité de gestion ou le potentiel de rendement.

Pour vous aider à trouver les meilleures clés de démembrement SCPI, nos conseillers restent à votre disposition.

Comment trouver les clés de démembrement des SCPI ?

Chaque société de gestion détermine la clé de répartition applicable aux SCPI qu’elle pilote. Elle le fait librement, en sachant que les décotes sur la nue-propriété et l’usufruit doivent rester cohérentes pour être profitables aux investisseurs. En général, on ne constate donc pas de gros écarts entre les différentes sociétés civiles de placement immobilier sur une même durée de démembrement.

Les clés de répartition des SCPI ne sont pas toujours accessibles sur les sites internet des sociétés de gestion. Le plus souvent, ces dernières les communiquent directement aux potentiels souscripteurs qui lui font part de leur intérêt. Les conseillers en gestion de patrimoine et courtiers en SCPI peuvent également y avoir accès, en tant que partenaires des sociétés de gestion.

Méfiez-vous cependant lorsque vous trouvez une clé de démembrement SCPI sur Internet. Les sociétés de gestion peuvent ajuster la répartition des valeurs de nue-propriété et d’usufruit dans le temps. Il n’est donc pas sûr et certain qu’une information trouvée sur un site tiers est exacte à l’instant T.

Dans les fiches SCPI de Démembrement.fr, nous présentons les clés de répartition des SCPI sur les durées principales : 5 ans, 7 ans, 10 ans, 15 ans et 20 ans. Nous les tenons à jour dès que nous sommes informés d’une modification par les sociétés de gestion. Dans le processus de souscription, nous nous assurons de vérifier l’exactitude des informations auprès des gérants de SCPI.

Choisir les meilleures clés de répartition SCPI

Pour mener à bien un investissement dans la nue-propriété de parts de SCPI, ou en usufruit, il est indispensable de bien cibler les clés de répartition les plus attractives.

Par définition, une clé de démembrement plus intéressante pour la nue-propriété le sera moins pour l’usufruit. Et inversement. Dans les deux cas, plus la décote associée est conséquente, plus le démembrement sera intéressant pour le souscripteur, mais pas pour sa contrepartie. Pour rappel, avec un investissement en démembrement temporaire de SCPI, vous n’êtes pas tenu de trouver vous-même la contrepartie.

Le choix des meilleures clés de répartition doit s’apprécier au regard de la durée de démembrement recherchée. Une SCPI avec une nue-propriété attractive sur 10 ans ne sera pas nécessairement aussi intéressante pour un démembrement sur 5 ans ou sur 20 ans.

La meilleure manière d’identifier les meilleures clés de répartition de SCPI dans votre cas reste de faire appel à un expert de l’investissement en démembrement immobilier. Avec un spécialiste de Démembrement.fr, vous pouvez affiner votre projet d’investissement et choisir les SCPI les mieux adaptées à celui-ci, en nue-propriété comme en usufruit.

Le démembrement de propriété peut servir différents objectifs patrimoniaux. Zoom sur l’intérêt du démembrement d’un bien immobilier.

L’intérêt du démembrement d’un bien immobilier pour investir dans la pierre

Le démembrement d’un bien immobilier consiste à séparer le droit de propriété en deux parties :

• La nue-propriété, qui permet de détenir les murs sans jouir du bien ;
• L’usufruit, c’est-à-dire le droit de jouir du bien, pour l’occuper ou le mettre en location.

Pour investir dans la pierre, vous pouvez acquérir la nue-propriété d’un logement. L’intérêt du démembrement d’un bien immobilier repose alors sur les points clés suivants :

• Vous achetez la seule nue-propriété et payez donc un prix moins élevé. La décote de la nue-propriété s’élève en général à 35 %, pour un démembrement temporaire de 15 ans.
• Durant le démembrement, vous ne supportez aucune fiscalité ou charge de gestion. L’usufruitier est redevable des impôts et doit assumer la gestion locative et les travaux (hors exceptions particulières sur ce dernier point).
• À l’échéance du démembrement, le nu-propriétaire reprend l’usufruit et devient plein propriétaire. À cette occasion, il n’a aucune fiscalité à payer et ne supporte aucuns frais.

De par son fonctionnement, l’investissement en démembrement immobilier se prête bien à l’objectif de la préparation de la retraite. Vous pouvez récupérer la pleine propriété une fois à la retraite, dès lors que vous investissez avec le bon timing, et :

• Mettre le bien en location (vide ou meublée) afin de percevoir des revenus complémentaires ;
• Vendre le bien et encaisser une plus-value (non garantie), en sachant que le calcul de la plus-value immobilière taxable d’un bien démembré est avantageux pour l’investisseur (exonération de la reconstitution de la décote).

Démembrement d’un bien immobilier et vente en viager occupé pour la retraite

Dans un autre registre, l’intérêt du démembrement d’un bien immobilier pour la retraite peut également se matérialiser au travers d’une vente en viager. Concrètement, il s’agit de céder la nue-propriété du bien à un tiers, tout en conservant l’usufruit dans le cadre d’une vente en viager occupé.

À l’occasion de la vente en viager, le propriétaire est rémunéré de deux façons :

• Le versement d’un capital immédiat, le bouquet viager. En général, il est égal à 30 % de la valeur du bien. Ce capital est exonéré d’impôt.
• Le versement d’une rente viagère jusqu’au décès. Son montant est calculé auprès d’un notaire, à l’aide de différents barèmes et tables de mortalité. Notez que cette rente peut être réversible (versement au conjoint survivant après le décès du premier époux) et peut intégrer une clause d’indexation (sur l’inflation le plus souvent).

Les travaux courants et les impôts locaux restent à la charge du vendeur occupant. En revanche, les grosses réparations doivent être réglées par l’acheteur de la nue-propriété.

Pour le retraité qui vend en viager occupé, l’intérêt du démembrement de son bien immobilier repose sur :

• Le versement du bouquet viager immédiat ;
• La rente viagère versée jusqu’au décès ;
• La capacité de conserver l’usage de bien pour continuer à y vivre ;
• La protection du conjoint survivant, qui pourra percevoir une rente et conserver le droit à vivre dans le logement.

Quel est l’intérêt du démembrement d’un bien immobilier pour la succession ?

Le démembrement d’un bien immobilier s’avère également intéressant si vous souhaitez préparer votre succession. En substance, vous pouvez effectuer un démembrement viager, afin de conserver l’usufruit du logement et faire une donation de la nue-propriété à vos enfants.

L’intérêt du démembrement immobilier se trouve ici dans la possibilité de transmettre son patrimoine en limitant les droits de succession. À l’occasion de la donation de la nue-propriété, les droits de donation sont calculés sur la valeur de celle-ci. Elle correspond à un pourcentage de la valeur de la pleine propriété, en fonction de l’âge du donateur usufruitier :

Après la donation, vous gardez la jouissance du bien et pouvez rester dans les lieux à votre convenance. Au moment de votre succession, vos enfants nu-propriétaires récupèrent l’usufruit du bien et deviennent plein propriétaires. Ils n’ont pas à payer de droits de succession à cette occasion.

Le démembrement d’un bien immobilier et la donation de la nue-propriété constituent donc un outil intéressant pour anticiper la succession. Notez qu’en présence de plusieurs héritiers réservataires, il convient de bien prendre toutes les dispositions nécessaires pour préserver les intérêts de chacun et éviter les contestations ultérieures. De plus, en cas de partage de la nue-propriété entre plusieurs enfants, ces derniers se trouveront en indivision.

Le nu-propriétaire et l’usufruitier sont les deux facettes d’un démembrement immobilier. Zoom sur la définition de ces deux rôles.

Qu’est-ce qu’un nu-propriétaire (définition) ?

Pour expliquer la définition du nu-propriétaire, il faut commencer par détailler la notion de démembrement. Lorsqu’un bien immobilier fait l’objet d’un démembrement, on sépare le droit de propriété entre deux parties : le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Absence de jouissance et décote sur le prix

En quelques mots, le droit de nue-propriété permet de détenir les murs du bien, sans pouvoir en tirer profit. Dans le cadre d’un démembrement immobilier, cela signifie que le nu-propriétaire n’a pas la possibilité d’occuper le bien (résidence principale ou secondaire). De même, il n’est pas en mesure de mettre le bien en location. Enfin, la vente de la pleine propriété ne peut pas être décidée par le seul nu-propriétaire, l’accord de l’usufruitier étant requis.

L’absence temporaire de jouissance du bien est prise en considération dans l’évaluation de la valeur du droit de nue-propriété. On applique ainsi une décote sur la nue-propriété, par rapport au prix de la pleine propriété. Dans le cadre d’un programme de démembrement immobilier, la décote s’élève en moyenne à 35 %, pour un démembrement temporaire d’une durée de 15 ans.

Récupération de la pleine propriété à l’échéance du démembrement

Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’endosse aucune responsabilité quant à la gestion du bien. De même, il n’a pas à s’occuper des travaux éventuels, hors cas particuliers. La gestion et les travaux reposent sur l’usufruitier.

Il en va de même en ce qui concerne la fiscalité en cours de démembrement. Concrètement, le nu-propriétaire échappe à l’imposition des revenus fonciers, puisqu’ils sont perçus par l’usufruitier. Ce dernier est également redevable de la taxe foncière. Enfin, la valeur du bien intègre l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) de l’usufruitier, mais pas celle du nu-propriétaire.

À l’échéance du démembrement, le nu-propriétaire récupère gratuitement la pleine propriété du bien. Aucune compensation n’est due à l’usufruitier. De même, la reconstitution de la pleine propriété n’entraîne ni frais, ni fiscalité à payer.

Dans quelles situations peut-on devenir nu-propriétaire ?

Vous pouvez devenir nu-propriétaire dans différentes situations :

Donation de nue-propriété

Les parents peuvent transmettre la nue-propriété d’un bien immobilier à un enfant de leur vivant. Ce type de démembrement viager leur permet de conserver la jouissance du bien, qu’ils peuvent continuer d’occuper par exemple, tout en préparant la succession. La transmission est taxée aux droits de donation, calculés sur la valeur de la seule nue-propriété, en fonction du barème de l’usufruit viager.

L’enfant devient donc nu-propriétaire. Après le décès des parents, il récupère la pleine propriété, sans payer de droits de succession.

Succession

La succession d’un parent peut s’ordonner de différentes façons. En présence du conjoint survivant et des enfants héritiers, ces derniers peuvent se voir attribuer la nue-propriété d’une partie ou de la totalité du patrimoine du défunt. Les droits de succession des nu-propriétaires sont alors calculés sur les valeurs attribuées aux biens en nue-propriété. Le décès ultérieur du conjoint survivant usufruitier entraîne la fin du démembrement viager et la reconstitution de la pleine propriété.

Investissement immobilier en nue-propriété

Investir en démembrement immobilier permet d’acheter la nue-propriété d’un logement, dans le cadre d’un démembrement temporaire. En contrepartie de l’absence de jouissance, l’investisseur profite d’une décote importante sur le prix d’achat. Puis, il pourra profiter du bien comme bon lui semble à la fin du démembrement. Ce type de montage immobilier correspond bien à un objectif de préparation de la retraite.

Qu’est-ce qu’un usufruitier (définition) ?

Zoom sur la définition du rôle de l’usufruitier.

Droit de jouissance temporaire

En quelque sorte, l’usufruitier bénéficie des droits et avantages qui échappent au nu-propriétaire durant la phase de démembrement. En particulier, il détient la jouissance du bien immobilier (usufruit) : il peut donc y vivre ou mettre le bien en location pour en tirer des revenus. Hors cas particuliers, comme des dégradations aggravées du bien, le droit de jouissance de l’usufruitier ne peut pas être remis en cause par le nu-propriétaire. En revanche, il n’a pas la possibilité de décider seul de la vente du bien.

L’usufruit est amené à prendre fin à un moment donné. La durée de l’usufruit varie selon le type de démembrement :

• Démembrement viager : l’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier ;
• Démembrement temporaire : l’usufruit s’achève après l’expiration du démembrement (15 ans par exemple).

Dans les deux cas, l’usufruitier doit se charger de la gestion du bien. Cela concerne notamment l’entretien du logement lorsque cela est nécessaire. En outre, il est redevable de toutes les charges fiscales liées au bien (revenus fonciers, taxe foncière, IFI).

Perte des droits au profit du nu-propriétaire à l’échéance du démembrement

La fin du démembrement immobilier entraîne la bascule de tous les droits de l’usufruitier vers le nu-propriétaire. Autrement dit, l’usufruitier n’a alors plus aucun droit sur le bien. Il ne perçoit pas non plus de compensation financière à cette occasion.

Ce point doit être considéré spécifiquement dans le cadre d’un démembrement temporaire, puisque le démembrement viager s’achève habituellement avec le décès de l’usufruitier. La rentabilité d’un investissement dans l’usufruit immobilier doit être analysée finement, en prenant en compte le coût initial de l’usufruit et les rendements potentiels pouvant être perçus durant le démembrement. Le prix de l’usufruit correspond à la valeur de la décote accordée au nu-propriétaire. Les rendements locatifs peuvent pour leur part varier dans le temps et ne sont pas garantis.

Notez qu’investir dans l’usufruit immobilier s’envisage avant tout dans le cadre d’un placement en SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). En ce qui concerne les programmes de démembrement, ils sont accessibles aux investisseurs particuliers uniquement en nue-propriété, l’usufruit étant pris par un bailleur professionnel.

Dans quels cas peut-on devenir usufruitier ?

Devenir usufruitier peut survenir dans plusieurs situations :

Donation temporaire d’usufruit (DTU)

L’usufruit temporaire peut faire l’objet d’une donation, au profit d’un enfant ou d’un parent. Cela peut par exemple aider un proche à se loger pendant une période donnée. La transmission est soumise aux droits de donation, qui sont calculés selon le barème fiscal de l’usufruit temporaire.

Succession

Comme vu auparavant, la succession du défunt peut aboutir à la séparation de l’usufruit, qui revient au conjoint survivant, et de la nue-propriété, attribuée aux héritiers. Pour rappel, le conjoint survivant est systématiquement exonéré de droits de succession.

Investissement SCPI

Investir dans l’usufruit de parts de SCPI permet d’acquérir temporairement le droit de jouissance des parts. Cela donne droit au versement des dividendes durant cette période. Le démembrement temporaire de SCPI peut s’envisager sur une durée allant de 3 à 20 ans. Plus le démembrement est court, plus la décote est importante. Ce type de montage immobilier s’avère accessible aux particuliers mais également aux personnes morales, qui cherchent à investir un excédent de trésorerie par exemple. Dans les deux cas, la revente de l’usufruit avant l’échéance s’avère particulièrement difficile.

Les meilleures SCPI en démembrement vous permettent d’investir dans la nue-propriété de parts de sociétés civiles de placement immobilier dans des conditions attractives.

3 bonnes raisons d’investir dans des SCPI en démembrement

Avant de détailler quelles sont les meilleures SCPI en nue-propriété, voici trois bonnes raisons de s’intéresser à l’investissement dans le démembrement de parts de SCPI.

• Pour la préparation de la retraite

Les meilleures SCPI en démembrement représentent un placement pertinent pour la préparation de la retraite. En quelques mots, vous faites l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI, à un prix décoté. Pendant une période donnée (3 à 20 ans), vous ne percevez pas les revenus locatifs, versés sous forme de dividendes. Vous commencez à les encaisser une fois le démembrement terminé.

En choisissant la durée de démembrement qui vous convient, vous pouvez commencer à toucher des revenus complémentaires une fois à la retraite. De la sorte, vos revenus de SCPI vous aident à compléter vos pensions de retraite, pour maintenir votre niveau de vie.

• Pour développer son patrimoine immobilier à un prix décoté

Comme évoqué, l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI se fait à un prix décoté. Plus la période de démembrement est longue, plus la décote est importante. Celle-ci matérialise en quelque sorte les revenus locatifs qui reviennent à l’usufruitier durant le démembrement.

Une fois la pleine propriété des parts recouvrée, vous jouissez de votre investissement immobilier sans encombres. Compte tenu de ce fonctionnement propre au démembrement temporaire, ce type de placement vous permet donc de construire un patrimoine immobilier à un prix décoté.

• Pour ne pas alourdir sa fiscalité

Investir en démembrement de parts de SCPI vous aide à maîtriser votre fiscalité immobilière. Vous ne supportez pas l’imposition des revenus fonciers, qui reviennent à l’usufruitier. De plus, la nue-propriété n’intègre pas l’assiette taxable à l’IFI.

Notre sélection des meilleures SCPI en démembrement pour investir en nue-propriété

Découvrez notre top 5 des meilleures SCPI pour investir en démembrement, sélectionnées entre autres en raison de leur clé de répartition favorable pour les nu-propriétaires.

Coeur de Régions et Epsilon 360°

Pour commencer, portons notre attention sur deux SCPI qui se distinguent pour investir en nue-propriété. Coeur de Régions et Epsilon 360° proposent toutes deux des clés de répartition entre la nue-propriété et l’usufruit parmi les meilleures du marché. Le tableau suivant récapitule le niveau de décote dont vous bénéficiez en achetant la nue-propriété des parts, selon la durée du démembrement temporaire.

De plus, ces deux SCPI diversifiées partagent l’objectif de revaloriser fréquemment leur prix de part. Cela s’avère particulièrement intéressant pour un nu-propriétaire, puisque cela suggère une valorisation de son placement durant la période de démembrement. Notons cependant que la revalorisation du prix de part dans le temps n’est jamais garantie.

Enfin, Coeur de Régions et Epsilon 360° se caractérisent par des bons niveaux de taux de distribution depuis leur création. Si ce point ne joue pas durant la période de démembrement, il s’avère pertinent une fois celui-ci terminé. Par exemple, dans le cadre d’un placement en vue de la retraite, le niveau des dividendes prend toute son importance, puisqu’il s’agit de vos futurs revenus complémentaires. Rappelons que les dividendes peuvent fluctuer dans le temps, à la hausse ou à la baisse, sans garantie quant à leur niveau futur.

CORUM Origin

Pionnière des SCPI européennes, CORUM Origin figure elle aussi parmi les meilleures SCPI en démembrement. Elle affiche notamment des niveaux de décote importants sur la nue-propriété (voir tableau suivant).

De même, cette SCPI a enregistré de multiples revalorisations de son prix de part depuis son lancement en 2012. La valeur de la pleine propriété d’une part de CORUM Origin est ainsi passée de 1 000 à 1 135 € depuis lors.

Dans une perspective d’encaisser des revenus complémentaires après le démembrement des parts, son positionnement de SCPI européenne profite pleinement aux associés. Les dividendes qui leur sont versés font l’objet d’une fiscalité adoucie par rapport à l’imposition des revenus fonciers d’origine française. Ils sont notamment exonérés des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Notons également qu’il s’agit d’une des meilleures SCPI du marché en termes de rendement, puisque son taux de distribution annuel a toujours atteint ou dépassé le seuil de 6 %. Son taux de rendement interne (TRI) sur 10 ans, qui prend en compte l’impact des frais et l’évolution du prix de part, se fixe quant à lui à 6,75 % à fin 2024.

Vendôme Régions et ActivImmo

Vendôme Régions et ActivImmo complètent notre sélection des 5 meilleures SCPI en démembrement. Elles profitent en effet de décotes intéressantes sur la nue-propriété (voir tableau suivant) tout en affichant des profils attractifs en tant que placement immobilier en pleine propriété.

Vendôme Régions se présente comme une SCPI diversifiée plutôt performante. Inaugurée en 2015, elle affiche un TRI sur 10 ans de 5,86 %. Depuis son lancement en 2015, son taux de distribution oscille entre 5,70 et 6,20 %. Elle a également enregistré trois revalorisations de son prix de part sur cette période.

Pour sa part, ActivImmo est la première SCPI spécialisée dans l’immobilier de logistique. Sur les trois dernières années, elle a atteint son rythme de croisière en termes de rendement, avec un dividende annuel brut par part de l’ordre de 33,55 €. Cela correspond à un taux de distribution de 5,50 %. Contrairement aux autres SCPI de notre sélection, ActivImmo, créée en 2019, n’a pas encore connu de hausse de son prix de part.

La décote sur la nue-propriété représente un élément majeur d’un démembrement immobilier. Elle ne prend pas la même forme selon le montage patrimonial considéré.

La décote sur la nue-propriété d’un investissement immobilier

Avec le démembrement temporaire, vous pouvez investir dans l’immobilier d’une manière différente. En quelques mots, le démembrement vous permet d’acquérir la seule nue-propriété d’un bien. L’usufruit revient quant à lui à une personne morale, habituellement un bailleur professionnel.

