Investir en démembrement dans des logements sociaux de qualité

Fort de plus de quinze ans d’existence, l‘investissement en démembrement temporaire est un dispositif qui attire de plus en plus les français de part sa fiscalité avantageuse. Zoom sur l’investissement en démembrement dans des logements sociaux de qualité.

Le démembrement immobilier, fonctionnement et pourquoi y investir ?

En immobilier, l’investissement en démembrement temporaire de propriété est un micromarché puisque plus de 5.000 logements sont éligibles à ce dispositif et sont disponibles à la commercialisation chaque année.

Il s’agit donc d’un investissement « de niche » si l’on rapporte ce nombre aux plus de 300.000 nouveaux logements qui sont construits chaque année. Toutefois, s’il est peu répandu et donc peu connu, ce mécanisme présente de nombreux intérêts pour l’investisseur.

En effet, le démembrement permet de se porter acquéreur de la seule nue-propriété d’un bien immobilier de façon temporaire. La durée du démembrement est déterminée dès la conception du programme et donc connue de l’investisseur au tout début du processus d’acquisition. Généralement, cette durée est d’environ 15 ans.

Pendant que l’investisseur acquiert la nue-propriété, c’est-à-dire les murs du biens, l’usufruit est confié à un bailleur institutionnel. C’est ce dernier qui prendra en charge la gestion du bien et pourra le louer pour en percevoir les loyers pendant le temps que dure le démembrement.

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Par conséquent, l’investisseur qui n’achète qu’une quote-part du bien et non sa totalité, va bénéficier d’une décote importante sur son prix d’achat, qui peut dépasser les 40% de rabais. C’est donc un excellent moyen de devenir propriétaire d’un bien immobilier à moindre coût et sans aucune contrainte de gestion locative ou d’entretien du bien à moyen terme, puisque ce rôle incombe à l’usufruitier.

Les autres avantages de l’investissement en nue-propriété temporaire sont de nature fiscale puisqu’en ne percevant aucun loyer durant la période de démembrement, l’investisseur ne va pas venir alourdir sa fiscalité quotidienne. Encore mieux : il peut même la réduire s’il est assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière puisque la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable à l’IFI.

L’usufruit locatif social, un investissement responsable avant tout

Il est à noter que l’organisme à qui est confié l’usufruit lorsqu’un particulier investit en démembrement immobilier est toujours un bailleur social. Et c’est un rouage essentiel, pour ne pas dire l’élément central du dispositif de démembrement temporaire. En effet, le principe du démembrement temporaire a été imaginé et conçu pour répondre aux problématiques de manque de logements à loyer abordable dans les zones à forte densité de population.

Les programmes proposant des logements disponibles en démembrement temporaire sont donc toujours situés en cœur de ville dans des zones urbaines denses, au dynamisme économique certain et à la croissance démographique soutenue. Ces programmes sont systématiquement conçus en accord avec les municipalités et collectivités locales concernées, qui entendent mener des politiques visant à favoriser l’accès au logement des actifs et des étudiants entre autres.

On constate d’ailleurs que la majeure partie des opérations en démembrement voient le jour dans des zones où le coût moyen d’un logement est bien supérieur à la moyenne nationale, c’est notamment le cas en région parisienne et dans le Sud-Est avec la Cote d’Azur.

Il s’agit donc d’un investissement responsable visant à faciliter l’accès au logement abordable au plus grand nombre. Ce dispositif est complémentaire des autres dispositifs plus traditionnels de création de logements sociaux et intermédiaires. C’est un modèle collaboratif qui vise à produire de l’habitat social en faisant appel à l’épargne privée.

Pour toutes ces raisons, l’usufruit est plus précisément appelé ULS : Usufruit Locatif Social. La gestion des biens et leur exploitation durant la période de démembrement est donc confiée à un bailleur social.

Les bailleurs sociaux sont des organismes HLM reconnus qui gèrent des parcs immobiliers comptant plusieurs milliers de logements. Leur expérience et leur pérennité est donc un gage de sécurité pour l’investisseur qui voit son bien immobilier confié à une société sérieuse et expérimentée.

D’ailleurs, chaque bailleur-usufruitier s’engage à remettre en bon état d’habitabilité le bien à la fin du démembrement, avant remise des clés au nu-propriétaire désormais plein propriétaire de son bien.

Un avantage fiscal supplémentaire est accordé au nu-propriétaire ayant confié son bien à un bailleur social : durant la période démembrement et dans le cas d’un investissement à crédit, il pourra déduire de ses revenus fonciers les intérêts d’emprunt générés par son achat en nue-propriété !

Le logement social constitue t-il un frein à l’investissement en démembrement ?

Cette question se pose légitimement puisque c’est généralement la principale crainte émise par les investisseurs lorsqu’ils commencent à s’intéresser au démembrement temporaire.
De fait, nous avons tous en tête l’image clichée du logement social qu’est la barre HLM de 20 étages complètement éloignée des centres-villes et des commodités.

Mais la réalité du logement social est bien plus nuancée et contrairement à ce qu’on pourrait penser, il existe plusieurs catégories de logements dits sociaux : les PLAIS, PLUS, PLS, PLI… Ces différents acronymes permettent de différencier les logements en fonction de leur « accessibilité » puisque les critères de revenus des locataires varient d’une catégorie à l’autre. Les biens éligibles au démembrement temporaire de propriété sont destinés aux catégories supérieures du logement social.

Plus précisément, les logements en démembrement temporaire visent sur tout les étudiants et les actifs. De fait, la grande majorité des biens démembrés sont de type PLS. A titre d’illustration, un célibataire vivant en Ile-de-France qui perçoit un revenu annuel de 30.000€ peut bénéficier d’un logement PLS.

Certains opérateurs spécialistes du démembrement proposent mêmes des biens en LI (logements intermédiaires) pour lesquels les plafonds de ressources des locataires sont sensiblement les mêmes que ceux dévolus au dispositif Pinel.

Par ailleurs, il faut savoir que les logements concernés par le démembrement temporaire relèvent souvent d’opérations dites « en diffus ». Cela signifie que dans un même immeuble, des biens seront proposés en démembrement, d’autres à l’achat en résidence principale et d’autres encore à l’investissement locatif plus classique de type Pinel par exemple.

Les prestations et finitions proposées sont donc celles des standards de l’immobilier neuf ou rénové pratiquées habituellement par les principaux promoteurs du marché, sans distinction selon la destination finale du bien.

Vous l’aurez compris, en ce qui concerne l’investissement en démembrement, on est donc très loin de l’image réductrice du logement social malheureusement très ancrée dans l’imaginaire collectif.

Investir en nue-propriété temporaire, c’est même tout le contraire : l’assurance d’un emplacement rare et attractif, avec des prestations de qualité, le tout à un prix défiant toute concurrence !