Durant le démembrement, le nu-propriétaire ne peut pas profiter du bien, pour le mettre en location par exemple. Ce droit revient exclusivement à l’usufruitier. La décote sur la nue-propriété vient donc compenser cette perte de revenus potentiels.

Dans le cadre d’un programme immobilier, la décote de la nue-propriété et la durée du démembrement sont connues à l’avance. De manière générale, plus la durée de démembrement est longue, plus la décote de la nue-propriété est élevée. Le plus souvent, les programmes affichent des durées de démembrement de 15 ans et une décote de 35 %.

Autrement dit, vous payez 65 % du prix du bien, en contrepartie d’une absence de jouissance durant 15 ans. Pendant cette période, vous ne percevez pas de revenus fonciers. Ce qui signifie également que vous n’êtes pas imposé à ce titre. De plus, vous évitez la taxe foncière et la nue-propriété n’est pas comptabilisée dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Une fois le démembrement temporaire achevé, la pleine propriété du bien vous revient. Vous pouvez alors en disposer comme vous le souhaitez (résidence principale, location, etc.). En cas de mise en vente, la décote sur la nue-propriété n’est pas soumise à l’imposition des plus-values immobilières.

La décote sur la nue-propriété des SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent également être démembrées. Il est ainsi possible d’investir dans la nue-propriété de parts de SCPI, en profitant d’une décote.

Contrairement à un programme de démembrement immobilier, la décote sur la nue-propriété des parts de SCPI s’adapte à vos besoins. Les SCPI accessibles proposent des durées de démembrement variées, allant de 3 à 20 ans. Plus le démembrement se prolonge, plus la décote est conséquente.

Par exemple, pour une SCPI comme CORUM Origin, la décote sur la nue-propriété se situe à 22 % pour un démembrement sur 5 ans. Pour une nue-propriété de 15 ans, elle atteint 39 %. Enfin, la décote de la nue-propriété atteint 44 % pour un démembrement SCPI de 20 ans.

Durant le démembrement, les règles de fonctionnement de la nue-propriété SCPI sont comparables à celle d’un bien immobilier. Vous ne percevez pas de dividendes, ne supportez aucune fiscalité et les parts échappent à l’IFI. Une fois le démembrement amené à terme, vous récupérez la pleine propriété des parts et commencez à percevoir des loyers.

Donation, succession : quelle décote ?

Vous pouvez vous trouver en situation de transmettre ou de récupérer la nue-propriété d’un bien immobilier dans le cadre de la transmission de patrimoine. Les héritiers du défunt peuvent obtenir tout ou partie de la nue-propriété d’un ou plusieurs logements, en fonction de la situation patrimoniale considérée. Et plus précisément, selon la présence d’un conjoint survivant, les droits récupérés par celui-ci et le nombre d’enfants héritiers.

Pour anticiper cette étape, il est possible de procéder à une donation de nue-propriété aux héritiers. Dans ce cas, vous gardez l’usufruit du bien et pouvez continuer à l’occuper. Après le décès, les héritiers récupèrent la pleine propriété du bien, sans payer de droits de succession. Il s’agit là d’un démembrement viager, plutôt que d’un démembrement temporaire. À la différence de ce dernier, la durée du démembrement viager n’est pas connue à l’avance.

Notez que les droits de donation, après abattement fiscal éventuel (100 000 € maximum par enfant et par parent), restent applicables au moment de transmettre la nue-propriété de son vivant. Pour calculer l’impôt sur la donation, la décote est prise en compte au préalable. Celle-ci dépend du barème fiscal de l’usufruit viager, qui évolue selon l’âge du donateur usufruitier :

• Entre 51 et 60 ans : 50 % de décote
• Entre 61 et 70 ans : 40 %
• De 71 à 80 ans : 30 %
• Après 81 ans : 20 %
• Au-delà de 90 ans : 10 %

Le même barème s’applique en cas de transmission de la nue-propriété aux héritiers après le décès du défunt. On prend alors en compte l’âge du conjoint survivant pour calculer la décote sur la nue-propriété.

La fiscalité du démembrement de propriété doit s’envisager selon le droit détenu (nue-propriété ou usufruit) et la situation patrimoniale considérée.

Démembrement de propriété, la séparation de la nue-propriété et de l’usufruit

Avant de détailler la fiscalité du démembrement de propriété, il convient de rappeler quelques bases concernant ce montage immobilier. Le démembrement consiste à séparer un bien immobilier en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit.

Le nu-propriétaire détient les murs mais sans avoir l’usage du bien, qui revient à l’usufruitier. Compte tenu de cette distinction, le prix de chaque droit correspond à une fraction de la valeur du bien en pleine propriété.

Il existe deux variantes différentes. Le démembrement viager permet d’anticiper la succession, puisque la pleine propriété reviendra au nu-propriétaire (enfant par exemple) après le décès de l’usufruitier.

En démembrement temporaire, la durée de séparation est déterminée initialement. A l’issue de la période de démembrement, la pleine propriété revient au nu-propriétaire et l’usufruitier perd ses droits. Le plus souvent, ce montage immobilier correspond à un investissement en nue-propriété, avec une durée de démembrement de 15 ans en moyenne.

Vous pouvez consulter les différents programmes d’investissement immobilier en nue-propriété sur notre site et contacter un spécialiste pour être accompagné(e) dans vos démarches.

La fiscalité du démembrement de propriété pour le nu-propriétaire

Détaillons à présent le fonctionnement du démembrement de propriété en ce qui concerne la fiscalité du nu-propriétaire.

Pas d’impôt sur la nue-propriété pendant le démembrement

Investir dans la nue-propriété ne permet pas de générer de revenus immédiats. Les loyers reviennent en effet à l’usufruitier durant le démembrement de propriété.

En toute logique, la fiscalité du démembrement de propriété s’avère ainsi intéressante pour le nu-propriétaire. Il ne subit aucune imposition sur les revenus fonciers. Mieux encore, il est exonéré de taxe foncière.

Enfin, la valeur de la nue-propriété n’est pas prise en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) en règle générale. C’est notamment le cas dans le cadre d’un investissement immobilier en nue-propriété.

Fiscalité en cas de donation de nue-propriété et de succession

La fiscalité du démembrement de propriété prévoit également des conditions intéressantes en cas de donation de la nue-propriété. Il faut ici distinguer les cas de démembrement viager et temporaire :

• Démembrement viager : la valeur de la nue-propriété retenue pour le calcul des droits de donation dépend de l’âge du donateur. Plus il est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est conséquente, selon le barème de l’usufruit viager.
• Démembrement temporaire : ici, on applique le barème de l’usufruit temporaire pour déterminer la valeur de la nue-propriété au regard de la fiscalité de la donation. On applique ainsi un abattement de 23 % par décennie de démembrement (46 % pour 11 ans, par exemple).

La donation de nue-propriété constitue ainsi un outil très intéressant pour anticiper la succession du patrimoine immobilier, puisque la fiscalité de la donation ne porte que sur une fraction de la valeur de la pleine propriété. De plus, les donataires peuvent bénéficier d’abattements fiscaux (100 000 € par enfant et par parent). Cela peut leur permettre d’être complètement exonérés de droits de donation.

Lorsque le démembrement prend fin, il n’y aucune fiscalité supplémentaire. Dans le cas du démembrement viager, cela signifie qu’il n’y a pas de droits de succession à payer.

Découvrez tous les avantages de l’investissement immobilier en nue-propriété et les meilleurs programmes du moment.

Imposition de la plus-value immobilière

Une fois devenu plein propriétaire, le nu-propriétaire peut profiter du bien comme bon lui semble. Il peut par exemple le mettre en location, pour percevoir des loyers. Il est également possible de mettre le bien en vente, pour encaisser une plus-value.

Dans ce dernier cas, l’imposition de la plus-value immobilière est avantageuse. La plus-value taxable est calculée en comparant la valeur du bien en pleine propriété au moment de l’acquisition de la nue-propriété avec le prix de vente du bien. De la sorte, la décote consentie à l’acquisition de la nue-propriété n’est pas imposée. Ce qui représente donc un gain net d’impôt pour le nu-propriétaire.

La différence entre le prix initial de la pleine propriété et la valeur du bien à la revente reste imposable selon la fiscalité des plus-values immobilières.

La fiscalité du démembrement de propriété pour l’usufruitier

Détenir l’usufruit d’un bien immobilier dans le cadre d’un démembrement de propriété implique différentes conséquences fiscales.

Fiscalité en cours de démembrement de propriété

L’usufruitier ayant la jouissance du bien, il supporte la fiscalité afférente à celui-ci. Typiquement, si le bien est mis en location, il doit régler l’imposition des revenus fonciers (ou BIC en cas de location meublée) sur les loyers qu’il perçoit.

De plus, c’est l’usufruitier qui est redevable de la taxe foncière levée sur le logement. Il en va de même pour d’autres impôts locaux, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) par exemple.

En ce qui concerne l’IFI, la valeur de la pleine propriété intègre le patrimoine taxable de l’usufruitier la plupart du temps. Il existe cependant des exceptions visant l’attribution de l’usufruit au conjoint survivant à la succession ou la vente avec réserve d’usufruit (vente en viager occupé), dans lesquels l’imposition est partagée avec le nu-propriétaire.

Fiscalité de la donation temporaire d’usufruit

Un propriétaire peut choisir de procéder à une donation temporaire d’usufruit. Il se défait alors de son droit de jouissance du bien au profit du donataire, pour une durée limitée. Dans ce cadre, des droits de donation peuvent s’appliquer. Ils doivent être payés, en principe, par le nouvel usufruitier.

Pour calculer l’imposition de la donation temporaire d’usufruit, on applique un abattement de 23 % par tranche de dix années de démembrement. Puis, la valeur obtenue peut bénéficier des abattements sur les droits de donation, jusqu’à 100 000 € par enfant.

Une fois ce démembrement temporaire terminé, aucune fiscalité supplémentaire n’est à prévoir.

Les droits du nu-propriétaire

Afin de tirer pleinement parti d’un investissement en démembrement immobilier, il faut bien connaître les droits du nu-propriétaire. En effet, l’investisseur particulier se porte acquéreur de la nue-propriété d’un bien immobilier. Rappelons qu’il est également possible de devenir nu-propriétaire après une donation ou suite à l’héritage d’une succession.

Récupérer la pleine propriété à l’échéance du démembrement

Compte tenu du fonctionnement du démembrement immobilier, le nu-propriétaire bénéficie d’un droit capital : celui de devenir pleinement propriétaire à l’échéance. Concrètement, à la fin du démembrement temporaire ou viager, il récupère la pleine propriété du bien. Et ce, sans contrepartie à régler à l’usufruitier. Notez qu’il n’y pas de fiscalité à payer à cette occasion.

La pleine propriété du bien doit être remise dans un bon état d’entretien. Il s’agit là d’une responsabilité majeure de l’usufruitier. Dans le cadre d’un programme immobilier, l’usufruit est détenu par une personne morale (bailleur social ou collectivité locale par exemple).

La durée du démembrement, à observer avant d’obtenir la pleine propriété, varie selon le type de montage envisagé. Pour un démembrement viager, la durée dépend de l’espérance de vie de l’usufruitier. Pour un démembrement temporaire, il s’agit d’une durée fixe, de 15 ans en moyenne.

Vous êtes intéressé(e) par un investissement immobilier en nue-propriété ? Nos conseillers peuvent vous rappeler pour vous aider à mener votre projet.

Céder le droit de nue-propriété, par vente ou donation

Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire n’a pas la possibilité d’occuper le bien ou de le mettre en location pour percevoir des revenus fonciers. Ces droits appartiennent à l’usufruitier. De même, il n’est pas possible de vendre la pleine propriété sans l’accord de ce dernier.

En revanche, les droits du nu-propriétaire lui permettent de vendre la nue-propriété à un tiers. Notez cependant qu’il ne s’agit pas d’une simple formalité. Il faut en effet trouver un acquéreur intéressé par le droit de nue-propriété, dans les conditions fixées par le démembrement en cours. La demande pour ce type de transaction s’avère limitée.

Le nu-propriétaire a également la possibilité d’effectuer une donation de son droit de nue-propriété. Il peut ainsi le transmettre à ses enfants, par exemple. L’opération est soumise aux droits de donation, en sachant qu’un enfant peut bénéficier d’un abattement fiscal à hauteur de 100 000 € maximum. Pour un investisseur en nue-propriété, la donation constitue une option pour optimiser la transmission d’un patrimoine immobilier de son vivant.

Les obligations du nu-propriétaire

Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne supporte aucune contrainte de gestion locative. De même, il n’alourdit pas son impôt sur le revenu, en l’absence de rendement locatif. Mieux encore, il est exonéré de taxe foncière et la nue-propriété échappe à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Pour autant, certaines obligations pèsent sur le nu-propriétaire. Par exemple, il doit assumer les travaux de grosses réparations si nécessaire. Ces travaux sont listés comme suit à l’article 606 du Code civil : “Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.” Ce sujet concerne surtout les démembrements viagers ou démembrements temporaires de logements anciens. Lorsque le programme immobilier porte sur le démembrement de logements neufs, la nécessité de réaliser de grosses réparations diminue drastiquement.

En complément, le nu-propriétaire a l’obligation de permettre à l’usufruitier de profiter de son droit sans entraves particulières. Ainsi, il n’a pas la possibilité de faire réaliser des travaux pouvant modifier la substance du bien ou porter atteinte aux droits de l’usufruitier, en dehors des grosses réparations à sa charge. En toute logique, il lui est impossible d’ordonner la démolition du logement.

Enfin, les droits du nu-propriétaire ne l’autorisent pas à réduire la durée de démembrement, qui est fixée selon l’usufruit légal ou conventionnel. Comme vu précédemment, la vente de la pleine propriété ne peut se faire que d’un commun accord entre les deux parties.

Nos conseillers peuvent vous présenter les dernières opportunités d’investissement en nue-propriété.

Définition de l’usufruit locatif libre (ULL)

L’usufruit locatif libre (ULL) est une notion que vous pouvez rencontrer lorsque vous cherchez à investir dans l’immobilier en démembrement.

En effet, un investissement en démembrement temporaire de propriété distingue deux droits distincts sur le logement. Plus précisément, vous faites l’acquisition de la nue-propriété du bien tandis qu’un bailleur professionnel procède à l’achat de l’usufruit. Compte tenu de cette séparation de la pleine propriété, chaque partie paie une partie du prix du logement, en bénéficiant ainsi d’une décote par rapport à celui-ci.

Concrètement, la notion d’usufruit locatif libre traduit la capacité donnée au bailleur de mettre le logement en location sur le marché libre. Ce faisant, il se défait de toute contrainte concernant le prix du loyer ou le niveau de revenus des locataires. En cela, l’ULL se distingue de l’usufruit locatif intermédiaire (ULI) et de l’usufruit locatif social (ULS).

Du point de vue de l’investisseur particulier, l’achat en nue-propriété permet de détenir les murs du logement, sans pouvoir en tirer profit dans l’immédiat. Vous ne pouvez pas occuper les lieux ou mettre le bien en location vous-même durant la période de démembrement. En revanche, vous récupérez la pleine propriété à l’issue du démembrement temporaire.

Si vous souhaitez investir en démembrement immobilier, prenez contact avec un de nos experts pour accéder aux meilleurs programmes du moment.

Avantages et inconvénients de l’usufruit locatif libre

Zoom sur les atouts d’un investissement en nue-propriété avec usufruit locatif libre, ainsi que ses désavantages.

Les atouts de l’ULL

En premier lieu, investir en démembrement immobilier avec usufruit locatif libre permet de profiter des avantages d’un achat en nue-propriété temporaire :

• Sur le prix d’acquisition : la nue-propriété est décotée de 25 à 40 % par rapport au prix de la pleine propriété.
• Sur la fiscalité : vous échappez à l’impôt sur les revenus fonciers, à la taxe foncière et à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pendant le démembrement.
• Sur la gestion : elle est prise en charge intégralement par le bailleur usufruitier jusqu’à la fin du démembrement.

Enfin, vous récupérez la pleine propriété du bien à l’échéance du démembrement temporaire, sans payer de frais ni de fiscalité. L’usufruitier n’a plus aucun droit sur votre bien.

Notez également que l’ULL permet à l’usufruitier de disposer d’une grande latitude en matière de loyers et de locataires. Ce faisant, les bailleurs professionnels peuvent ainsi cibler des immeubles avec un standing potentiellement élevé, en termes d’emplacement, de qualité de l’habitat et de prestations. Il est aussi davantage envisageable d’investir dans la nue-propriété d’un logement ancien par ce biais, en sachant que la plupart des programmes immobiliers en démembrement visent des logements neufs.

Les désavantages

Compte tenu de son fonctionnement, un investissement immobilier avec usufruit locatif libre ne permet pas de percevoir les loyers pendant la période de démembrement temporaire. Celle-ci, connue à l’avance, se situe à environ 15 ans en moyenne. Il s’agit donc d’un investissement de long terme, ce qui est la règle générale en immobilier du reste.

Il faut ajouter que les possibilités de revente avant la fin de démembrement sont limitées. En effet, vous ne vendez que votre droit de nue-propriété, et non la pleine propriété du logement. La profondeur de marché est donc plus restreinte.

L’usufruit locatif libre présente également un inconvénient spécifique, comparé à l’usufruit locatif social ou intermédiaire. L’ULL n’autorise pas l’investisseur en nue-propriété à déduire les intérêts de son emprunt de ses éventuels revenus fonciers tirés d’autres investissements immobiliers. Le financement à crédit ne lui permet donc pas de diminuer l’impôt dû au titre de ses investissements locatifs traditionnels. Bien entendu, il ne s’agit pas d’un désavantage si vous ne percevez pas de revenus locatifs par ailleurs.

Investir en démembrement immobilier avec usufruit locatif libre

Si vous souhaitez acquérir un bien pour investir en nue-propriété avec usufruit locatif libre, vous pouvez vous intéresser aux programmes immobiliers avec des biens accessibles en démembrement. Vous pouvez retrouver facilement la liste des programmes de démembrement immobilier sur notre site.

Vous pouvez choisir les programmes qui conviennent le mieux à vos critères, en termes d’emplacement, de prix ou encore de qualité du bâti par exemple. Les fiches programmes vous indiquent également la durée du démembrement temporaire ainsi que la décote proposée par rapport au prix de la pleine propriété. D’une manière générale, plus la période de démembrement est longue, plus la décote est élevée.

Pour trouver le programme immobilier qui vous convient et investir en nue-propriété avec l’accompagnement d’un professionnel, vous pouvez prendre contact avec l’un de nos experts.

Focus sur l’usufruit locatif intermédiaire (ULI) et comment en tirer parti avec un investissement en démembrement immobilier.

Définition de l’usufruit locatif intermédiaire (ULI)

L’usufruit locatif intermédiaire, ou ULI, est une composante importante de l’offre de logements à la location. Il peut entrer en jeu dans un investissement immobilier en démembrement.

Pour rappel, un investissement en démembrement consiste à détacher la pleine propriété en deux droits distincts sur le même logement :

• La nue-propriété : le droit de détenir le bien sans en profiter, qui revient à un investisseur particulier ;
• L’usufruit : le droit d’utiliser le bien, pour le mettre en location par exemple, qui appartient à un bailleur institutionnel.

Dans un montage immobilier de ce type, chaque intervenant paie alors une partie de la valeur du bien. La décote est plus élevée pour l’usufruitier, afin de refléter le fait qu’à l’échéance du démembrement, il perd tous ses droits sur le bien. La pleine propriété revient en effet au nu-propriétaire.

Dans le cadre de l’usufruit locatif intermédiaire, l’usufruit revient à un bailleur spécialisé dans le logement social ou le logement intermédiaire. Le bailleur s’engage à louer le bien dans les conditions requises par la location intermédiaire. Les ménages locataires ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources et les loyers sont plafonnés.

Concrètement, le logement intermédiaire représente un palier entre le logement social et le marché libre. De façon concordante, l’usufruit locatif intermédiaire se situe entre l’usufruit locatif social (ULS) et l’usufruit locatif libre (ULI).

Découvrez les dernières opportunités d’investissement en démembrement immobilier avec un spécialiste.

Usufruit locatif intermédiaire : quels avantages et inconvénients ?

Le point sur les atouts et les désavantages d’un achat immobilier en démembrement avec usufruit locatif intermédiaire.

Avantages du démembrement et intérêt de l’ULI pour l’investisseur

Un achat via un dispositif ULI reprend, en toute logique, les avantages d’un investissement en démembrement immobilier temporaire. Au moment de l’acquisition, le prix de la nue-propriété bénéficie d’une décote, par rapport à celui de la pleine propriété. Celle-ci se situe le plus souvent entre 25 et 40 %.

Après l’acquisition, le nu-propriétaire n’a rien à gérer au titre de son investissement. La gestion locative est supportée par l’usufruitier. Il en va de même pour la fiscalité afférente au bien (taxe foncière notamment). Enfin, la valeur de la nue-propriété n’intègre pas l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) du nu-propriétaire.

A l’échéance, le fonctionnement du démembrement immobilier temporaire prévoit l’attribution de la pleine propriété du bien au nu-propriétaire. Cela n’occasionne pas de frais spécifiques, ni d’impôt à payer.

En complément, notez que l’achat d’un logement intermédiaire neuf bénéficie d’un taux de TVA réduit. La TVA à 10 % s’applique à ce type d’opération, au lieu de la TVA au taux plein de 20 %.

Enfin, l’investisseur dans la nue-propriété d’un bien sous le régime de l’usufruit locatif intermédiaire peut déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers tirés d’autres investissements immobiliers. Cela lui permet de diminuer l’imposition de ses autres investissements locatifs. Rappelons que durant toute la durée du démembrement, l’investisseur ne perçoit pas les revenus locatifs, qui reviennent à l’usufruitier en location intermédiaire.

Inconvénients

Comme évoqué précédemment, un investissement immobilier en démembrement implique que le nu-propriétaire ne peut pas profiter lui-même du bien dans l’immédiat. Le droit d’exploitation du bien, notamment en vue d’une mise en location intermédiaire, revient exclusivement à l’usufruitier jusqu’à l’échéance.

La durée du démembrement temporaire du bien est fixée à l’avance. Pour la plupart des programmes immobiliers, elle court sur 15 ans. Autrement dit, il s’agit d’un investissement de long terme, ce qu’il faut prendre en considération avant de s’engager. D’autant que si la revente du droit de nue-propriété n’est pas techniquement impossible avant l’échéance, il s’agit d’un marché très limité.

Concernant le locataire en place à l’approche de la fin du démembrement, le bailleur institutionnel détenteur de l’usufruit locatif intermédiaire doit faire en sorte que le bail de location s’achève avant l’échéance du démembrement. Cela doit permettre à l’investisseur en nue-propriété d’éviter une situation dans laquelle il récupérerait un logement occupé. L’investisseur peut par ailleurs choisir de garder le locataire en place après le démembrement. En cas de mise en vente du bien, si un locataire est installé, il dispose d’un droit d’achat prioritaire, lui permettant d’acquérir le logement s’il est en mesure de payer le prix demandé.

Comment faire pour investir dans un programme de démembrement immobilier avec usufruit locatif intermédiaire ?

Pour investir en démembrement temporaire, il faut commencer par scruter les programmes immobiliers accessibles. Le plus souvent, il s’agit de programmes de logements neufs, vendus en état futur d’achèvement (VEFA) avec une date de livraison cible. Les logements intermédiaires ont par ailleurs vocation à répondre aux besoins de ménages salariés notamment : ils sont donc généralement localisés dans des bassins d’emploi, avec une bonne desserte de transports. Il est ainsi possible de privilégier des emplacements qualitatifs pour investir avec des programmes intégrant un usufruit locatif intermédiaire.

Les programmes doivent fournir un certain nombre d’informations essentielles concernant les biens disponibles : prix, superficie, durée de démembrement, etc. L’identité du bailleur doit également être précisée. S’il s’agit d’un bailleur institutionnel, il est possible que le programme prévoit un usufruit locatif intermédiaire. Vous pouvez obtenir cette information dans les documents de présentation du programme ou auprès d’un spécialiste de l’investissement en démembrement.

Zoom sur l’usufruit locatif social (ULS), un type d’investissement immobilier en démembrement de propriété avantageux.

Définition de l’usufruit locatif social (ULS)

L’usufruit locatif social (ULS) peut vous intéresser si vous cherchez à investir dans l’immobilier. Et plus précisément, en démembrement de propriété.

Dans le cadre d’un achat en démembrement immobilier, on sépare la pleine propriété en deux parties :

• La nue-propriété, acquise par un investisseur particulier ;
• L’usufruit, acheté par un bailleur professionnel.

Compte tenu du fonctionnement du démembrement, chaque partie prenante paie une fraction du prix du bien. L’investisseur bénéficie donc d’une décote appréciable, variable selon la durée d’engagement.

La particularité de l’usufruit locatif social tient à l’identité de l’usufruitier. Il s’agit d’un bailleur social, comme un organisme HLM par exemple. Le bailleur social prend en charge la location du bien pendant la période de démembrement, en mettant le bien à disposition des demandeurs de logements sociaux.

Les relations entre l’investisseur en ULS et le bailleur social sont régies par une convention de démembrement. Celle-ci fixe notamment la durée du démembrement et les obligations de l’usufruitier vis-à-vis du nu-propriétaire, par exemple en ce qui concerne l’état du bien à la restitution de la pleine propriété. Notez que cette étape clé n’entraîne ni frais, ni fiscalité pour l’investisseur.

Cette variante de démembrement immobilier, issue de la loi ENL de 2006, contribue à renforcer l’offre de logements locatifs à loyers modérés. L’ULS est particulièrement utilisée dans les zones tendues des grandes agglomérations (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, etc.) afin de répondre à une forte demande locative et au besoin de développer l’offre de logements dans le parc social. Selon les cas et les programmes immobiliers, il peut s’agir de logements neufs ou anciens.

Découvrez les meilleurs programmes d’investissement en nue-propriété auprès de nos conseillers.

Avantages et inconvénients de l’ULS

Investir en démembrement immobilier avec usufruit locatif social présente des avantages et inconvénients.

Avantages

En premier lieu, le nu-propriétaire profite des atouts propres à un démembrement immobilier classique, à savoir :

• Une décote sur le prix d’achat (25 à 40 %), puisqu’il n’acquiert que la nue-propriété ;
• L’absence de gestion locative, celle-ci revenant à l’organisme HLM usufruitier ;
• L’exonération de taxe foncière et d’impôt sur la fortune immobilière ;
• La possibilité de récupérer la pleine propriété du bien à l’échéance du démembrement, sans frais ni fiscalité.

L’investisseur bénéficie également d’un avantage spécifique à l’usufruit locatif social. En effet, il a droit à la déduction fiscale des intérêts d’emprunt de ses autres revenus fonciers imposables. Cela peut lui permettre d’alléger sa charge fiscale, le cas échéant.

Enfin, les programmes d’usufruit locatif social se situent avant tout dans de grandes agglomérations, avec une forte demande de logement. Cela s’avère un atout pour la suite, dans la perspective d’une revente ou d’une mise en location. Il est par exemple possible d’acquérir par ce biais un logement ancien en plein Paris, avec un budget beaucoup plus limité que la normale.

Notons également que l’ULS constitue un moyen de participer au développement d’une offre de logement à coût modéré. Ce type de montage permet aux bailleurs sociaux de financer de nouveaux logements à destination des locataires demandeurs d’un logement social sans mobiliser de fonds propres. Il aide également les collectivités locales à atteindre les quotas de production de logements sociaux, sans nécessairement avoir recours à des subventions publiques.

Inconvénients de l’usufruit locatif social

En ce qui concerne les inconvénients de l’usufruit locatif social, ceux-ci ont davantage trait aux désavantages inhérents au démembrement immobilier. A savoir :

• Il s’agit d’un investissement de long terme, devant s’envisager sur toute la durée du démembrement (15 ans en moyenne) ;
• Durant cette période, les revenus locatifs reviennent exclusivement à l’usufruitier ;
• La revente de la nue-propriété avant l’échéance du démembrement n’est pas facile et la liquidité de ce marché immobilier est limitée.

A l’approche de l’expiration de l’usufruit, le locataire en place est notifié de sa situation. Normalement, son bail prend fin à la réunion de la pleine propriété. Le cas échéant, il peut négocier avec l’investisseur nu-propriétaire en vue de signer un nouveau bail. Si le logement est mis en vente à la fin du démembrement, le locataire détient un droit d’achat prioritaire.

Comment investir en usufruit locatif social

L’achat d’un bien en démembrement avec ULS se réalise via un programme immobilier spécialisé. Concrètement, les investissements disponibles sont recensés, avec un certain nombre d’informations clés à disposition :

• Localisation ;
• Superficie ;
• Durée de démembrement ;
• Prix de la nue-propriété et pourcentage de décote ;
• Identité du bailleur social ;
• Date de livraison estimée, dans le cas des programmes neufs.

Le plus souvent, un même programme comprend différents lots accessibles pour un investissement en usufruit locatif social. Selon les circonstances, il est possible d’acquérir des appartements de type studio ou deux pièces mais également des logements familiaux.

Il est recommandé de faire appel à un acteur spécialisé du démembrement immobilier pour identifier les opportunités d’investissement du moment et obtenir des conseils sur les différents programmes à privilégier.

Pour investir dans l’immobilier, plusieurs options s’offrent à vous, dont le démembrement de propriété et la location meublée non professionnelle (LMNP). Atouts, inconvénients, comment choisir entre nue-propriété ou LMNP ?

Investir dans l’immobilier en nue-propriété, qu’est-ce que c’est ?

Zoom sur le fonctionnement de la nue-propriété, ses avantages et inconvénients.

Définition et fonctionnement de la nue-propriété

Le démembrement immobilier permet de séparer la propriété d’un bien en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit. En investissant dans la nue-propriété immobilière, vous détenez les murs d’un bien. Mais sans en avoir l’usage, qui revient à l’usufruitier. Compte tenu de ce partage, chaque investisseur paie une partie du prix du bien, ce qui permet donc d’acheter de l’immobilier avec une décote.

Avec un achat en nue-propriété, vous investissez en démembrement temporaire. Ainsi, la séparation des deux droits prend fin à l’échéance du démembrement. Le plus souvent, dans le cadre des programmes immobiliers qui proposent l’investissement en nue-propriété, la durée de démembrement se situe à 15 ans. Et à l’échéance, la pleine propriété est réunie, dans les mains du nu-propriétaire.

Découvrez les dernières opportunités d’investissement en nue-propriété auprès d’un conseiller spécialisé.

Avantages et inconvénients de la nue-propriété

Investir en nue-propriété présente un certain nombre d’avantages majeurs :

• Le prix d’achat de la nue-propriété bénéficie d’une décote par rapport à celui de la pleine propriété. Cela est censé compenser l’absence temporaire d’usage (usufruit).
• Durant le démembrement, il n’y a ni fiscalité, ni charges, ni gestion locative, hors cas très particuliers.
• A la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère le plein usage du bien et l’usufruitier perd ses droits. Cela n’entraîne pas de frais supplémentaires pour le nu-propriétaire, qui devient libre de disposer du bien comme il le souhaite.
• En cas de vente du bien après la réunion de la pleine propriété, l’imposition de la plus-value immobilière est avantageuse, car la décote initiale n’est pas fiscalisée.

En face de ces avantages, la nue-propriété immobilière présente également certains inconvénients. En premier lieu desquels, l’absence d’usufruit, puisque cela vous empêche de percevoir des revenus locatifs jusqu’à la fin du démembrement. La durée de démembrement étant de l’ordre de 15 ans, il convient également de pouvoir se projeter sur le long terme. Enfin, il faut rappeler que comme tout investissement immobilier, l’achat en nue-propriété n’offre pas de garantie du capital ou de rendement.

Prenez contact avec un conseiller spécialisé dans l’investissement immobilier en nue-propriété.

Qu’est-ce que l’investissement LMNP ?

L’essentiel à savoir sur l’investissement immobilier en location meublée non professionnelle.

Définition et fonctionnement de la LMNP

La LMNP, ou le statut de loueur en meublé non professionnel, permet d’investir dans l’immobilier meublé, avec une fiscalité intéressante. Vous devez donc procéder à l’achat d’un logement qui sera destiné à la mise en location, avec l’équipement nécessaire pour que l’occupant puisse y vivre.

Ce type d’investissement peut se faire sur le marché locatif classique, neuf ou ancien. Vous devez alors prendre en charge la location et l’ameublement, avec ou sans l’assistance d’un professionnel de l’immobilier. Il est également possible d’acquérir un lot au sein d’une résidence de services (EHPAD, résidence séniors, résidence étudiante…). Dans ce cas, la gestion locative est confiée à un spécialiste du secteur, avec qui vous signez un bail professionnel. Ce contrat fixe le montant des revenus locatifs qui vous reviennent.

Pour bénéficier du statut LMNP, il suffit donc d’avoir une activité de loueur en meublé et de remplir deux autres conditions :

• Ne pas percevoir plus de 23 000 euros de recettes locatives par an ;
• Ne pas tirer la majorité de vos revenus de cette activité de LMNP.

Avantages et inconvénients du statut LMNP

Sous le régime fiscal LMNP, l’investisseur profite d’une fiscalité immobilière très avantageuse. Il peut se placer sous le régime micro-BIC, qui lui octroie un abattement forfaitaire de 50 % sur ces recettes locatives. Autrement dit, il n’est imposé que sur la moitié de ses revenus.

Mais il est également possible de choisir le régime réel d’imposition. Ici, vous retirez l’intégralité des charges locatives de vos revenus et vous bénéficiez en plus de l’amortissement fiscal du bien (hors valeur du foncier). Avec un montage optimal, cela vous permet de générer des recettes locatives très faiblement fiscalisées, voire complètement exonérées d’impôt.

Notez cependant qu’une récente réforme fiscale prévoit de réintégrer les amortissements dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Cela contribue à alourdir l’imposition de la plus-value. Seules les résidences étudiantes et EHPAD échappent à cette hausse de la fiscalité immobilière.

De manière générale, la LMNP en régime réel présente un niveau de complexité de gestion administrative, comptable et fiscale plus élevé que la moyenne. Dans le cadre d’un investissement sur le marché locatif classique, la location meublée présente également des changements de locataires plus fréquents, en moyenne, que la location vide. Il faut également noter que les revenus locatifs peuvent fluctuer dans le temps, y compris avec les résidences de services. Le capital investi n’est pas garanti.

Nue-propriété ou LMNP, comment choisir ?

La nue-propriété et la LMNP constituent deux solutions d’investissement immobilier intéressantes. Mais elles ne répondent pas nécessairement aux mêmes besoins. De plus, elles présentent des avantages et inconvénients distincts.

Par exemple, opter pour la location meublée a plus de sens dès lors que vous cherchez à percevoir des revenus complémentaires rapidement. En effet, dans le cadre de la nue-propriété, vous ne tirez aucun rendement locatif immédiat.

A l’inverse, pour les investisseurs qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier sans payer plus d’impôts (revenus locatifs, IFI, taxe foncière…), la nue-propriété s’avère plus intéressante. Elle a également du sens dans une logique d’investissement à long terme, compte tenu de la durée de démembrement, en vue de la préparation de la retraite par exemple. Enfin, investir en nue-propriété plutôt qu’en LMNP se montre davantage adapté à un objectif de transmission de patrimoine, en anticipation de la succession.

D’un investisseur à un autre, le choix entre nue-propriété ou LMNP dépend donc de paramètres très différents. Pour prendre la bonne décision, et retenir l’investissement immobilier qui vous convient, il est fortement recommandé de faire appel à un spécialiste de la gestion patrimoniale.

Wenova Usufruit est un fonds d’usufruit de parts de SCPI proposant d’investir dans plus d’une vingtaine de sociétés civiles de placement immobilier avec un TRI cible non garanti de l’ordre de 7 à 9 %.

Investir dans l’usufruit de parts de SCPI à l’aide d’un fonds dédié

Investir dans l’usufruit de parts de SCPI est possible grâce au démembrement de propriété. Cette technique patrimoniale consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit entre deux investisseurs. Chacun s’acquitte alors d’une partie du prix de la pleine propriété, en fonction de la durée du démembrement. Durant la période de démembrement temporaire, l’usufruitier (personne physique ou personne morale) perçoit les dividendes distribués par les SCPI. A la fin de la période de démembrement immobilier, la pleine propriété revient au seul nu-propriétaire.

Pour proposer une solution de placement immobilier attractive avec l’usufruit de SCPI, la société de gestion Wenova Asset Management a lancé le fonds Wenova Usufruit. Ce fonds d’investissement alternatifs (FIA) a vocation à investir dans l’usufruit d’une grande variété de SCPI, avec plus d’une vingtaine de sociétés en portefeuille. Il s’agit là d’une manière innovante de rechercher les rendements attractifs (non garantis) de la pierre papier en maximisant la diversification immobilière.

Au 1er janvier 2025, Wenova Usufruit dispose déjà d’un portefeuille très diversifié, avec des SCPI parmi les plus performantes du marché :

Découvrez le fonds Wenova Usufruit auprès de nos conseillers spécialisés dans l’immobilier en démembrement.

Caractéristiques du fonds Wenova Usufruit

Zoom sur les caractéristiques et conditions de souscription du fonds d’usufruit de parts de SCPI.

Objectif de rendement

Le fonds d’usufruit SCPI Wenova Usufruit vise un taux de rendement interne (TRI) de l’ordre de 7 à 9 %. Notez qu’il s’agit d’un objectif non garanti portant sur un horizon de placement de 8 ans. Il s’agit là de la durée cible du fonds, sachant qu’elle peut être prorogée de deux fois deux ans à l’initiative de la société de gestion.

Les dividendes de SCPI sont distribués de manière trimestrielle aux investisseurs, après l’expiration d’un délai de jouissance de cinq mois. Ils correspondent aux loyers perçus par les SCPI grâce à la location des immeubles qu’elles détiennent.

Les distributions trimestrielles se composent de dividendes de SCPI mais également d’une restitution progressive du capital investi dans le fonds Wenova Usufruit. En moyenne, le fonds doit distribuer 4,5 % de rendement par trimestre, dont 75 % de remboursement de capital et 25 % de loyers. Seule la partie correspondant aux loyers est fiscalisée (voir plus loin).

Conditions de souscription

La souscription d’actions du fonds Wenova Usufruit débute à partir d’un minimum de 100 000 €. Elle est ouverte aux personnes physiques, à travers différentes méthodes d’investissement :

• En direct ;
• Via un plan d’épargne en actions (PEA) ou un PEA-PME ;
• Dans le cadre de l’assurance vie luxembourgeoise.

Les personnes morales (entreprises, associations, etc.) ont également la possibilité d’acquérir des actions du FIA. Investir dans l’usufruit de SCPI peut en effet constituer une solution intéressante de placement de trésorerie pour les personnes morales. Elle doit néanmoins être adaptée à leur situation et leurs objectifs, notamment en termes de gestion des besoins de liquidités disponibles et des risques.

Pour tous les investisseurs, les rachats ne sont autorisés qu’après l’expiration d’une période de quatre ans après la souscription.

Demandez plus d’informations à nos conseillers sur le fonds Wenova Usufruit.

Risques, frais et fiscalité

Investir dans l’usufruit de parts de SCPI présente des risques, notamment de perte en capital et de liquidité à la revente. L’indicateur de risque SRI du fonds Wenova Usufruit se situe à un niveau de 3 sur 7.

Cet investissement immobilier présente également des frais :

• 6 % de commission de souscription ;
• 12 % de frais de gestion annuels sur les coupons distribués. L’objectif de TRI de 7 à 9 % est donné net de frais de gestion.

En ce qui concerne la fiscalité, les investisseurs en direct sont imposés à la flat tax de 30 %. Les placements logés dans un PEA/PEA-PME ou une assurance vie luxembourgeoise supportent la fiscalité applicable à ces enveloppes.

Pour les investisseurs personnes morales à l’IS, l’impôt sur les sociétés s’applique. Le cas échéant, elles peuvent opter pour le régime de fiscalité mère-fille. A noter que les SCPI investies à l’étranger offrent aux personnes morales à l’IS la possibilité de générer un déficit fiscal reportable.

Zoom sur le calcul des frais de notaire dans le cadre d’un investissement immobilier en démembrement de propriété.

Les frais de notaire dans le cadre d’un démembrement de propriété

Les frais de notaire sont à prendre en compte pour un achat immobilier ou la transmission d’un patrimoine immobilier. Dans le cadre d’un démembrement de propriété, le calcul de ces frais de notaire, qui comprennent la fiscalité ainsi que les émoluments du notaire, répond à des règles spécifiques.

Si vous investissez en démembrement temporaire dans l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier, vous achetez votre droit tandis qu’un autre intervenant acquiert l’usufruit du logement. Dans ce cas, les émoluments du notaire sont partagés entre les deux parties, en fonction du prix de la nue-propriété d’une part et de celui de l’usufruit d’autre part. Autrement dit, chacun paie la rémunération du notaire selon le prix qu’il doit payer pour obtenir son droit immobilier.

Le calcul des droits de mutation à titre onéreux et de la fiscalité afférente à l’acquisition (droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière) est quant à lui proportionnel à la valeur de chaque droit.

Pour en savoir plus sur les avantages et inconvénients d’un investissement en nue-propriété et les opportunités d’achat actuelles, vous pouvez prendre contact avec un de nos spécialistes.

Dans une situation différente, à savoir la vente de la nue-propriété avec réserve d’usufruit pour le vendeur, comme un démembrement viager, les émoluments du notaire sont calculés sur la base du prix exprimé dans l’acte de vente.

Des frais de notaire réduits pour investir en nue-propriété

De façon générale, la grande majorité des programmes d’investissement en démembrement immobilier vous permettent d’acquérir la nue-propriété d’un logement neuf. Or, l’immobilier neuf fait l’objet de frais de notaire réduits par rapport à l’immobilier ancien.

En effet, ils s’élèvent environ à 2 à 3 % de la valeur du bien dans l’immobilier neuf, contre 7 à 8 % dans l’immobilier ancien. Cela s’explique par une fiscalité différente, en ce qui concerne les droits de mutation à titre onéreux, qui pèsent plus lourdement sur les achats de logements anciens.

De plus, parallèlement à l’acquisition de la nue-propriété d’un appartement neuf par un investisseur particulier, un bailleur institutionnel procède à l’achat de l’usufruit. Dès lors, les émoluments du notaire sont partagés entre les deux parties.

L’investissement dans un programme de démembrement immobilier présente donc des avantages en ce qui concerne le calcul des frais de notaire. Pour autant, il s’agit d’un investissement immobilier particulier, qui implique notamment l’absence de jouissance du bien pendant une période d’environ 15 ans. Ses avantages et inconvénients doivent donc être bien compris avant toute décision d’investissement. Pour obtenir des explications détaillées sur ce montage patrimonial et les programmes immobiliers actuellement disponibles, vous pouvez consulter un de nos spécialistes.

Les frais de notaire en cas de donation de la nue-propriété d’un bien immobilier

La nue-propriété d’un bien immobilier peut également être transmise par donation, à un enfant par exemple. On retient alors la valeur de la nue-propriété pour calculer les droits de donation, après prise en compte de l’abattement fiscal applicable. Le montant de l’abattement reste quant à lui inchangé. Pour une donation de parent à enfant, l’abattement s’élève à 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.

Lorsque le donateur se réserve l’usufruit du bien dont la nue-propriété est donnée, les émoluments du notaire sont calculés sur la base de la valeur de la pleine propriété. En revanche, la donation de la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit est détenu par un tiers ne répond pas aux mêmes règles. La rémunération du notaire est déterminée en fonction de la valeur de la seule nue-propriété. Ce cas de figure correspond notamment à celui d’un investisseur en nue-propriété qui procède à une donation de celle-ci avant la fin du démembrement de propriété.

A l’extinction de l’usufruit, qui permet la réunion de la pleine propriété dans les mains du nu-propriétaire, aucune fiscalité supplémentaire ne s’applique.

Investir dans la nue-propriété d’un bien peut s’avérer pertinent en vue de réaliser une plus-value immobilière à la revente. Explications.

Un prix d’achat moins élevé en nue-propriété

Au moment d’investir en nue-propriété, vous faites l’acquisition d’un droit sur le logement. Et ce, sans être pleinement propriétaire. En effet, le démembrement de propriété sépare celle-ci en deux droits distincts : la nue-propriété et l’usufruit. La nue-propriété consiste à détenir les murs sans pouvoir profiter du bien. L’usufruit, au contraire, permet de jouir du logement, pour y vivre ou le mettre en location, mais pas de le détenir.

Chaque partie prenante acquiert donc un droit spécifique sur le bien immobilier, plutôt que la pleine propriété. Le prix d’acquisition réglé par chacun reflète cette réalité. Concrètement, investir en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote. Celle-ci est censée compenser l’absence de jouissance du bien pendant une période donnée. Dans le cadre d’un programme de démembrement immobilier, on trouve le plus souvent des décotes de 35 % pour des durées de démembrement de 15 ans.

Ainsi, investir en nue-propriété permet de maximiser dès le départ les chances de réaliser une plus-value immobilière. Le nu-propriétaire payant 65 % du prix réel du bien en moyenne, il s’avère très bien positionné en vue de concrétiser un gain au moment de revendre le bien.

Vous pouvez en savoir plus sur le démembrement immobilier et les opportunités d’investissement du moment auprès de nos conseillers spécialisés.

Acheter la nue-propriété pour devenir plein propriétaire à l’échéance

Durant toute la période du démembrement temporaire, l’usufruitier détient la jouissance du bien. En revanche, il ne peut pas procéder à sa vente : le cas échéant, il peut uniquement céder son droit d’usufruit, sans modifier l’échéance du démembrement. Notez que le nu-propriétaire n’a pas non plus la possibilité de vendre le bien durant cette période. Il ne peut pas négocier une réduction de la durée de démembrement par ailleurs.

Une fois le démembrement terminé, le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Autrement dit, il récupère l’usufruit du bien. Cette réunion de la pleine propriété entre ses mains n’entraîne aucuns frais ni fiscalité ou formalité particulière. L’usufruitier, pour sa part, n’a plus aucun droit à faire valoir sur le bien.

Devenu plein propriétaire, l’investisseur en nue-propriété peut donc utiliser le logement comme bon lui semble. Concrètement, il peut en faire sa résidence principale ou secondaire, le mettre en location (nue ou meublée) ou encore le revendre afin de percevoir une plus-value. Dans ce dernier cas, il s’agit donc de vendre le bien en pleine propriété, ce qui permet de maximiser le gain réalisé au travers de l’opération.

Si l’investissement en démembrement immobilier vous intéresse, vous pouvez consulter nos conseillers spécialisés dans ce domaine pour plus d’informations.

Calcul et imposition de la plus-value immobilière

Pour calculer la plus-value immobilière réalisée par un investisseur en nue-propriété, il faut distinguer deux notions : la plus-value brute et la plus-value taxable.

Le calcul de la plus-value immobilière brute s’avère assez simple. Il suffit de comparer le prix d’achat de la nue-propriété avec le prix de vente du bien. Autrement dit, combien l’investisseur a payé initialement et combien il a encaissé au moment de céder son investissement. Il bénéficie alors de la décote initiale sur l’acquisition de la nue-propriété pour maximiser sa plus-value.

Le calcul de la plus-value immobilière taxable ne fonctionne pas de la même façon. Ici, on va comparer la valeur de la pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété avec le prix de vente de la pleine propriété. Cela s’avère donc avantageux pour l’investisseur en nue-propriété puisque la décote dont il a bénéficié à l’entrée n’est pas taxée.

Pour illustrer le calcul de la plus-value immobilière d’un investissement en nue-propriété, prenons un exemple simplifié :

• Prix initial du bien en pleine propriété : 300 000 €
• Valeur de la nue-propriété : 195 000 € (décote de 35 %)
• Prix de vente du bien après le démembrement temporaire (15 ans) : 375 000 € (+ 25 % en 15 ans)

La plus-value immobilière brute de l’investisseur s’élève alors à 180 000 € (375 000 – 195 000). La plus-value taxable se limite pour sa part à 75 000 € (375 000 – 300 000). Les 105 000 € de décote initiale sont complètement exonérés de fiscalité.

En tant que montage immobilier, le démembrement de propriété peut répondre à vos objectifs patrimoniaux de long terme. Mais comment investir en nue-propriété ? Décryptage.

Comment investir en nue-propriété dans l’immobilier physique

Les points clés pour savoir comment investir en nue-propriété via l’acquisition d’un bien immobilier.

Investissement dans le cadre d’un programme immobilier

Pour investir dans l’immobilier en nue-propriété, vous devez vous tourner vers des programmes spécialisés. Plus précisément, certains programmes de logements neufs proposent une part de biens disponibles à l’acquisition en nue-propriété. Vous pouvez alors investir à un prix décoté, en sachant que la pleine propriété vous reviendra à l’issue du démembrement temporaire. Durant cette période de démembrement, de 15 ans en moyenne, l’usufruitier conserve la jouissance du bien.

Afin d’identifier de telles opportunités d’investissement en nue-propriété, le plus simple est de faire appel à un spécialiste du démembrement immobilier, comme un conseiller en gestion de patrimoine. Cet intermédiaire peut vous présenter les différents programmes disponibles et leurs caractéristiques clés.

Lorsque vous investissez en nue-propriété dans le cadre d’un programme immobilier, vous avez accès à un certain nombre d’informations essentielles sur l’acquisition :

• Prix de la nue-propriété et de la pleine propriété ;
• Pourcentage de décote sur la nue-propriété ;
• Durée de démembrement.

Bien entendu, vous êtes également informé de toutes les caractéristiques propres au programme et au logement qui vous intéressent : adresse, surface habitable, commodités, date de livraison prévisionnelle du logement neuf, etc.

Avantages et inconvénients

Avec cette méthode d’investissement, vous bénéficiez des avantages inhérents à la nue-propriété. En particulier, vous profitez d’une décote sur le prix d’acquisition d’un bien dont vous deviendrez plein propriétaire à l’échéance du démembrement temporaire. Notez également qu’il s’agit dans la grande majorité des cas d’un logement neuf, construit selon les dernières normes de confort et de consommation énergétique. Enfin, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion du bien durant le démembrement, qui est confiée au bailleur professionnel qui acquiert l’usufruit temporaire du bien.

Investir dans la nue-propriété d’un bien immobilier présente également des inconvénients et contraintes à bien prendre en considération. Compte tenu de son fonctionnement, le démembrement temporaire ne vous permet pas de jouir du bien pour y vivre ou le mettre en location avant son échéance. La durée de démembrement s’établissant en général autour de 15 ans, il s’agit donc clairement d’un investissement de long terme, qui ne vous rapportera pas de revenus durant cette période. Puis, la revente de la nue-propriété avant la fin du démembrement est possible, mais peut s’avérer compliquée, car il faut trouver un acquéreur intéressé. Pour finir, comme tout investissement immobilier, vous supportez des risques, dont celui d’une perte en capital.

Pour bien comprendre les tenants et aboutissants d’un investissement en nue-propriété, et accéder aux programmes les plus intéressants du moment, faites appel aux services de l’un de nos conseillers spécialisés.

Comment investir en nue-propriété avec les SCPI

Zoom sur les informations indispensables pour savoir comment investir en nue-propriété avec les SCPI.

Un investissement de pierre papier dans l’immobilier d’entreprise

Avec les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), vous investissez de manière indirecte dans l’immobilier d’entreprise, plutôt que d’acquérir un bien. Plus précisément, vous achetez des parts de la SCPI, et cette dernière constitue un patrimoine immobilier de plusieurs dizaines ou centaines d’immeubles afin de générer un rendement locatif.

L’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI permet, là encore, de bénéficier d’une décote de prix. Plus précisément, vous choisissez la durée du démembrement temporaire, entre 3 et 20 ans, et la décote est déterminée en fonction de cette durée. Plus le démembrement est long, plus la décote du prix de part est importante.

Rappelons que pendant tout cette période, vous ne percevez pas les dividendes versés par la SCPI, qui reviennent à l’usufruitier. Ce n’est qu’à l’issue du démembrement temporaire que vous récupérez la pleine propriété des parts et que vous commencez à percevoir les dividendes.

Avec plus de 200 SCPI accessibles, le marché de la pierre papier s’avère profond. Il faut donc faire preuve d’une grande sélectivité pour votre projet, car toutes les SCPI ne se valent pas. De plus, les conditions de démembrement temporaire, au regard de la décote en particulier, varient d’un véhicule à un autre. Pour être accompagné dans vos recherches et votre démarche d’investissement, vous pouvez contacter gratuitement l’un de nos conseillers spécialisés.

Avantages et inconvénients

L’investissement dans la nue-propriété de parts de SCPI peut avoir du sens selon vos objectifs patrimoniaux. Vous pouvez par exemple vous servir de cette méthode d’investissement afin de préparer votre retraite. Selon votre âge et la date de votre départ en retraite, vous pouvez choisir la durée de démembrement idéale pour :

• Bénéficier d’une décote plus ou moins conséquente ;
• Acheter davantage de parts avec le même budget ;
• Commencer à percevoir les dividendes une fois à la retraite.

Cela peut vous aider à gonfler vos revenus complémentaires une fois à la retraite, en sachant que le rendement d’un placement en SCPI peut atteindre 5 à 8 % bruts de fiscalité pour les plus performantes d’entre elles. Enfin, il s’agit d’un placement sans souci de gestion, puisque le gérant se charge de toute la gestion du parc immobilier et du versement des loyers.

En termes d’inconvénients, il convient de rappeler que l’investissement en SCPI présente un risque de perte en capital. Le versement des dividendes n’est pas garanti et leur montant peut fluctuer dans le temps. Notez également que la revente des parts n’est pas garantie. Elle peut s’avérer plus difficile durant la période de démembrement.

Préparer sa retraite reste un objectif majeur de nombreux épargnants, en particulier à l’approche de la cinquantaine. Les SCPI en nue-propriété peuvent être utiles à cet égard.

Préparer sa retraite avec un investissement immobilier à moindre coût

Préparer sa retraite préoccupe de nombreux Français. Le départ à la retraite peut en effet s’accompagner d’une baisse de revenus, s’il n’est pas bien anticipé. Pour éviter cette situation difficile, vous pouvez activer différents leviers, dont celui de l’investissement immobilier.

Parmi les outils à votre disposition, vous pouvez vous tourner vers les SCPI en nue-propriété. Les sociétés civiles de placement immobilier vous permettent d’investir dans la pierre, et plus précisément dans l’immobilier d’entreprise. En contrepartie, vous percevez des dividendes tous les mois ou tous les trimestres. Du moins, dans le cadre d’un investissement SCPI classique.

En effet, investir dans la nue-propriété de parts de SCPI repose sur un fonctionnement différent. Vous ne payez qu’une partie du prix de part en pleine propriété. En contrepartie de cette décote, vous ne percevez pas les dividendes immédiatement. Ces revenus complémentaires reviennent à l’usufruitier, qui achète le droit d’usufruit en parallèle de votre investissement en nue-propriété. Et ce, jusqu’à la fin du démembrement temporaire.

Découvrez les meilleures opportunités d’investissement pour acheter des parts de SCPI en nue-propriété.

Une méthode pour percevoir des revenus complémentaires à la retraite

La durée du démembrement temporaire est fixée à l’avance selon votre préférence. Ainsi, vous pouvez caler cette durée selon vos besoins. Concrètement, vous choisissez une durée qui vous permet de commencer à percevoir les dividendes de SCPI une fois que vous partez à la retraite.

Autrement dit, vous percevez les revenus locatifs à partir du moment où vous en avez besoin. Ils vont venir compléter vos pensions de retraite et vous aider à maintenir votre niveau de vie. Précisons que les dividendes vous reviennent alors dans leur intégralité. L’usufruitier, qui les encaissait durant le démembrement, n’a plus aucun droit sur les parts des SCPI et ne touche plus aucun revenu.

Par ailleurs, comme vous ne percevez pas de dividendes pendant le démembrement, durant votre carrière et lorsque vos revenus sont plus élevés, vous évitez d’alourdir votre fiscalité sur cette période. D’une manière générale, l’investissement en nue-propriété n’entraîne pas de fiscalité supplémentaire avant la fin du démembrement temporaire.

Pour maximiser l’intérêt de ce montage patrimonial, vous devez investir dans la nue-propriété de parts de SCPI performantes, qui servent des dividendes plus élevés que la moyenne. Nos conseillers peuvent vous présenter les opportunités les plus intéressantes sur rendez-vous.

Préparer sa retraite sans souci de gestion

Par rapport à l’objectif patrimonial de la préparation de la retraite, investir dans la nue-propriété de parts de SCPI présente un atout indéniable. Contrairement aux investissements locatifs traditionnels, ce type de placement ne requiert aucune gestion.

Durant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne supporte aucune charge en termes de gestion ou de fiscalité. Dans le cadre d’un placement en SCPI, la société de gestion se charge de toute la gestion locative et de la perception des loyers, qui sont ensuite reversés aux porteurs de parts (pleins propriétaires ou usufruitiers).

Après la fin du démembrement, vous percevez les dividendes et supportez la fiscalité à ce titre. En revanche, la gestion des actifs immobiliers reste prise en charge par la société de gestion. De la sorte, vous n’avez pas à vous en préoccuper alors que vous débutez votre retraite.

Découvrez le programme de démembrement immobilier La Belle Otéro à Nice, pour investir en nue-propriété dans des studios de résidence étudiante.

Caractéristiques du programme immobilier La Belle Otéro (Nice)

Investir dans l’immobilier peut s’envisager de nombreuses manières : investissement locatif “classique”, location meublée, résidences de service, démembrement temporaire… Occasionnellement, vous pouvez combiner plusieurs formules, comme le montre le programme immobilier La Belle Otéro, situé à Nice. Celui-ci propose en effet d’acquérir la nue-propriété d’un studio niché dans une résidence étudiante idéalement localisée.

D’ores et déjà livré, ce programme prend la forme d’un immeuble de six étages, comprenant 56 studios loués à des étudiants niçois. En complément, l’immeuble intègre de nombreux équipements renforçant le confort de vie des occupants : salle de sport, laverie, local vélo ou encore fibre optique pour l’accès à Internet. Notons également que les studios bénéficient d‘espaces extérieurs (terrasse ou balcon).

Contactez nos conseillers spécialisés pour en savoir plus sur cette opportunité d’investissement immobilier.

En termes d’emplacement, la résidence La Belle Otéro est implantée dans le quartier Jean-Médecin. Celui-ci bénéficie du projet de développement urbain “Iconic”, avec la construction d’un ensemble immobilier de plus de 18 000 mètres carrés. L’immeuble de cinq étages comprendra un hôtel Hilton Garden Inn, 8 000 mètres carrés de commerces et restaurants, 2 000 mètres carrés de bureaux, un espace fitness de 2 400 mètres carrés et une salle de spectacle de 600 places.

Le programme La Belle Otéro se situe par ailleurs à proximité de plusieurs moyens de transports, dont le tramway. La gare SNCF Nice-Ville se trouve pour sa part à moins de trois minutes à pied de la résidence étudiante. Pour les automobilistes, la voie rapide Pierre Mathis n’est qu’à quelques minutes, permettant de rejoindre les autoroutes de l’agglomération rapidement. Pour les cyclistes, rappelons que les habitants de la Cité des Anges ont accès à environ 160 kilomètres de pistes cyclables.

Les informations à connaître pour investir dans le programme immobilier La Belle Otéro en nue-propriété

Voici le récapitulatif de l’essentiel à connaître si vous souhaitez acquérir la nue-propriété d’un studio de la résidence étudiante La Belle Otéro à Nice. Rappelons que les biens sont livrés, et donc immédiatement accessibles.

• Programme neuf : frais de notaire réduits à 2,5 % environ
• Adresse : 35 Rue d’Angleterre, à Nice (06000, Alpes-Maritimes)
• Superficie moyenne : 22,54 mètres carrés
• Prix d’achat de la nue-propriété : dès 99 900 €
• Décote sur la valeur de la nue-propriété : 36 %
• Durée de démembrement : 13 ans

Si ce programme d’investissement immobilier vous intéresse ou que vous cherchez d’autres opportunités d’investissement en démembrement, vous pouvez contacter gratuitement nos conseillers spécialisés.

Rappelons qu’un investissement en nue-propriété comme celui présenté dans cet article intègre des avantages mais également des inconvénients. En particulier, ce type de placement ne permet pas de percevoir un rendement locatif immédiat, les loyers revenant à l’usufruitier du bien durant la période de démembrement. Comme tout placement immobilier, l’investissement en nue-propriété présente des risques liés à la valorisation du bien dans le temps, qui n’est pas garantie, et à l’évolution des rendements locatifs notamment.

L’achat de parts de SCPI coûte moins cher en nue-propriété

L’achat de parts de SCPI en nue-propriété présente un certain nombre de particularités. Cette méthode d’acquisition peut répondre à vos besoins, notamment si vous souhaitez préparer des revenus complémentaires futurs, pour votre retraite par exemple.

A première vue, ce type d’investissement présente un attrait certain, en raison de la décote accordée sur le prix d’achat des parts de SCPI. En effet, acquérir des SCPI en nue-propriété permet de réduire le coût de l’investissement. Concrètement, la valeur de souscription en pleine propriété est partagée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Le prix d’achat de parts de SCPI en nue-propriété varie selon deux facteurs :

• La durée du démembrement : plus elle est longue, plus la décote sur le prix de la nue-propriété est conséquente ;
• Les clés de répartition propres à la SCPI : la société de gestion de la SCPI détermine les clés de répartition de la valeur d’une part entre nue-propriété et usufruit.

A titre d’illustration, voici un exemple de clé de répartition illustrant la décote sur le prix d’achat des parts de SCPI en nue-propriété, avec la SCPI CORUM Origin :

• Démembrement sur 5 ans : 78 % du prix de souscription en pleine propriété
• Démembrement sur 7 ans : 72 %
• Démembrement sur 10 ans : 65 %
• Démembrement sur 15 ans : 61 %
• Démembrement sur 20 ans : 56 %

Ainsi, en investissant en nue-propriété sur une durée de 10 ans, une part de CORUM Origin coûte 737,75 €, soit 65 % du prix de part en pleine propriété (1 135 €).

Découvrez quelles sont les SCPI les plus intéressantes pour un investissement en nue-propriété auprès de nos conseillers.

Aucun loyer versé avant la fin du démembrement

Suite à l’achat de parts de SCPI en nue-propriété, vous n’allez pas recevoir de retour sur investissement immédiat. En effet, le versement des dividendes, composés de revenus fonciers en grande majorité, revient à l’usufruitier. Le nu-propriétaire, pour sa part, ne perçoit aucun dividende durant toute la période de démembrement.

Le fonctionnement du démembrement de propriété justifie la décote accordée sur le prix d’achat des parts de SCPI. Le montant de la décote permet en quelque sorte de compenser l’absence de revenus. C’est pourquoi plus la durée de démembrement est longue, plus la décote est élevée.

En contrepartie de l’absence de revenus, le nu-propriétaire ne supporte aucune fiscalité au titre de son placement. Celle-ci pèse uniquement sur l’usufruitier, puisqu’il perçoit les revenus imposables. De plus, les parts de SCPI en nue-propriété n’intègrent pas l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cela s’avère avantageux si vous êtes soumis à l’IFI, dont le paiement est réclamé aux contribuables qui détiennent un patrimoine immobilier taxable supérieur à 1,3 million d’euros.

Vous voulez en savoir plus sur les avantages et inconvénients d’un investissement immobilier en nue-propriété ? Nos conseillers spécialisés peuvent vous renseigner.

A la fin du démembrement, la pleine propriété revient au nu-propriétaire

Par définition, l’achat de parts de SCPI en nue-propriété intègre une durée fixe de démembrement. Il s’agit d’un investissement en démembrement temporaire, à différencier d’un démembrement viager de parts déjà acquises en pleine propriété.

A l’échéance du démembrement, la répartition des droits entre nu-propriétaire et usufruitier est très simple. En tant qu’investisseur en nue-propriété, vous obtenez la pleine propriété des parts, sans frais ni fiscalité. L’usufruitier, quant à lui, perd tous ses droits sur les parts de SCPI, sans compensation particulière.

De la sorte, vous commencez à percevoir l’intégralité des dividendes distribués par la SCPI à partir de la fin du démembrement temporaire. Notez que vous supportez également la fiscalité afférente. Vous disposez aussi de la possibilité de céder vos parts, à leur prix de retrait, si vous le souhaitez.

Compte tenu de ce fonctionnement, l’achat de parts de SCPI en nue-propriété répond bien à un objectif de préparation de la retraite :

• Vous achetez des parts à un prix moins élevé, vous permettant d’en acquérir davantage avec le même budget ;
• Vous ne percevez pas de dividendes alors que vous poursuivez votre carrière professionnelle ;
• Une fois à la retraite, vous commencez à percevoir les revenus complémentaires dont vous avez besoin pour maintenir votre niveau de vie.

Découvrez l’essentiel à savoir sur la différence entre nue-propriété et usufruit dans le cadre d’un démembrement immobilier.

Quelle différence entre nue-propriété et usufruit à l’achat ?

Dans le cadre d’un investissement en démembrement immobilier, les différences entre la nue-propriété et l’usufruit s’illustrent dès l’acquisition. En l’occurrence, chaque partie peut approcher l’achat du bien de manière distincte. Autrement dit, nu-propriétaire et usufruitier n’ont pas à se connaître pour investir en démembrement temporaire de propriété.

Une première différence, et non des moindres, concerne le prix d’acquisition. Par définition, chaque partie va acquérir une partie de la pleine propriété, et ne va donc payer qu’une fraction du prix de celle-ci. En démembrement temporaire, la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit varient notamment selon la durée de démembrement. Le montant des loyers potentiellement produits par le placement entre également en ligne de compte.

En moyenne, pour un démembrement temporaire de 15 ans, la valeur de l’usufruit se situe à 35 % du prix de la pleine propriété. Par opposition, acheter la nue-propriété d’un bien revient à payer 65 % de la valeur de la pleine propriété.

Notons néanmoins qu’il existe des variations autour de cette moyenne, en termes de durée de démembrement et de répartition de la valeur du bien, selon les caractéristiques des programmes d’investissement immobilier. De plus, vous pouvez également opter pour un investissement dans la nue-propriété ou l’usufruit de parts de SCPI. Dans ce cas, le démembrement temporaire peut s’échelonner sur 3 à 20 ans et les clés de répartition sont fixées par les sociétés de gestion.

Découvrez les meilleures opportunités d’investissement en démembrement immobilier auprès de nos conseillers spécialisés.

Quelle différence en cours de vie entre usufruit et nue-propriété ?

La différence entre nue-propriété et usufruit ne se limite pas aux conditions d’acquisition, loin s’en faut. Une fois l’investissement en démembrement temporaire sur les rails, la distinction entre les deux parties s’avère très forte.

D’un côté, l’usufruitier peut profiter du bien immobilier, de la manière dont il le souhaite. Il peut donc en faire sa résidence principale, ou secondaire, mais également le mettre en location pour rentabiliser son investissement. Dans le cadre d’un programme immobilier, l’usufruit est détenu par un investisseur institutionnel, qui va prendre en charge la mise en location. Dans tous les cas, l’usufruitier tire les fruits de son placement mais assume la gestion ainsi que les charges et la fiscalité.

De l’autre côté, l’investissement s’avère très tranquille pour le nu-propriétaire. Il ne peut pas en tirer de bénéfice avant la fin du démembrement temporaire. Mais en retour, il ne supporte ni charge de gestion, ni fiscalité. En quelque sorte, l’investisseur en nue-propriété doit simplement attendre la fin du démembrement, de façon à pouvoir rentabiliser son acquisition.

En ce qui concerne le démembrement de parts de SCPI, le principe est le même. L’usufruitier, qui peut être une personne physique ou morale, va percevoir les dividendes versés aux associés, tandis que le nu-propriétaire ne perçoit rien avant la fin du démembrement et ne supporte aucune charge ou fiscalité à ce titre.

Vous pouvez en savoir plus sur le démembrement immobilier et les atouts de ce type d’investissement auprès de nos conseillers.

Quelle différence entre nue-propriété et usufruit à l’échéance ?

A la fin du démembrement immobilier, les deux parties se trouvent dans des situations très différentes. L’échéance du démembrement marque la réunion de la pleine propriété, dans les mains du détenteur de la nue-propriété. Et ce, sans frais ni fiscalité. Le nu-propriétaire peut donc disposer du bien comme bon lui semble à l’échéance, pour l’occuper, le mettre en location ou encore le mettre en vente pour encaisser une plus-value.

A l’inverse, l’usufruitier perd tous ses droits sur l’investissement, sans compensation particulière. La clé de la réussite de son placement réside donc sur la possibilité de tirer un bénéfice financier, via la perception de loyers ou de dividendes de parts de SCPI, supérieur à son investissement initial et aux charges payées en cours de démembrement.

Investir en nue-propriété ou en usufruit répond donc à des besoins spécifiques et intègre des avantages et inconvénients très différents. Pour bien comprendre quelle solution correspond le mieux à vos ambitions, vous pouvez vous tourner vers un de nos conseillers spécialisés.

Découvrez des opportunités d’investissement dans l’immobilier de luxe en nue-propriété avec des programmes de très haut standing.

Des programmes de nue-propriété (vraiment) pas comme les autres

Si vous cherchez un bien immobilier de luxe, ces programmes de nue-propriété méritent votre attention. Le spécialiste Trividem propose des biens de grand standing dans des conditions de démembrement immobilier attractives pour les investisseurs en nue-propriété.

Au travers du Club Trividem, vous pouvez accéder à l’immobilier de luxe en nue-propriété, afin d’investir dans des localités particulièrement prisées, telles que Noirmoutier et Les Sables d’Olonne par exemple.

En outre, les différents programmes se distinguent par les caractéristiques retenues pour les conditions de démembrement. Et ce, aussi bien en termes de durée, raccourcie par rapport à la moyenne habituelle de 15 ans, qu’en termes de décote proposée. Ainsi, les programmes disponibles à la mi-septembre 2024 affichent tous une durée de démembrement de huit années seulement. La valeur retenue pour la nue-propriété s’établit quant à elle à 70 ou 75 % du prix de la pleine propriété. A titre de comparaison, un démembrement de 15 ans affiche habituellement une décote de l’ordre de 35 %.

En complément, Trividem indique que les usufruits accordés durant la période de démembrement ne comprennent ni baux nus de résidence principale relevant de la loi de 1989, ni baux commerciaux. Cela doit permettre à l’investisseur de profiter d’une liberté de choix totale à l’issue du démembrement, afin d’utiliser le bien comme bon lui semble : résidence principale ou secondaire, mise en location vide ou meublée, de courte ou longue durée.

Pour en savoir plus sur les caractéristiques de ces programmes, consultez un de nos spécialistes du démembrement de propriété.

Zoom sur les biens disponibles

A date de publication de cet article, trois programmes d’immobilier de luxe à Noirmoutier, Talmont-Saint-Hilaire et aux Sables d’Olonne sont en cours de commercialisation.

Noirmoutier-en-l’Île

Localité particulièrement prisée, Noirmoutier abrite un programme de nue-propriété au nord de l’île, dans le hameau du Vieil. Les villas proposées à la vente se situent à proximité de commerces et restaurants et à quelques minutes en vélo du Bois de la Chaise. La Pointe des Charniers et sa zone de pêche à pied sont également à quelques encablures.

Les différents biens, d’une surface habitable de 191 à 266 mètres carrés (5 ou 6 pièces), comprennent chacun une piscine intérieure chauffée et d’autres prestations de haut standing : sols en béton ciré dans les pièces principales, parquet massif dans les chambres, menuiseries en aluminium ou bois-aluminium, ou encore sauna et/ou jacuzzi. En complément, deux des quatre villas disposent d’une vue directe sur la mer. Une d’entre elles jouit d’un accès direct à la plage.

Voici les caractéristiques du programme en termes d’investissement :

• Prix d’achat de la nue-propriété : de 1,75 à 2,80 millions d’euros ;
• Durée de démembrement : 8 ans ;
• Décote sur le prix de la pleine propriété : 25 % ;
• Date de livraison : deuxième trimestre 2025.

Les Sables d’Olonne

Située dans le quartier historique de la Chaume aux Sables d’Olonne, la Villa Salty profite d’un emplacement particulièrement privilégié, à seulement 10 minutes à pied de Port-Olonna, des plages, restaurants et diverses activités sportives du chenal de la Ch’noue.

En ce qui concerne le bien en lui-même, il affiche une surface habitable de 440 mètres carrés sur deux niveaux, avec une pièce de réception de 200 mètres carrés. Il comprend également une piscine couverte, un sauna, un jacuzzi et une terrasse de 200 mètres carrés. L’intérieur dispose également du chauffage au sol et de 4 chambres avec salles de bains privatives.

Autre atout indéniable, la Villa Salty s’installe sur un terrain naturel de 8 000 mètres carrés qui dispose d’un marais privé.

Les paramètres de l’investissement en nue-propriété sont les suivants :

• Prix d’achat de la nue-propriété : 1,99 millions d’euros ;
• Durée de démembrement : 8 ans ;
• Décote sur le prix de la pleine propriété : 30 % ;
• Date de livraison : troisième trimestre 2024.

Talmont-Saint-Hilaire

Le programme des Villas du Golf à Talmont-Saint-Hilaire se compose d’un ensemble de 14 villas. Géographiquement, il se situe sur la côte Atlantique, au sud des Sables d’Olonne et au nord du parc naturel du Marais poitevin. Comme le suggère son nom, il donne directement sur le Golf de Bourgenay de Talmont-Saint-Hilaire.

A date, les sept villas encore disponibles à l’acquisition se composent de cinq à six pièces, avec des surfaces habitables de l’ordre de 200 à 237 mètres carrés. Les biens sont construits avec une ossature en bois et intègrent une pompe à chaleur, une centrale solaire et un système de récupération des eaux de pluie. En termes de prestations, les intérieurs comprennent un sol en carrelage dans les pièces principales et du parquet massif dans les chambres. Les menuiseries sont composées d’aluminium ou bois-aluminium. Chaque villa dispose également d’une piscine intérieure, d’un sauna et/ou d’un jacuzzi.

Les caractéristiques du programme de nue-propriété à retenir sont :

• Prix d’achat de la nue-propriété : 860 000 à 1,3 millions d’euros ;
• Durée de démembrement : 8 ans ;
• Décote sur le prix de la pleine propriété : 30 % ;
• Date de livraison : deuxième trimestre 2026.

Pour préparer sa retraite avec l’immobilier, un achat en nue-propriété peut s’avérer pertinent, dès lors que ce montage répond bien à vos besoins et votre horizon d’investissement.

L’immobilier en nue-propriété, un investissement pertinent pour préparer sa retraite

Pour préparer leur retraite, certains Français se tournent vers l’immobilier… Et d’autres hésitent. Prix, gestion locative, fiscalité, les raisons invoquées sont nombreuses. Pourtant, l’investissement immobilier en nue-propriété permet de contourner ces écueils.

Ce type de montage vous permet d’acquérir la nue-propriété d’un logement, neuf le plus souvent, à un prix moins élevé. D’une manière générale, on parle d’une décote de 35 % en moyenne, pour une durée de démembrement de 15 ans. En contrepartie, le nu-propriétaire n’a pas le droit d’occuper le logement ou de le mettre en location durant cette période. Ces droits reviennent exclusivement au bailleur professionnel détenteur de l’usufruit temporaire.

Si l’acquisition de la nue-propriété ne permet pas de générer un rendement immobilier immédiat, elle n’inclut pas non plus de gestion locative. De même, l’investisseur n’alourdit pas sa fiscalité durant le démembrement.

A l’issue du démembrement temporaire, la pleine propriété revient au détenteur de la nue-propriété. Et ce, sans frais ni fiscalité supplémentaires au titre du recouvrement de l’usufruit.

Compte tenu de son fonctionnement, l’investissement en nue-propriété peut donc répondre à vos attentes si vous cherchez à placer votre argent pour préparer votre retraite. Ce montage vous permet d’investir dans l’immobilier à moindre prix au cours de votre carrière, mais sans payer plus d’impôts et sans contrainte de gestion. Une fois à la retraite, vous récupérez la pleine propriété d’un bien immobilier dont vous pouvez disposer comme bon vous semble.

Pour optimiser un investissement en nue-propriété afin de préparer votre retraite, il est important de caler au plus juste la durée du démembrement avec votre âge et la date potentielle de votre départ en retraite. Nos conseillers spécialisés peuvent vous accompagner dans vos démarches et vous présenter des opportunités d’investissement adaptées à vos besoins.

Un bien immobilier à votre disposition une fois à la retraite

Comme nous l’avons vu, à la fin du démembrement temporaire, la pleine propriété revient à l’investisseur en nue-propriété. Plus précisément, les droits tenus jusqu’ici par l’usufruitier lui reviennent, sans compensation pour ce dernier. De même, l’investisseur en nue-propriété ne supporte ni fiscalité ni frais particuliers à cette occasion.

Devenu plein propriétaire, vous pouvez donc disposer du bien comme bon vous semble. Si vous le souhaitez, vous pouvez mettre à profit ce patrimoine immobilier en le mettant en location, de façon à percevoir des revenus complémentaires à vos pensions. Rappelons que dans ce cadre, vous supportez la fiscalité immobilière (taxe foncière, imposition des revenus locatifs, impôt sur la fortune immobilière le cas échéant). Vous devez également prendre en compte la gestion locative, qui peut être déléguée à un professionnel, moyennant paiement.

Bien entendu, vous pouvez également vous installer dans le logement, afin d’en faire votre résidence principale ou secondaire. Cela peut s’avérer pertinent selon vos besoins et votre situation.

Vous avez également la faculté de revendre le bien, afin d’en tirer un capital. A ce titre, le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière se montre avantageux. En effet, la reconstitution de la décote dont vous avez bénéficié à l’acquisition de la nue-propriété est défiscalisée. Vous n’avez donc aucun impôt à payer sur celle-ci. La plus-value imposable sera déterminée en comparant le prix de la pleine propriété à la date de l’acquisition avec le prix de vente.

Enfin, notez que vous avez également la possibilité de transmettre le bien à vos enfants, à l’aide d’une donation. Une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit vous permet de conserver votre droit de jouissance tout en optimisant la future succession de vos héritiers.

Tirez le meilleur d’un investissement en nue-propriété et préparez votre retraite avec l’aide de nos conseillers spécialisés.

Zoom sur l’investissement dans l’usufruit de parts de SCPI, ses avantages et inconvénients et un fonds dédié à ce type de placement immobilier.

Avantages et inconvénients de l’investissement en usufruit de parts de SCPI

Investir dans l’usufruit de parts de SCPI permet de tirer parti des rendements de la pierre papier d’une manière alternative à la souscription de parts en pleine propriété. Cette méthode présente des avantages mais également des inconvénients.

Prix décoté, rendement… Les avantages

Dans le cadre d’un démembrement de parts de SCPI, vous avez la possibilité d’acquérir l’usufruit de celles-ci. Si les particuliers s’intéressent plus souvent à l’acquisition de la nue-propriété des parts, l’achat de l’usufruit présente certains atouts.

Dans les deux cas, vous investissez à un prix décoté. En général, la décote s’avère plus significative pour l’usufruitier. Il achète donc l’usufruit des parts à un prix réduit, tout en captant l’intégralité des rendements distribués durant la période de démembrement. Les rendements, qui correspondent à des revenus locatifs mais sont appelés dividendes, sont versés régulièrement à l’investisseur, tous les mois ou tous les trimestres. En complément, l’usufruitier ne supporte aucune contrainte de gestion immobilière.

L’investissement dans l’usufruit de parts de SCPI se montre ainsi adapté aux besoins de particuliers ou de personnes morales qui cherchent à faire travailler une trésorerie de façon à percevoir des revenus complémentaires pendant une période donnée.

Pour en savoir plus sur l’investissement en usufruit de parts de SCPI et les possibilités à votre disposition, vous pouvez contacter gratuitement nos conseillers spécialisés.

Durée limitée, fiscalité… Les inconvénients

Dans le cadre d’un tel placement, le démembrement des parts de SCPI est temporaire. Il court donc sur une durée limitée, connue à l’avance. A l’issue du démembrement temporaire, l’usufruitier perd tous ses droits sur les parts. La pleine propriété, incluant la perception des loyers et la possibilité de liquider le placement, revient au seul nu-propriétaire. Les dividendes perçus par l’usufruitier durant le démembrement constituent donc la seule source de performance de ce placement. Rappelons à ce titre que les rendements d’un investissement en SCPI ne sont jamais garantis dans le temps.

Par ailleurs, durant le démembrement, l’usufruitier supporte l’intégralité de la fiscalité liée à l’investissement en SCPI. Les revenus complémentaires qu’il perçoit sont donc fiscalisés et le patrimoine immobilier détenu est pris en compte pour la calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Une nouvelle solution pour investir dans l’usufruit de parts de SCPI

Pour accéder à l’investissement dans l’usufruit de parts de SCPI, plusieurs solutions sont envisageables. De manière classique, vous pouvez cibler une ou plusieurs SCPI dans lesquelles investir, en choisissant la durée de démembrement qui vous convient.

Vous pouvez également choisir une solution alternative, à savoir un fonds d’usufruit SCPI spécialisé. Ce type de fonds place l’argent collecté auprès des investisseurs dans une multitude d’usufruits de parts de SCPI, de sorte à mutualiser le risque. La qualité de la sélection proposée va déterminer la performance servie aux investisseurs. Dans ce cadre, la durée de placement est déterminée par les gérants du fonds et connue à l’avance par les épargnants.

A titre d’exemple, le fonds d’usufruit SCPI France Valley USU Sélect est actuellement accessible à la souscription. Composé d’une quinzaine de SCPI, il poursuit un objectif de rendement cible (non garanti) de 7,1 % par an, net de frais et avant fiscalité. Les souscripteurs doivent s’engager sur une durée de 15 ans (échéance garantie), en sachant que les possibilités de sortie anticipée restent limitées et non garanties. Notons pour finir que le ticket d’entrée du fonds SCPI France Valley USU Sélect se situe à 100 000 €.

Pour en savoir plus sur ce fonds d’usufruit SCPI, vous pouvez vous rapprocher de nos conseillers.

L’usufruit de SCPI présente de nombreux atouts pour les investisseurs. Le fonds France Valley USU Sélect ouvre l’accès à un panier d’une quinzaine de SCPI en usufruit, avec un objectif de rendement non garanti de 7,1 % par an.

Qu’est-ce qu’un fonds d’usufruit SCPI ?

Il existe de nombreuses méthodes pour acheter des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), dont le démembrement de propriété. Le plus souvent, il s’agit d’acquérir la nue-propriété des parts. Toutefois, il est possible d’investir dans l’usufruit de parts de SCPI, afin de percevoir un rendement quasi-immédiat tout en bénéficiant d’une forte décote sur le prix des parts, de l’ordre de 60 à 70 % sur une durée de 15 ans par exemple. En contrepartie, à l’issue de la période de démembrement, l’usufruitier ne détient plus aucun droit sur les parts.

Ainsi, un fonds d’usufruit SCPI permet d’investir dans une sélection d’une dizaine de SCPI afin de tirer parti de leur rendement avec un coût d’acquisition moindre par rapport à un achat en direct. De plus, le fonds permet de maximiser la diversification du placement, puisque l’investisseur n’est pas tributaire des rendements futurs (non garantis) d’une seule SCPI. De la sorte, il peut atténuer la prise de risque en la répartissant sur de nombreux véhicules.

En outre, les fonds d’usufruit SCPI permettent de profiter des avantages associés à ce type de placement, à savoir :

• L’absence de gestion ;
• Un rendement distribué de manière régulière, tous les trimestres le plus souvent ;
• Une déconnexion du risque lié à l’évolution des valorisations immobilières et du prix de part des SCPI, la distribution du rendement constituant l’unique moteur de performance.

Pour illustrer le niveau de performance potentielle des fonds d’usufruit SCPI, voici l’historique du taux de rendement interne (TRI) des fonds Usufruimmo de la société de gestion France Valley :

Pour approfondir votre intérêt pour l’investissement dans l’usufruit de parts de SCPI, vous pouvez contacter nos conseillers spécialisés.

Zoom sur le fonds d’usufruit SCPI France Valley USU Sélect

Objectif de rendement, ticket d’entrée… Découvrez les détails concernant le fonds d’usufruit SCPI France Valley USU Sélect.

Un objectif de rendement de 7,1 %

Compte tenu de la nature de l’investissement en usufruit de parts de SCPI, à l’issue duquel la pleine propriété revient au nu-propriétaire, sans aucun droit pour l’usufruitier, le rendement se doit d’être au rendez-vous. En l’occurrence, le fonds d’usufruit SCPI France Valley USU Sélect répond à cette demande, en affichant un objectif de performance non garanti élevé, le taux de rendement interne (TRI) cible se situant à 7,1 %.

En contrepartie, la durée d’investissement indiquée par le fonds se situe à 15 ans. Cette période comprend un objectif de récupération du capital initialement investi au bout de 7 ans. Les rendements distribués ultérieurement, jusqu’à l’échéance du fonds, constituent ainsi la plus-value rapportée par l’investissement. A noter que sur l’échelle de risque SRRI, le fonds France Valley USU Sélect est considéré comme relativement peu risqué, avec une note de 2 sur 7.

En termes d’imposition pour l’investisseur, la fiscalité des revenus fonciers s’applique, de manière similaire à un investissement SCPI classique. A ce propos, il faut souligner que la composition du fonds, détaillée ci-dessous, comprend un grand nombre de SCPI européennes. Ces dernières bénéficient d’un traitement fiscal plus avantageux que les SCPI qui investissent seulement sur le territoire français.

Nos conseillers peuvent vous éclairer davantage sur les avantages et inconvénients de ce fonds d’investissement.

Composition du fonds d’usufruit SCPI France Valley USU Sélect

Selon les dernières données disponibles (reporting au 31 mai 2024), voici la composition du fonds France Valley USU Sélect :

• SCPI Iroko ZEN (28,8 % du portefeuille) ;
• SCPI Transitions Europe (19,6 %) ;
• SCPI Novaxia NEO (14,6 %) ;
• SCPI Epargne Pierre Europe (9,6 %) ;
• SCPI Remake Live (7,9 %) ;
• SCPI Coeur d’Europe (5,7 %) ;
• SCPI Epargne Foncière (4,5 %) ;
• SCPI Log IN (3,9 %) ;
• SCPI Comète (2 %) ;
• SCPI Pierval Santé (1,3 %) ;
• SCPI Sofidy Europe Invest (1,2 %) ;
• SCPI NCap Continent (0,5 %) ;
• SCPI Pierre Capitale (0,3 %) ;
• SCPI LF Europimmo (0,2 %).

Les graphiques ci-dessous détaillent la répartition des investissements immobiliers au 31 mai 2024, en termes de secteurs et de zones géographiques :

Comment investir dans le fonds d’usufruit SCPI France Valley USU Sélect

Pour investir dans le fonds d’usufruit SCPI France Valley USU Sélect, il faut prévoir un minimum de 100 000 €. Il s’agit donc d’un ticket d’entrée élevé.

France Valley indique qu’il s’agit d’un produit accessible en direct pour les personnes physiques. Parmi les investisseurs cibles, les personnes morales soumises à l’IS (SCI à l’IS par exemple) ou encore des associations et congrégations sont citées par la société de gestion.

En termes de frais, le fonds prévoit une commission de constitution du portefeuille de 6 % ainsi qu’une commission de performance de 14 %, calculée sur la plus-value brute. De plus, France Valley perçoit une rémunération de l’ordre de 5 à 7 % à l’acquisition de l’usufruit des parts de SCPI, celle-ci étant versée par les sociétés de gestion des véhicules.

Enfin, une prime de souscription de 4 % sera mise en place à partir du 1er septembre 2024. Les investissements réalisés avant cette date en sont exonérés.

Notons que l’objectif non garanti de TRI de 7,1 % est donné net de ces différents frais, et avant fiscalité.

Rappelons que l’échéance de cet investissement se situe à 15 ans. Cette échéance est garantie, contrairement à la revente de l’investissement en cours de démembrement. Le fonds ne présente pas de garantie de contrepartie en cas de demande de rachat. Une liquidité progressive, non garantie, est toutefois intégrée.

Nos conseillers sont à votre disposition pour vous informer sur cette opportunité d’investissement.

L’investissement immobilier en nue-propriété offre un cadre fiscal attractif. Cela s’explique en grande partie par la nature de son fonctionnement.

Un investissement immobilier sans impôt sur les revenus fonciers

Par définition, l’investissement immobilier en nue-propriété vous permet de ne pas alourdir votre impôt sur le revenu. En effet, dans ce type de montage, le nu-propriétaire détient les murs de l’actif immobilier, un appartement le plus souvent. En revanche, il ne possède pas, initialement, de droit de jouissance sur le bien.

Autrement dit, il n’a pas la possibilité de s’installer dans les lieux ou d’y faire entrer un locataire. Ces possibilités ne lui seront ouvertes qu’à la fin du démembrement immobilier, après 15 ans en moyenne. En contrepartie de ce délai, il profite d’une décote sur le prix d’acquisition, de l’ordre de 35 % en moyenne.

Ainsi, étant dans l’incapacité de percevoir des revenus fonciers pendant le démembrement, l’investisseur en nue-propriété n’a, fort logiquement, aucun impôt sur le revenu supplémentaire à payer à ce titre. Cette fiscalité immobilière pèse entièrement sur le détenteur de l’usufruit immobilier, qui peut mettre le bien en location pendant le démembrement. Ce faisant, l’investissement en nue-propriété constitue un cas presque unique, puisqu’il s’agit d’un très rares placements immobiliers qui ne contribue pas à la hausse de votre impôt sur le revenu.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement du démembrement immobilier et les opportunités d’investissement du moment, prenez contact avec un conseiller spécialisé de Démembrement.fr.

Pas de taxation du patrimoine pour un investissement immobilier en nue-propriété

Les détenteurs d’un patrimoine immobilier, résidence principale comprise, le savent : en matière de fiscalité, l’impôt sur le revenu n’est pas le seul écueil à considérer. La propriété immobilière supporte, en elle-même, des impôts spécifiques, indépendamment de la perception ou non de revenus locatifs.

Ainsi, tout propriétaire d’un bien immobilier est susceptible de payer la taxe foncière, hors cas particuliers d’exonération totale ou partielle. Un impôt à ne pas négliger, tant son montant a tendance à s’élever depuis de nombreuses années déjà.

Autre fiscalité à considérer, le cas échéant, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique aux contribuables qui possèdent un patrimoine immobilier taxable d’une valeur supérieure à 1,3 million d’euros. En sachant que l’impôt est calculé de manière progressive à partir de 800 000 €.

A cet égard, l’investissement immobilier en nue-propriété s’avère plutôt avantageux. Dans la mesure où l’investisseur ne détient pas la pleine propriété de ce patrimoine, il échappe à la taxation de celui-ci. Autrement dit, il n’est pas redevable de la taxe foncière, ni de l’IFI, pendant la période de démembrement. Notons toutefois que ces impôts reviennent à sa charge, le cas échéant pour l’IFI, dès lors qu’il récupère la pleine propriété du bien.

Nos conseillers peuvent vous accompagner dans vos projets d’investissement immobilier en nue-propriété.

Impôt sur la plus-value immobilière, un calcul fiscal avantageux

Pour bien apprécier la fiscalité d’un investissement immobilier, il faut également considérer sa revente. En effet, en cas de plus-value, celle-ci est imposée dans la quasi-totalité des cas. Or, l’impôt sur la plus-value immobilière peut être assez drastique, avec un taux forfaitaire de 19 % pour l’impôt sur le revenu, auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Cette charge fiscale est amenée à diminuer au fil des années grâce à des abattements progressifs. Mais en l’état actuel, il faut attendre 22 ans pour bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu. Et pour les prélèvements sociaux, il faut purger un délai de 30 ans.

Dans le cas d’un investissement en nue-propriété, ces modalités ne changent pas. En revanche, la manière de déterminer la plus-value imposable s’avère avantageuse. Plutôt que de confronter le prix d’achat de la nue-propriété et la valeur du bien vendu après la fin du démembrement, on compare la valeur de la pleine propriété au moment de l’investissement avec le prix de vente. Ainsi, la décote dont a bénéficié le nu-propriétaire à l’achat (35 % en moyenne pour rappel) n’est pas imposée.

Pour les investisseurs immobiliers, les inconvénients du démembrement de propriété peuvent constituer un frein. Ils ne remettent toutefois pas en cause ses avantages.

Les inconvénients du démembrement de propriété

Investir en démembrement immobilier requiert de bien comprendre son fonctionnement. Et notamment ses inconvénients. Le principal désavantage du démembrement, du point de l’investisseur qui acquiert la nue-propriété d’un bien au sein d’un programme immobilier, repose sur l’absence d’usufruit.

Concrètement, pendant toute la durée du démembrement (15 ans en moyenne), il n’est pas possible :

• D’occuper le logement, comme résidence principale ou secondaire ;
• De mettre le bien en location, afin de percevoir des revenus locatifs.

Ces droits reviennent à l’usufruitier jusqu’à la fin du démembrement temporaire. Il faut donc pouvoir investir dans la durée, d’autant qu’il n’existe aucun moyen de raccourcir la durée du démembrement en cours de route. S’il souhaite se défaire de son investissement, l’acquéreur pourra seulement essayer de vendre son droit de nue-propriété. Ce n’est qu’une fois le démembrement temporaire terminé que le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire et récupère la faculté d’occuper le logement, de le mettre en location ou de le vendre.

Ainsi, les inconvénients du démembrement de propriété sont de nature à écarter un certain nombre d’investisseurs immobiliers, à la recherche d’un rendement plus immédiat. En revanche, les spécificités de ce placement et ses avantages en font une solution particulièrement adaptée pour répondre à certains besoins patrimoniaux, dont la préparation de la retraite.

Pour en savoir plus sur cet investissement immobilier, vous pouvez contacter nos conseillers spécialisés.

Un prix d’achat réduit pour compenser les inconvénients du démembrement

Compte tenu de la privation temporaire d’usufruit, l’investisseur en nue-propriété bénéficie d’une compensation. Précisément, le prix d’achat de la nue-propriété est revu significativement à la baisse dans le cadre du démembrement de propriété.

En moyenne, le prix d’un investissement en nue-propriété affiche une décote de l’ordre de 35 %, en contrepartie d’un démembrement d’une durée de 15 ans. Autrement dit, l’investisseur économise plusieurs dizaines de milliers d’euros sur l’acquisition du logement.

Cette décote vise à compenser financièrement l’absence de revenus locatifs pour le nu-propriétaire durant la période de démembrement. Elle est censée représenter les loyers potentiels qu’il aurait pu percevoir s’il avait eu la capacité de mettre le bien en location.

A noter que la réduction du prix consentie à l’investisseur ne présente pas d’inconvénient à la fin du démembrement temporaire. Au contraire, il récupère l’usufruit, et donc la pleine propriété du bien, sans frais ni fiscalité.

De plus, s’il choisit de vendre le bien après l’échéance du démembrement, il peut viser une plus-value intéressante, selon l’évolution de la valeur du logement dans le temps. C’est d’autant plus vrai que la fiscalité sur la plus-value immobilière ne porte pas sur la décote consentie au départ : l’impôt est calculé en comparant les prix de la pleine propriété au moment de l’investissement initial et à la revente. Ainsi, l’argent économisé à l’achat de la nue-propriété constitue un gain net d’impôt une fois le bien cédé, dès lors qu’il a au moins maintenu sa valeur dans le temps.

Nos conseillers peuvent vous expliquer plus en détail les avantages du démembrement de propriété temporaire gratuitement sur rendez-vous.

Un investissement immobilier sans inconvénient de gestion

Notons également que la gestion immobilière ne fait pas partie des inconvénients du démembrement de propriété. En effet, pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne supporte logiquement aucune charge de gestion locative, qui pèse sur l’usufruitier. Il n’a pas à se préoccuper des relations avec les locataires du logement, le bailleur social détenteur de l’usufruit étant sommé de s’en occuper. Les travaux d’entretien sont également à la charge de cet acteur spécialisé dans l’acquisition de l’usufruit au sein de programmes immobiliers en démembrement.

De même, puisqu’il ne perçoit pas de loyers, l’investisseur n’est pas soumis à la fiscalité des revenus fonciers. De la sorte, le démembrement de propriété constitue une rare opportunité d’investir dans l’immobilier sans payer davantage d’impôts. D’autant que l’investisseur échappe également à la taxe foncière et que la nue-propriété n’intègre pas la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Rappelons toutefois qu’à l’issue du démembrement temporaire, dès lors qu’il récupère la pleine propriété, l’investisseur devient redevable de la fiscalité immobilière portant sur le logement.

Certaines opportunités apparaissent en matière d’investissement immobilier, via des programmes déjà livrés accessibles dans des conditions avantageuses.

Des investissements en démembrement déjà livrés encore disponibles

Le ralentissement du marché immobilier, et notamment dans le secteur du neuf, produit divers conséquences. L’une d’entre elles peut constituer une source d’opportunités pour les investisseurs avisés. En effet, certains programmes immobiliers comprenant une part d’appartements disponibles en démembrement temporaire sont aujourd’hui livrés et de rares biens sont encore sur le marché.

Voici une sélection de programmes retenus par les spécialistes de Démembrement.fr :

• Programme Les Lumières à Viroflay (78)

Ce programme immobilier comporte un dernier appartement de trois pièces (64 mètres carrés) disponible à l’achat en démembrement. La nue-propriété du bien (328 000 €) présente une décote de 40 % par rapport à la valeur de la pleine propriété. La durée du démembrement est fixée à 17 ans.

• Programme 30 Blanqui à Bordeaux (33)

Ici, un appartement de quatre pièces (95 mètres carrés) reste disponible, au prix de 349 000 € en nue-propriété. La valeur de cette dernière présente une décote de 36 %, pour une durée de démembrement de 15 ans.

• Programme 13 Béal à Lyon (69)

Plusieurs biens de deux à trois pièces (40 à 69 mètres carrés) encore réservables sont sur le point d’être livrés dans ce programme. La décote de la nue-propriété s’établit à 36 %, pour un démembrement de 15 ans. Budget à prévoir : entre 179 000 et 272 000 €.

• Programme Confidence à Lyon (69)

Là encore, plusieurs appartements livrés, du T1 au T3, sont disponibles à la vente en nue-propriété. La durée de démembrement retenue est de 18 ans. En contrepartie, la décote sur le prix de la pleine propriété atteint 40 %. Comparés aux autres programmes, les prix d’acquisition s’avèrent plus abordables, de l’ordre de 104 000 à 219 000 €.

Contactez nos conseillers pour obtenir plus d’informations sur le programme qui vous intéresse.

Sur certains programmes, des offres sur les frais de notaire

Dans l’optique d’accélérer la commercialisation des logements et la clôture des programmes, certains promoteurs proposent des avantages aux investisseurs. En particulier, il est possible d’acquérir un appartement en profitant de frais de notaire réduits.

Pour prendre un exemple précis, nous pouvons citer le programme Le 5 à Villiers-sur-Marne (94). Des appartements livrés sont disponibles en nue-propriété, avec une décote de 36 % par rapport au prix en pleine propriété. La durée du démembrement retenue est de 15 ans. Il s’agit d’un T3 de 65 mètres carrés, à 268 000 €, et d’un T4 de 77 mètres carrés, à 309 000 €.

Au-delà de cet exemple, le contexte actuel s’avère plutôt favorable aux investisseurs. En cela, et notamment en présence de programmes déjà livrés, les possibilités de négociation concernant les frais de notaire sont plus ouvertes qu’habituellement. Avec l’accompagnement d’un conseiller spécialisé, ayant accès à un répertoire important de programmes en démembrement, vous pouvez identifier les meilleures opportunités du moment.

Zoom sur la rentabilité d’un investissement en nue-propriété et les différents facteurs à prendre en compte pour parvenir à l’évaluer.

La décote sur le prix de la nue-propriété, un moteur de rentabilité

Pour certains investisseurs, à la recherche d’une solution différente du traditionnel immobilier locatif, la question peut se poser : investir en nue-propriété est-il rentable ?

En effet, de par ses caractéristiques, l’investissement en nue-propriété se distingue fondamentalement de la plupart des autres placements immobiliers. Concrètement, la différence majeure concerne l’impossibilité, pour le nu-propriétaire, de mettre le bien en location pour en tirer des revenus. Ce droit revient à l’usufruitier pendant toute la période du démembrement temporaire.

Dès lors, l’investissement en nue-propriété ne génère pas de rendement locatif pendant le démembrement, soit en moyenne 15 ans. Le moteur de la rentabilité se trouve donc ailleurs, à savoir au niveau des conditions d’acquisition. En effet, la valeur de la nue-propriété est habituellement évaluée à 65 % de celle de la pleine propriété. Autrement dit, l’investisseur acquiert le bien avec une décote de 35 %.

Comme le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’issue du démembrement temporaire, il bénéficie de la reconstitution de cette décote. De sorte que la valeur de son investissement prend théoriquement 35 % entre l’acquisition de la nue-propriété et la fin du démembrement, hors valorisation du bien entre-temps.

Par exemple, si vous achetez la nue-propriété d’un bien dont la pleine propriété est évaluée à 200 000 €, le prix d’achat se situe à 130 000 € (65 % de 200 000 €). Après 15 ans, le bien que vous détenez désormais en pleine propriété vaut 200 000 €, si l’on écarte les variations de prix du marché immobilier. Soit un gain théorique de 70 000 €.

Pour tout comprendre sur la rentabilité d’un investissement en nue-propriété, contactez gratuitement nos conseillers spécialisés.

Après la fin du démembrement, une rentabilité locative potentielle

Comme nous l’avons évoqué, l’investisseur nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien à la fin du démembrement. En d’autres termes, les droits détenus par l’usufruitier jusqu’alors lui reviennent et ce dernier ne détient plus rien en relation avec le bien.

En temps que plein propriétaire, l’investisseur peut alors disposer du bien comme il le souhaite. Il peut en faire sa résidence principale ou secondaire, le mettre en location (vide ou meublée) ou le mettre en vente. S’il choisit l’option locative, il pourra alors rechercher un rendement locatif potentiel en percevant des loyers au fil du temps pour faire travailler son patrimoine immobilier.

Idéalement, il faut prendre cette perspective en considération au moment de réaliser l’investissement en nue-propriété. Plus précisément, il faut s’intéresser au potentiel locatif du programme immobilier dans lequel vous envisagez d’investir. En effet, le succès d’un investissement locatif dépend notamment de son emplacement et de son attractivité aux yeux des locataires. Pour vous aider à bien cerner les qualités des différents programmes immobiliers à votre disposition, vous pouvez compter sur l’accompagnement de nos conseillers spécialisés.

A la revente, une fiscalité avantageuse sur la plus-value

Au moment de vendre le bien, après la fin du démembrement, l’investisseur a toutes les chances d’encaisser une plus-value. Soit la différence entre le prix d’acquisition de la nue-propriété et le prix de vente de la pleine propriété.

En général, l’impôt sur les plus-values immobilières peut s’avérer assez lourd. Elles sont taxées à l’impôt sur le revenu (taux forfaitaire de 19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Des abattements progressifs selon la durée de détention du bien s’appliquent, de façon à alléger le poids de cette fiscalité dans le temps.

Pour un investissement en nue-propriété, une nuance importante et avantageuse doit être soulignée. En effet, la reconstitution de la décote n’est pas comptabilisée dans le calcul de la plus-value imposable. Autrement dit, celle-ci se détermine en comparant la valeur de la pleine propriété au moment de l’investissement et sa valeur au moment de la vente. Ainsi, une large partie du gain réellement encaissé par l’investisseur n’est pas imposable.

Reprenons l’exemple d’une nue-propriété évaluée à 130 000 € pour un bien dont la pleine propriété est valorisée à 200 000 €. A la fin du démembrement, si vous choisissez de céder le bien, seule la différence entre ce prix de vente et 200 000 € subira la fiscalité des plus-values immobilières. Par exemple, si la vente se conclut à 230 000 €, reflétant une appréciation de 2 % par an pendant les 15 ans de démembrement :

• Vous encaissez une plus-value brute de 100 000 € (230 000 – 130 000) ;
• Sur 100 000 €, seuls 30 000 € sont taxables (230 000 – 200 000) ;
• Et 70 000 € sont exonérés (200 000 – 130 000).

Pour bien choisir votre prochain investissement en nue-propriété, voici 4 critères indispensables à retenir pour sélectionner les meilleurs programmes immobiliers.

Le critère indispensable de l’emplacement

Pour tout investissement immobilier, y compris un achat en nue-propriété, l’emplacement constitue un paramètre fondamental. La localisation du logement joue en effet pleinement sur sa valorisation et son attractivité aux yeux de locataires potentiels ou de futurs acquéreurs au moment de la revente.

Lorsque que vous effectuez une acquisition en nue-propriété, il convient de rappeler que vous ne pouvez pas en tirer les fruits durant la période de démembrement. Ainsi, vous ne détenez pas la pleine propriété et ne pouvez pas percevoir de revenus locatifs. En revanche, dès la fin du démembrement, vous récupérez l’usufruit et pouvez choisir d’occuper le bien, de le mettre en location ou de le revendre.

Dès lors, le sujet de l’emplacement redevient prépondérant à l’issue du démembrement, une fois que vous pouvez disposer du bien comme bon vous semble. Ainsi, vous devez le prendre en considération dès l’acquisition, dans la sélection du programme immobilier dans lequel vous envisagez d’investir. Pour vous donner les meilleures chances d’investir au bon endroit, vous pouvez faire appel gratuitement à des conseillers spécialisés dans le démembrement immobilier.

Le critère du logement

Comme nous l’avons évoqué, en achetant la nue-propriété d’un bien, vous n’avez pas la capacité d’y vivre ou de le mettre en location dans l’immédiat. Néanmoins, vous retrouvez la jouissance du logement à l’échéance du démembrement. De fait, si les caractéristiques du logement (surface, nombre de pièces, prestations, etc.) n’ont qu’un impact marginal pour le nu-propriétaire a priori, elles constituent un critère important dans une perspective de plus long terme.

Plus particulièrement, les caractéristiques du bien peuvent être appréciées selon ce que vous souhaitez en faire après le démembrement. Les critères de sélection ne seront pas nécessairement les mêmes selon si vous envisagez de le mettre en location ou d’en faire votre future résidence principale. Pour un futur investissement locatif, cibler des logements de plus petite surface, avec deux ou trois pièces par exemple, peut avoir du sens.

En revanche, si vous cherchez une opportunité de vous installer dans le logement à plus long terme, vous devrez prendre vos propres attentes en considération, selon la situation dans laquelle vous vous projetez à l’échéance du démembrement. Par exemple, si vous investissez en vue de la retraite, vous serez sans doute dans une situation distinctement différente de celle dans laquelle vous effectuez l’achat, avec le départ des enfants du foyer par exemple.

Les critères du démembrement immobilier

Si certains critères de choix de votre investissement immobilier, comme l’emplacement, ne diffèrent pas selon votre mode d’investissement, d’autres aspects à prendre en compte relèvent spécifiquement d’un achat en nue-propriété. En particulier, vous devez prêter attention aux conditions de démembrement proposées par les multiples programmes immobiliers à disposition.

En moyenne, la période de démembrement s’étale sur 15 ans et la décote se situe à 35 %. Néanmoins, d’un programme à un autre, les durées de démembrement et les décotes sur le prix (par rapport à celui de la pleine propriété) peuvent varier. Ainsi, certains programmes proposent parfois des paramètres différents, qui peuvent répondre davantage aux attentes des investisseurs. Par exemple, il est envisageable d’investir sur une durée plus courte, avec une décote moins élevée. De même, des programmes affichent des durées plus longues et des décotes plus conséquentes.

Pour en savoir plus sur l’offre de programmes immobiliers accessibles en démembrement, vous pouvez prendre contact avec nos conseillers.

Choisir entre un programme neuf ou ancien

La plupart des programmes immobiliers disposant d’investissements en nue-propriété permettent d’investir dans des logements neufs. Cela présente un avantage intéressant, dans la mesure où il s’agit de biens bâtis selon les dernières normes de construction en vigueur (consommation énergétique, accessibilité, etc.). Ils peuvent également mieux répondre aux attentes des occupants, en termes d’aménagement et de prestations notamment.

Dans de rares cas, les programmes ouverts au démembrement immobilier proposent des logements anciens à l’achat. Ceux-ci peuvent notamment se situer dans des quartiers prisés, comme des centres-villes historiques par exemple. De plus, ces programmes peuvent intégrer des travaux de rénovation durant la période de démembrement. Cela permet notamment de développer la valeur du patrimoine mais également de générer un déficit foncier déductible des revenus fonciers tirés d’autres investissements immobiliers.

Pour en savoir plus sur le démembrement immobilier et les particularités de ce type d’investissement, prenez contact avec nos conseillers.

Zoom sur la déclaration de revenus et la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les investisseurs en démembrement immobilier.

Zoom sur la déductibilité des intérêts d’emprunt du nu-propriétaire

Pour les investisseurs en démembrement immobilier, la déclaration de revenus 2024 peut paraître simple en apparence. En effet, en tant que nu-propriétaire, votre investissement ne vous rapporte pas de revenus fonciers : vous n’avez donc rien à déclarer à cet égard.

En revanche, la question de la déductibilité des intérêts d’emprunt se pose, en cas de financement à crédit de votre achat. Cette déduction peut jouer uniquement sur les revenus fonciers, et non le revenu imposable global : dès lors, vous devez percevoir des revenus locatifs issus d’autres investissements pour en tirer parti.

De plus, la déduction des intérêts d’emprunt par un nu-propriétaire n’est possible que lorsque l’usufruit temporaire appartient à un bailleur institutionnel à vocation sociale. Soit :

• Un organisme HLM ;
• Une société d’économie mixte réalisant des opérations au titre du service d’intérêt général ;
• Un organisme agréé mentionné à l’article L.365-2 du Code de la construction et de l’habitation.

A noter que pour une grande partie des programmes d’investissement immobilier en démembrement sélectionnés par Demembrement.fr, l’usufruit temporaire revient à un bailleur institutionnel à vocation sociale.

Pour notifier la déduction des intérêts d’emprunt d’un investissement en nue-propriété, vous devez vous reporter à la déclaration 2044 spéciale, pour remplir la ligne 460 et la rubrique 610. De plus, l’information doit également être indiquée dans la déclaration 2042, en case 4BA.

En présence d’un déficit foncier, les chiffres obtenus dans les rubriques 760 à 763 de la déclaration 2044 spéciale doivent être reportés sur la déclaration 2042 (cases 4BA, 4BB, 4BC).

La déclaration d’IFI pour l’investisseur en nue-propriété

En ce qui concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la valeur de la nue-propriété n’intègre pas en principe l’assiette taxable de l’impôt. Le capital restant dû de l’emprunt souscrit pour financer l’investissement ne peut pas être inscrit au passif de l’IFI : il ne permet donc pas de réduire la valeur du patrimoine taxable. Notons en complément que la détention du bien en nue-propriété doit obligatoirement être indiquée dans la déclaration.

Il existe toutefois une exception concernant les cas où le nu-propriétaire se réserve l’usufruit : dans ce cas, la valeur de la nue-propriété intègre l’assiette taxable à l’IFI. Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont évaluées selon le barème fiscal de l’usufruit temporaire. L’usufruit est ainsi égal à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de dix ans. Dans cette configuration, le capital restant dû au titre de l’emprunt contracté par le nu-propriétaire pour financer l’achat peut être inscrit au passif de l’IFI.

Pour rappel, l’IFI est dû pour les contribuables qui détiennent un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année en cours. Le seuil d’imposition s’enclenche à partir de 800 000 € et l’impôt est calculé selon un barème progressif.

Rappel des dates limites 2024 de la déclaration de revenus et déclaration d’IFI

En 2024, les dates limites de la déclaration de revenus et de la déclaration d’IFI sont identiques. Elles sont fixées comme suit :

• Jeudi 23 mai 2024 à minuit : date-limite pour la déclaration en ligne dans les départements 01 à 19 et les contribuables non-résidents ;
• Jeudi 30 mai 2024 à minuit : dernier délai pour la déclaration en ligne dans les départements 20 à 54 ;
• Jeudi 6 juin à minuit : date-limite pour les autres départements.

Pour les contribuables amenés à remplir une déclaration de revenus “papier” à renvoyer par courrier, la date limite est fixée au mardi 21 mai 2024.

Avant d’investir en démembrement immobilier, il faut déterminer si ce montage patrimonial répond bien à vos attentes et vos besoins. Zoom sur trois questions à se poser avant d’aller plus loin.

Quel est mon objectif d’investissement ?

De prime abord, l’investissement en démembrement immobilier peut séduire grâce à la décote sur le prix d’achat. En optant pour un achat en nue-propriété dans un programme immobilier, vous pouvez compter sur un prix réduit de l’ordre de 35 % en moyenne par rapport à la valeur de la pleine propriété.

Pour autant, cet avantage ne fait pas du démembrement immobilier un investissement adapté à tous les épargnants. En effet, l’acquisition de la nue-propriété d’un appartement ou de parts de SCPI ne vous permet pas de tirer les fruits de votre placement immédiatement. Pendant toute la durée du démembrement, la perception des revenus locatifs revient au détenteur de l’usufruit.

Ainsi, l’investissement en démembrement ne permet pas de répondre au besoin de percevoir des revenus complémentaires à court terme. En revanche, il s’adapte bien aux projets suivants :

• La préparation de la retraite : à l’échéance du démembrement, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et peut profiter pleinement de son investissement pour percevoir des revenus complémentaires et compenser la perte de ressources liée au passage à la retraite.
• Le développement d’un patrimoine immobilier : vous profitez d’un prix d’achat décoté et la nue-propriété n’intègre pas le patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
• La transmission de patrimoine : vous pouvez effectuer une donation à votre enfant en cours de démembrement dans des conditions fiscales avantageuses. De la sorte, il deviendra propriétaire à l’échéance.

Pour en savoir plus sur le démembrement immobilier et les meilleures opportunités d’investissement, vous pouvez prendre contact avec un conseiller en gestion de patrimoine.

Quel est mon horizon d’investissement ?

Pour réaliser une acquisition en démembrement au sein d’un programme immobilier, il est important de pouvoir se projeter à long terme. En effet, la durée moyenne du démembrement atteint 15 années. Et il n’y a pas de manœuvre permettant de réduire celle-ci. La seule solution envisageable avant cette échéance consiste à trouver preneur pour vendre la nue-propriété.

De fait, l’investissement dans un bien immobilier en démembrement ne peut pas satisfaire des personnes à la recherche d’un placement sur du plus court terme. En revanche, il est possible de se tourner vers l’achat de la nue-propriété de parts de SCPI. Cette solution vous permet de choisir la durée de démembrement qui vous convient, entre 3 et 20 ans. Dans cette configuration, chaque société de gestion détermine une clé de répartition pour les SCPI sous sa supervision : la décote peut donc varier d’une SCPI à une autre, pour une même durée de démembrement.

Par ailleurs, cet investissement de pierre papier peut également s’envisager via l’acquisition de l’usufruit, plutôt que de la nue-propriété. Cette option n’est pas disponible au sein d’un programme immobilier. Dans ce cas, vous bénéficiez d’une décote à l’achat et percevez l’intégralité des dividendes versés par la SCPI pendant la période de démembrement. A l’échéance, vous perdez tous vos droits sur les parts, qui reviennent au nu-propriétaire, et ne possédez plus rien au titre de cet investissement.

Si vous cherchez un investissement adapté à votre horizon et vos objectifs, nos conseillers en gestion de patrimoine peuvent vous présenter différentes solutions.

Quel est mon budget ?

En termes de budget d’investissement, le prix d’achat d’un appartement en nue-propriété se situe le plus souvent entre 100 000 et 200 000 €. Il est cependant possible de trouver des biens à des prix supérieurs ou inférieurs à ces bornes.

Dans tous les cas, il faut donc pouvoir consacrer plusieurs dizaines de milliers d’euros à ce projet. S’agissant d’un bien immobilier, un financement à crédit peut parfaitement s’envisager, selon votre capacité d’emprunt.

Si vous cherchez un placement pour un budget plus limité, vous pouvez vous tourner vers les parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit, en fonction de vos objectifs. Ce type d’investissement est accessible dès quelques milliers d’euros. Il peut également se financer à crédit si vous souhaitez réaliser un placement plus conséquent, notamment afin de percevoir des revenus complémentaires élevés à l’issue du démembrement, ou durant celui-ci si vous êtes usufruitier. Enfin, notons que certaines sociétés de gestion de SCPI ont mis en place ces dernières années la possibilité de réaliser un investissement progressif en nue-propriété.

Zoom sur l’investissement en démembrement immobilier et ses avantages : peut-il répondre à vos attentes ? Eléments de réponse à suivre.

L’investissement en démembrement immobilier pour préparer l’avenir

Investir en démembrement consiste à acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier. Le plus souvent, il s’agit d’un appartement neuf, disponible au sein d’un programme. En devenant nu-propriétaire, vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat : en moyenne, celle-ci se situe à 35 %, ce qui vous permet de réduire significativement le coût de votre investissement.

En contrepartie, vous ne pouvez pas disposer du bien pendant une période connue à l’avance, de 15 ans en moyenne. Cela signifie que vous ne percevez pas de loyers, ceux-ci revenant au bailleur professionnel qui achète l’usufruit du logement. De même, vous ne pouvez pas vous installer dans l’appartement pour en faire votre résidence principale ou secondaire.

Ce n’est qu’à la fin de cette période de démembrement que vous retrouvez la pleine propriété du bien. A l’échéance, le nu-propriétaire récupère en effet l’usufruit, et donc la possibilité de mettre le bien en location pour percevoir les loyers, d’y vivre ou de le revendre. La reconstitution de la pleine propriété ne supporte ni frais, ni fiscalité.

De par ses caractéristiques, le démembrement immobilier ne génère donc pas de retour sur investissement immédiat. Il doit nécessairement s’envisager sur le long terme et être abordé comme un investissement pour préparer l’avenir.

Vous souhaitez en savoir plus sur le démembrement immobilier ou un programme d’investissement ? Nos conseillers peuvent répondre à vos questions.

Préparer sa retraite avec l’investissement en démembrement immobilier

Investir dans un programme de démembrement immobilier répond notamment à l’objectif de la préparation de la retraite. Voici les étapes à retenir pour ce montage :

• Durant votre carrière, vous faites l’acquisition de la nue-propriété du bien. Vous ne payez qu’une fraction du prix de la pleine propriété (65 %) à ce moment là ;
• Pendant la période de démembrement, vous ne percevez pas de revenus complémentaires. Vous maintenez cependant vos revenus professionnels ;
• En choisissant bien la durée de démembrement par rapport à votre date de départ à la retraite, vous pouvez récupérer la pleine propriété à la fin de votre carrière ;
• Dès lors, vous pouvez commencer à percevoir des loyers au moment où vous en avez le plus besoin. Ces revenus complémentaires vous permettent de compenser la perte de ressources liée au départ à la retraite (remplacement des revenus professionnels par des pensions de retraite) ;
• Alternativement, vous pouvez revendre le bien afin d’encaisser une plus-value conséquente, en sachant que la reconstitution de la pleine propriété n’est pas fiscalisée ;
  Vous avez également la possibilité d’occuper le bien (résidence principale) si vous le souhaitez.

Attention toutefois, il convient de bien choisir son investissement en démembrement immobilier pour en maximiser l’intérêt. Pour cela, vous pouvez compter sur l’accompagnement de nos conseillers en gestion de patrimoine spécialisés.

Construire son patrimoine immobilier sans alourdir ses impôts

Comme vu plus haut, la période de démembrement se caractérise par une absence de revenus locatifs pour l’investisseur en nue-propriété. En contrepartie, il échappe à toute fiscalité sur son investissement immobilier. Concrètement :

• Il ne supporte pas la fiscalité des revenus fonciers, en l’absence de loyers ;
• Il ne paie pas la taxe foncière, qui incombe à l’usufruitier ;
• La valeur de ce patrimoine immobilier ne rentre pas dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Ainsi, l’investissement en démembrement constitue un bon moyen de construire ou développer un patrimoine immobilier, mais sans payer davantage d’impôts. Notons toutefois que la fiscalité repasse à la charge de l’investisseur après la fin du démembrement, une fois qu’il devient plein propriétaire.

En complément, investir en nue-propriété vous permet de vous décharger de la gestion du bien et de la location, qui reposent sur l’usufruitier. Il s’agit donc d’un investissement immobilier peu exigeant en termes de temps à y consacrer. Il en va de même pour l’investissement en démembrement de parts de SCPI. Celui-ci présente également l’avantage d’offrir plus de latitude en termes de durée de démembrement (3 à 20 ans).

Si vous souhaitez en savoir plus sur les avantages du démembrement de parts de SCPI, nos conseillers peuvent répondre à vos questions.

Un montage particulier pour construire le patrimoine immobilier de son enfant

L’investissement en démembrement immobilier peut aussi vous aider à préparer la transmission d’un patrimoine à votre enfant. Pour cela, il faut réaliser un achat en nue-propriété, puis effectuer la donation de celle-ci.

Si la donation intervient plus de 10 ans avant l’échéance du démembrement, qui se poursuit comme prévu, la valeur du bien prise en compte pour le calcul des droits de donation est réduite de 46 % par rapport au prix de la pleine propriété. Ensuite, l’abattement sur les droits de donation (100 000 € en ligne directe) vient diminuer drastiquement le montant soumis à l’impôt. Ainsi, vous pouvez transmettre le bien à votre enfant de votre vivant, dans des conditions fiscales très avantageuses.

Il convient toutefois de s’assurer qu’un tel montage répond bien à vos objectifs et à votre situation. Pour ce faire, vous pouvez prendre contact gratuitement avec un conseiller en gestion de patrimoine.

Investir en démembrement peut vous permettre de construire le patrimoine immobilier de votre enfant, en optimisant la fiscalité des donations.

Investir dans un logement en nue-propriété…

Préparer la succession d’un patrimoine immobilier ne s’improvise pas. Heureusement, il est possible d’anticiper cette échéance et la transmission de ce patrimoine de son vivant. Il existe même un moyen de tirer parti d’un montage patrimonial pour optimiser cette opération.

Pour ce faire, il faut commencer par acquérir la nue-propriété d’un bien. De la sorte, vous investissez dans un programme immobilier en démembrement de propriété temporaire. Ce démembrement consiste à séparer la propriété en deux droits distincts : la nue-propriété, qui vous revient, et l’usufruit, qui revient à un tiers, comme un gestionnaire professionnel. En tant que nu-propriétaire, vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat et détenez les murs du logement, sans disposer de la capacité d’y vivre ou de le mettre en location dans l’immédiat. Ce droit de jouissance appartient à l’usufruitier.

A l’échéance du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Le plus souvent, il s’agit de la finalité “naturelle” de ce type d’investissement immobilier. Néanmoins, vous avez également la possibilité de procéder à une donation de votre droit de nue-propriété avant cette échéance.

Explorez tous les avantages d’un investissement en démembrement immobilier avec nos conseillers spécialisés.

… pour effectuer une donation de nue-propriété avant la fin du démembrement

Au moment de transmettre le bien, vous bénéficiez d’un cadre particulièrement attractif pour optimiser cette donation immobilière. En effet, la valeur du bien transmis est calculée selon un régime particulier, à savoir le barème de l’usufruit temporaire. Celui-ci prévoit un abattement forfaitaire sur la valeur du bien en pleine propriété, de 23 % par tranche de 10 ans.

Autrement dit, seule une fraction de la valeur du bien est prise en considération pour le calcul des droits de donation applicables. Ainsi, vous pouvez limiter drastiquement le poids de la fiscalité des droits de donation.

Pour illustrer l’intérêt de ce montage, prenons un exemple :

• Un investisseur achète la nue-propriété d’un logement dans le cadre d’un programme ;
• La pleine propriété du bien est évaluée à 250 000 € et la nue-propriété à 150 000 € (soit une décote de 40 %) ;
• L’investisseur procède à la donation de la nue-propriété à son enfant, 11 ans avant l’échéance du démembrement ;
• La valeur prise en compte pour le calcul des droits de donation correspond au prix de la pleine propriété (250 000 €) diminuée d’un abattement de 46 % (23 % par tranche de 10 ans), soit 135 000 € ;
• Après déduction de l’abattement de droit commun sur les donations en ligne directe (100 000 € par parent et par enfant), seuls 35 000 € sont soumis aux droits de donation ;
• L’enfant récupère donc la nue-propriété du bien, en contrepartie de droits de donation d’un montant de 5 194 €. Il deviendra plein propriétaire à l’échéance du démembrement dans 11 ans, sans frais ni fiscalité supplémentaires.

Demandez plus d’informations sur ce montage patrimonial à nos conseillers spécialisés.

A qui s’adresse ce type de montage immobilier ?

Investir en nue-propriété immobilière afin d’effectuer une donation de celle-ci en cours de démembrement répond à un objectif patrimonial spécifique : transmettre un patrimoine immobilier à sa progéniture. En effet, l’investisseur ne pourra pas bénéficier des fruits de son investissement initial, puisqu’il ne récupère pas la pleine propriété du bien à l’échéance du démembrement.

En revanche, il optimise grandement la transmission d’un patrimoine immobilier. Sur la base de notre exemple précédent, l’investisseur :

• Acquiert la nue-propriété au prix de 150 000 € ;
• Transmet ce droit à son enfant, qui récupérera à l’échéance un bien en pleine propriété d’une valeur de 250 000 € ;
• Le tout avec une fiscalité de seulement 5 194 €.

Autrement dit, l’investisseur initial place 150 000 € afin que son enfant puisse constituer un patrimoine immobilier d’une valeur de 250 000 € au prix de 5 194 €. A titre de comparaison, la donation de la pleine propriété d’un bien immobilier d’une valeur de 250 000 € aurait engendré 28 194 € à payer en droits de donation. Soit une fiscalité multipliée par 5,4 environ.

Autre point important à considérer, le démembrement temporaire requiert une certaine patience, le temps d’arriver à l’échéance. D’où l’intérêt de s’y prendre à l’avance et d’anticiper le sujet de la transmission de patrimoine.

Enfin, il convient de souligner que ce type d’opération s’avère d’autant plus intéressante si la donation intervient plus de 10 ans avant la fin programmée du démembrement. En effet, le calcul de l’usufruit temporaire avantage grandement les donations à plus de 10 ans (abattement de 46 %) par rapport à celles à moins de 10 ans (abattement de 23 %).

Découvrez comment le démembrement immobilier peut vous aider à préparer votre succession avec nos conseillers en gestion de patrimoine.

Les prix élevés et la lourde fiscalité des revenus fonciers peuvent freiner les envies des potentiels investisseurs immobiliers. Il existe toutefois une technique permettant d’éviter ces deux problèmes, sous réserve qu’elle corresponde bien aux attentes de l’acheteur.

Investir en nue-propriété : un prix moins élevé, une fiscalité plus favorable

L’investissement immobilier reste un moyen privilégié par de nombreux Français pour constituer un patrimoine durable. Néanmoins, les prix élevés peuvent en contrarier plus d’un. Sans compter le poids de la fiscalité, qui peut s’avérer considérable entre l’imposition des revenus fonciers, la taxe foncière ou encore l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Il existe cependant une technique relativement peu connue pour contourner, autant que faire se peut, ces problèmes : l’investissement immobilier en nue-propriété. Ce mode d’acquisition revient à séparer la nue-propriété du bien, c’est-à-dire la détention des murs, de son usufruit, soit le droit de l’utiliser. Vous achetez la nue-propriété tandis que l’usufruit temporaire revient à un tiers (bailleur institutionnel), qui mettra le logement en location jusqu’à la fin programmée du démembrement.

En ayant recours à un achat via un programme immobilier en démembrement, vous pouvez :

• Acquérir la nue-propriété d’un bien neuf, en ne payant qu’une partie du prix de la pleine propriété (65 % par exemple), en sachant que vous récupérez cette pleine propriété à l’échéance du démembrement ;
• Éviter la fiscalité sur les revenus fonciers et la propriété immobilière pendant toute la période de démembrement.

Avec un investissement en nue-propriété, vous bénéficiez donc à la fois d’un prix réduit sur l’acquisition, compensant l’absence temporaire d’usufruit, et d’une fiscalité beaucoup plus favorable, celle-ci restant à la charge de l’usufruitier. En contrepartie, vous devez patienter pour récupérer la pleine propriété et donc la possibilité de disposer du bien comme bon vous semble.

A noter également que l’investissement via des programmes de démembrement immobilier peut vous aider à cibler des logements de grande qualité dans des emplacements privilégiés. Pour en savoir plus, prenez contact avec l’un de nos conseillers.

Ce qu’il faut savoir sur l’investissement immobilier en nue-propriété

Si l’investissement en nue-propriété permet d’acheter de l’immobilier moins cher et sans fiscalité pendant la période de démembrement, il faut souligner que ce type de montage patrimonial répond à des besoins spécifiques. En premier lieu, votre acquisition ne vous permet pas de jouir immédiatement du bien : vous ne pouvez pas y vivre ou le mettre en location avant la fin du démembrement. Pendant cette période, c’est à l’usufruitier que reviennent ces droits.

Ce dernier prend alors tout en charge, hors cas particuliers. De plus, il est légalement tenu de restituer le bien en bon état au nu-propriétaire à l’issue du démembrement. Théoriquement, ce point pourrait constituer une source d’inquiétude pour l’investisseur nu-propriétaire. Cependant, en passant par un programme immobilier, vous confiez l’usufruit à un bailleur professionnel, généralement expérimenté à ce type d’usage, qui a tout intérêt à remplir sa part du contrat.

Autre point important, la période de démembrement est assez longue. En moyenne, les programmes d’investissement en nue-propriété prévoient une durée de 15 ans, qui correspond en général à une décote de 35 % sur le prix d’acquisition de la nue-propriété. Autrement dit, pour le nu-propriétaire, l’opération doit nécessairement s’envisager sur le long terme. Notons toutefois qu’un tel horizon d’investissement n’est pas spécialement inhabituel pour un placement immobilier.

Pour conclure, rappelons qu’à l’échéance du démembrement immobilier, vous récupérez la pleine propriété du bien. Vous pouvez alors, selon votre choix :

• Vous installer dans le logement ;
• Le mettre en location pour percevoir des revenus complémentaires ;
• Le revendre afin d’encaisser une plus-value dans des conditions favorables.

Pour vérifier si ce type d’investissement correspond à vos besoins et bénéficier d’un accompagnement professionnel dans vos démarches, vous pouvez contacter nos conseillers.

Devenir propriétaire d’un bel appartement dans une commune huppée reste une idée qui trotte dans la tête de nombreux Français. Voici deux programmes de démembrement près de Paris et Lille qui pourraient vous permettre de parvenir à vos fins.

Les atouts du démembrement pour devenir propriétaire

Devenir propriétaire reste un objectif patrimonial important pour de nombreux Français. A cet égard, 2023 n’a pas été une très bonne année. La remontée des taux de crédit immobilier a rendu les choses plus difficiles. D’autant que les vendeurs se sont montrés réticents à baisser leur prix, en particulier dans les communes les plus attractives.

Dans ce contexte, les programmes de démembrement immobilier peuvent apporter des solutions. Ils vous permettent d’acquérir un appartement en nue-propriété. Ce type de montage entraîne une décote sur le prix d’acquisition, et vous permet donc d’acheter moins cher. En contrepartie, vous ne pouvez pas occuper ou mettre le bien en location pendant la période de démembrement (15 ans, le plus souvent). A l’issue de celle-ci, vous récupérez la pleine propriété du bien et pouvez en disposer comme bon vous semble.

Acheter en démembrement constitue donc une possibilité intéressante pour celles et ceux qui peuvent se projeter sur le long terme. L’opération peut par exemple permettre à un couple d’actifs de mettre la main sur un appartement de grande qualité dans un emplacement de premier choix en vue de sa retraite. Voici justement deux programmes d’investissement qui répondent à ce type de préoccupation.

Programme immobilier Les Avelines, à Saint-Cloud (92)

Le programme Les Avelines met à votre disposition une sélection d’appartements à acquérir en nue-propriété à Saint-Cloud, dans les Hauts-de-Seine. Cette commune huppée à proximité de Paris (moins de 5 kilomètres) fait partie des plus recherchées de la région francilienne. Une attractivité liée à sa localisation mais également à la qualité de vie proposée à bien des égards, illustrée par exemple par le Domaine National de Saint-Cloud.

L’immeuble est idéalement situé, entre le conservatoire et le nouveau marché couvert des Avelines. Les appartements, installés dans un bâtiment d’inspiration Art Déco, disposent également d’une vue sur le jardin des Avelines. En matière de transports en commun, la gare SNCF de Saint-Cloud permet de rallier le quartier de la Défense en 10 minutes et la gare Saint-Lazare en 20 minutes. La ligne de tramway T2 se situe quant à elle à 15 minutes à pied de la résidence. Enfin, la future ligne 15 Ouest du Grand Paris Express sera accessible à l’horizon 2030.

Le programme Les Avelines comprend 22 appartements neufs disponibles pour un investissement en nue-propriété, avec une livraison pour le premier trimestre 2026. Le prix moyen au mètre carré de la nue-propriété est ramené à 7 075 €, contre 10 410 € en pleine propriété, soit une décote de 32 %. La durée de démembrement est fixée à 15 ans. Pour un financement à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers perçus par ailleurs.

Accessible dès 180 000 €, le programme affiche les budgets moyens suivants :

• 310 000 € pour un T2 de 38 mètres carrés ;
• 520 000 € pour T3 de 70 mètres carrés ;
• 775 000 € pour T5 de 110 mètres carrés.

Demandez plus d’informations sur le programme Les Avelines à Saint-Cloud à nos conseillers.

Programme immobilier Village du Hautmont, à Mouvaux (59)

Localisée près de Lille, la ville de Mouvaux figure parmi les plus prisées du Nord de la France. Réputée comme l’une des villes les plus riches du département, en termes de niveaux de revenus, elle compose une des pointes du triangle BMW (Bondues, Mouvaux, Wasquehal), un emplacement très recherché dans l’agglomération lilloise pour sa qualité de vie.

La résidence se situe à 20 minutes en transports en commun (tramway T) de Lille et de ses gares SNCF. Pour rappel, la ville se situe à 1 heure de Paris et 2 heures de Bruxelles par voie ferrée. Pour les automobilistes, le Grand Boulevard permet de rallier rapidement la métropole et les grands axes.

La résidence Village du Hautmont se compose de 7 bâtiments de petite taille. Ils présentent une architecture inspirée des maisons traditionnelles de la commune. Logée en retrait de la rue de Lille, le long de la Carrière des Prés, et avec un accès direct au Parc du Hautmont, la résidence jouit d’un emplacement privilégié. Point important, les 10 logements accessibles en nue-propriété sont d’ores et déjà livrés.

Les investisseurs bénéficient d’une décote de 36 % avec ce programme : le prix moyen de la nue-propriété se fixe à 3 145 €, contre 4 915 € en pleine propriété. La durée de démembrement avant la récupération de la pleine propriété court sur 15 ans. En cas d’emprunt immobilier, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers issus d’autres investissements.

Voici les différents niveaux de prix du programme Village du Hautmont :

• 225 000 € pour un T3 de 67 mètres carrés ;
• 256 000 € pour un T3 de 75 mètres carrés ;
• 285 000 € pour un T3 de 91 mètres carrés.

Obtenez plus d’informations sur le programme Village du Hautmont à Mouvaux auprès de nos conseillers.

Investir dans des SCPI en nue-propriété présente des atouts intéressants pour les épargnants, notamment ceux qui cherchent à mettre ce placement immobilier au service de leur retraite. Voici 4 bonnes raisons de s’y intéresser.

Investir dans l’immobilier à moindre coût

Investir dans des SCPI en nue-propriété permet de mettre les avantages du démembrement immobilier à votre service. Cette technique patrimoniale sépare la pleine propriété en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. A l’échéance du démembrement, le détenteur de la nue-propriété récupère la pleine propriété du bien. Entre-temps, l’usufruitier obtient le droit de tirer les fruits de son investissement, et donc d’en percevoir les rendements.

Pour compenser cette période durant laquelle il ne perçoit pas de revenus locatifs, le nu-propriétaire profite d’une décote sur son prix d’acquisition. Celle-ci s’établit selon la durée du démembrement et les revenus locatifs projetés sur ce laps de temps. Autrement dit, l’investisseur en nue-propriété décale la date à laquelle il va réellement commencer à engranger des revenus complémentaires issus de ses parts de SCPI, ce qui est compensé par une décote à l’achat.

Découvrez les meilleures opportunités pour investir dans des SCPI en nue-propriété avec nos conseillers.

Un placement dans la pierre sans souci de gestion

Par rapport à un investissement en direct, les sociétés civiles de placement immobilier constituent un placement moins exigeant en termes de temps et d’énergie à y consacrer. En effet, toute la gestion de la SCPI est déléguée à une société spécialisée. Cette société de gestion se charge de superviser l’ensemble du parc locatif détenu, composé de dizaines voire centaines d’immeubles, et de traiter l’ensemble des problématiques locatives. De la perception des loyers à la réalisation de travaux, en passant par la recherche de nouveaux actifs à acquérir, tout est pris en charge au nom des porteurs de parts.

Lorsque vous investissez dans la nue-propriété de parts de SCPI, vous profitez de cette tranquillité d’esprit. De plus, comme vous ne percevez pas immédiatement de rendement locatif, vous échappez également à toute fiscalité. Celle-ci pèse en effet sur l’usufruitier. Pour les contribuables concernés, il faut également noter que les parts de SCPI ainsi démembrées échappent à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Une solution d’investissement souple

Lorsque vous vous lancez dans un placement de pierre-papier, il est habituellement recommandé de construire son portefeuille d’investissement avec plusieurs SCPI. Il existe de nombreuses sociétés sur le marché, ce qui vous permet de faire votre sélection. De la sorte, vous pouvez cibler des SCPI avec des positionnements différents, pour mieux diversifier votre placement. L’important ici est de sélectionner des véhicules parmi les meilleurs du marché, en évitant les SCPI de moins bonne qualité, comme celles privilégiées par les grands réseaux bancaires.

Pour investir dans des SCPI en nue-propriété, prenez contact avec un spécialiste de la pierre papier.

Investir dans des SCPI en nue-propriété offre également une plus grande flexibilité en termes de durée de démembrement. En effet, la plupart des sociétés proposent un démembrement “à la carte” avec de nombreuses options en termes de durées, allant de 3 à 20 ans en général. A contrario, un achat immobilier en nue-propriété, au sein d’un programme d’investissement, retient le plus souvent une durée de démembrement de 15 ans en moyenne. De la sorte, vous bénéficiez d’une plus grande souplesse pour calibrer votre investissement et récupérer la pleine propriété des parts à une date qui vous convient.

Un placement adapté à la préparation de la retraite

Le démembrement immobilier, et donc celui de parts de SCPI, répond tout à fait aux attentes des investisseurs qui souhaitent préparer leur retraite. Dans ce cadre, ils peuvent programmer leur placement afin de faire coïncider le dénouement du démembrement avec la fin de carrière professionnelle. Et ce, de façon à commencer à percevoir des revenus locatifs réguliers, tous les mois ou tous les trimestres, au moment propice.

De plus, comme vous bénéficiez d’une décote sur le prix de souscription des parts, vous avez la possibilité d’en acquérir davantage à budget constant. Ainsi, avec un placement initial de 50 000 € par exemple, vous détenez plus de parts en optant pour un démembrement que dans le cas d’un achat en pleine propriété. Dès lors, une fois la pleine propriété recouvrée, vous touchez plus de revenus locatifs, puisque vous détenez plus de parts.

Découvrez l’essentiel à savoir sur la vente d’un investissement immobilier en nue-propriété.

Est-il possible de vendre un bien immobilier détenu en nue-propriété ?

Au moment d’investir en démembrement immobilier, il est pertinent de se poser la question : sera-t-il possible de revendre le bien avant la fin programmée du démembrement ? En résumé, la réponse est la suivante :

• Le détenteur de la nue-propriété a la possibilité de revendre ce droit avant l’échéance du démembrement, et la récupération de la pleine propriété ;
• En revanche, il n’a pas le droit de vendre unilatéralement la pleine propriété, car il ne détient pas l’usufruit (droit de jouissance) du bien. L’accord de l’usufruitier est indispensable, hors cas particulier prévu dans une convention d’usufruit conventionnel.

Dans le cadre d’un investissement immobilier en nue-propriété, l’usufruit revient à un bailleur professionnel, spécialisé dans le logement social ou intermédiaire le plus souvent. L’accord de cet investisseur serait donc nécessaire pour procéder à la vente du bien. En revanche, l’investisseur en nue-propriété n’a pas besoin de son accord s’il souhaite vendre son droit.

Prenez contact avec un spécialiste pour investir en démembrement de propriété.

Pourquoi revendre son investissement immobilier en nue-propriété ?

Traditionnellement, un investissement en nue-propriété doit s’envisager sur le long terme. Plus précisément, il est préférable de ne pas sortir du démembrement avant son échéance, en sachant que les programmes immobiliers prévoient une durée moyenne de 15 ans. C’est une fois la pleine propriété du bien récupérée, avec la possibilité de le mettre en location ou de le revendre avec une fiscalité favorable sur la plus-value, que ce placement prend tout son intérêt.

Pour autant, les circonstances particulières d’un investisseur donné peuvent contrarier ce plan. Il peut se retrouver dans une situation où il a besoin de libérer des fonds importants, sans pouvoir attendre la fin du démembrement. Ce type de situation peut survenir après un accident de la vie ou en cas de divorce par exemple. Il peut aussi s’agir d’une solution pour des investisseurs qui souhaitent modifier la composition de leur patrimoine en profondeur, afin de réinvestir ce capital sur d’autres classes d’actifs plus adaptées à leurs objectifs.

Pour vos projets d’investissement immobilier en nue-propriété, sollicitez l’expertise d’un conseiller en gestion de patrimoine.

Comment vendre la nue-propriété ?

Pour vendre dans les meilleures conditions, il est nécessaire de trouver un ou plusieurs acheteurs potentiels. Or, le marché de la nue-propriété n’est pas celui de la pleine propriété. Il faut donc accéder à ce marché secondaire, en sachant que la plupart du temps l’opération consistera à transmettre une nue-propriété de courte durée au nouvel acquéreur.

Cette durée raccourcie impacte le prix de vente de la nue-propriété. Par rapport à l’investissement initial, on va prendre en compte :

• La durée restante de démembrement : plus elle est courte, plus la décote par rapport à la valeur de la nue-propriété sera réduite ;
• La valorisation du bien entre l’investissement initial et la date de la revente.

Pour mener à bien l’opération, l’assistance d’un spécialiste du domaine s’avère indispensable. Un professionnel du démembrement immobilier sera plus à même d’identifier des acquéreurs potentiels pour ce type de transaction immobilière très spécifique. Bien que relativement limitée, la demande peut être robuste pour les biens de qualité, car l’offre se fait rare. La difficulté pour le vendeur consiste donc davantage à parvenir à se positionner sur ce marché. D’où l’intérêt de s’appuyer sur l’expertise d’un professionnel.